Como declarar imóveis no imposto de renda 2024?

A Declaração do Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF) de 2024 deve ser entregue entre o dia 15 de março e 31 de maio. No programa da Receita Federal, que será lançado nesta sexta-feira (15), os contribuintes precisam apresentar informações sobre seus rendimentos e suas posses. Um dos pontos de maior atenção são os imóveis.

Compras, vendas e até fundos imobiliários fazem parte da lista de itens que os contribuintes precisam declarar. 

O setor é complexo e mesmo aquelas pessoas que são isentas da declaração, ou seja, que possuem a renda tributável inferior a R$28.559,70, precisam preencher o documento se possuírem um ou mais imóveis avaliados em mais de R$ 300 mil. 

E existe um método específico para declarar imóveis adquiridos por meio de herança, consórcio, compra à vista ou financiamento. Para ajudar os contribuintes nesta jornada, o Estadão Imóveis convidou especialistas e preparou um guia com um passo a passo de como declarar imóveis no Imposto de Renda em 2024. 

Organize os documentos

A primeira etapa do processo de entrega do DIRPF é coletar as informações necessárias para preencher a declaração. É importante ter em mãos documentos que comprovem a transação (compra, venda, troca ou doação), valores transacionados, contratos de aquisição, recibos pagos e, se possível, a escritura do imóvel. 

É provável que você não use todos, mas quanto mais insumos tiver, melhor. “É recomendável que toda a documentação seja reunida e o preenchimento seja realizado com a maior antecedência possível”, indica Andreia Vellido, Gerente Tributário do QuintoAndar.

Existe diferença na declaração de pessoas físicas e jurídicas? 

Pessoas e empresas podem ser proprietárias de imóveis. Portanto, em ambos os cenários é necessário realizar a declaração do bem à Receita Federal. O caminho para as declarações, porém, são completamente diferentes. 

“As Pessoas Físicas estão sujeitas ao ‘Imposto de Renda de Pessoa Física’, que tem como obrigação perante a Receita Federal a ‘Declaração de Ajuste Anual’”, esclarece Andreia. 

Já as pessoas jurídicas, ela complementa, estão sujeitas ao “Imposto de Renda da Pessoa Jurídica”. “Este formato apresenta diversos regimes distintos, tais como Lucro Real, Lucro Presumido, Simples Nacional, entre outros, e se sujeitam a obrigações diversas a serem entregues perante a Receita anualmente”, explica.

Como declarar imóvel no Imposto de Renda? 

Para declarar a posse de um imóvel, o contribuinte precisa abrir o programa da Receita Federal e procurar a aba Bens e Direitos. Clique em “Novo” no canto inferior direito e, na aba “Grupo”, selecione a opção 01- Bens Imóveis. 

Em código, informe o tipo do imóvel: o código 12, por exemplo, equivale a “Casa”; o 11 é para “Apartamento”, o 13 é para “Terreno” e é possível até adicionar “1 – Prédio Residencial”.

Quando fizer isso, novas informações vão se abrir na tela. São caixas para dar mais detalhes do imóvel, como Logradouro, Número, Bairro/Distrito, Estado e CEP. Também é necessário determinar a área total do imóvel, a data de aquisição, confirmar se ele está registrado em cartório e indicar qual cartório é.

No campo Discriminação, você deve informar mais detalhes do bem, como a data e a forma de aquisição, informações sobre o condomínio e, dependendo do tipo de imóvel, é recomendável enviar o número do IPTU ou municipal.

Como declarar a compra de imóveis?

Entre as obrigações do contribuinte na Declaração do Imposto de Renda 2024 está a de indicar as transações imobiliárias que foram realizadas no ano anterior. Porém, existem diversas formas de se adquirir um imóvel e a forma de declará-lo é diferente para cada uma.

Como declarar um imóvel comprado à vista no Imposto de Renda? 

Para imóveis comprados à vista, o contribuinte precisa abrir o programa da Receita Federal e selecionar a opção Bens e Direitos. Ali, seleciona o Grupo 01 – Bens Imóveis. Em Código, escolha a opção correspondente ao imóvel em questão.

Depois de preencher esses dois pontos, a plataforma vai apresentar um novo conjunto de caixas para preenchimento. É no último campo da página que você indica a compra: 

No campo Situação em 31/12/2022, o contribuinte deve colocar o valor 0,00 (zero). No campo Situação em 31/12/2023, deve-se informar o custo de aquisição do imóvel. 

Aproveite o campo Discriminação para indicar a data e a forma da aquisição e acrescente mais dados sobre o condomínio, se for o caso. Entre os itens que podem integrar o custo de aquisição de um imóvel estão: 

• despesas de corretagem referentes à aquisição;
• dispêndios com construção, ampliação e reforma; demolição de prédio existente; realização de obras que tenham beneficiado o imóvel;
• o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante; e
• o valor de contribuição de melhoria

Também adicione dados do IPTU ou inscrição municipal. 

No caso de imóveis rurais, coloque o CIB (Nirf) e aponte o CEI/CNO em caso de construção. 

Como declarar imóveis financiados? 

Para ter mais insumos no momento de realizar a declaração, o contribuinte precisa ter o contrato de financiamento ou outro documento com informações sobre o crédito tomado. 

Após fazer o download do programa de Declaração do Imposto de Renda 2024 no site da Receita Federal, selecione o item Bens e Direitos na lista de opções no canto esquerdo da tela. 

Na nova página que se abrir, selecione o Grupo Bens Imóveis e, em código, selecione a opção compatível com seu bem.

É só no campo Situação em 31/12/2023 que você deve preencher com o valor que foi pago até no ano de 2023. Andreia Vellido, Gerente Tributário do QuintoAndar, comenta que o valor é o custo de aquisição, em que o adquirente deve considerar o total dos valores pagos até março de 2022.

“Incluindo o sinal registrado na declaração de bens (ou valor correspondente), às prestações pagas a cada ano-calendário, os juros e demais acréscimos pagos no respectivo financiamento (não se aplica à hipótese de multa por atraso)”, afirma. 

Por exemplo, se você comprou um imóvel avaliado em R$ 100 mil e já pagou R$ 50 mil até o final de 2023, o valor que precisa ser informado neste campo é R$ 50 mil. 

A soma do custo total do bem, além do valor já pago e da quantia restante para quitar a dívida devem ser adicionados em Discriminação.  “É neste campo que o contribuinte vai incluir as informações sobre o imóvel, dados do contrato de financiamento, da instituição financeira e do vendedor. Também é onde você deve informar todos os valores pagos durante o ano, tais como entrada e parcelas”, indica Rosilda Camargo, contadora e CEO da Emprework Contabilidade. 

Ela acrescenta que no caso de um imóvel adquirido e financiado antes de 2023, o campo Situação em 31/12/2022 precisa possuir a soma do valor pago nos anos anteriores. “Já no campo Situação em 31/12/2023, o contribuinte precisa colocar o valor das parcelas pagas em 2023, somando ao valor do campo Situação em 31/12/2022”, aponta.

“Assim, ao longo dos anos, o valor irá crescer até que seja totalmente pago”, complementa a contadora. “O financiamento não deve ser declarado na ficha de Dívidas e Ônus, uma vez que o próprio imóvel é considerado a garantia do financiamento. Essa ficha só deve ser utilizada quando outro bem estiver envolvido no financiamento do imóvel”, alerta Rosilda.

Como declarar um apartamento comprado na planta?

Se 2023 foi o ano que você tirou do papel o sonho da casa própria e comprou um apartamento na planta, é necessário se preparar para incluir o bem na Declaração do Imposto de Renda 2024. Mesmo os imóveis cujas obras ainda estão em curso precisam ser indicados à Receita Federal.

O processo para realizar a declaração de imóveis na planta é semelhante à declaração de imóveis comprados via financiamento ou à vista. 

No programa do IRPF 2024, o contribuinte seleciona a ficha Bens e Direitos e seleciona o Grupo 1 – Bens Imóveis. Ali, é necessário escolher o Código 11 – Apartamento. 

Logo após, será necessário preencher os campos que tratam do imóvel em si, como Logradouro, Número, Bairro/Distrito, Estado e CEP, a área total e a data de aquisição. Como o contribuinte provavelmente ainda não terá o documento de registro do imóvel em mãos, o item pode ficar em branco.

É agora que vem a maior diferença: no campo Discriminação, é importante indicar que aquele bem se trata de um imóvel na planta. Também é preciso apontar qual foi o valor total gasto com o imóvel durante o ano (não confunda com o valor total do imóvel). 

Como declarar imóvel comprado via consórcio no Imposto de Renda?

Caso tenham sido contemplados ou não em 2023, os valores gastos em consórcios de imóveis também precisam ser informados na Declaração de Imposto de Renda 2024. De acordo com o cenário do consórcio, porém, o contribuinte precisa ficar atento a alguns pontos específicos. 

Consórcios não contemplados em 2023

Ao abrir o programa de declaração do IR, o contribuinte seleciona a ficha Bens e Direitos e seleciona a opção Grupo 99 – Outros Bens e Direitos. Seleciona-se, então, o código 5 – Consórcio não contemplado. 

“No campo Discriminação, devem ser preenchidos todos os dados do consórcio, tais como nome e CNPJ da administradora, tipo de imóvel que planeja adquirir (apartamento ou casa), número total de parcelas do consórcio, valor total da carta de crédito e total das parcelas pagas em 2023”, enumera a contadora Rosilda.

Ela explica que no caso de consórcios iniciados antes de 2023, a soma dos valores pagos até 31 de dezembro de 2022 deve ser adicionada no campo Situação em 31/12/2022. No campo Situação em 31/12/2023, o contribuinte informa os valores pagos até o final do ano de 2023, somado ao valor declarado no campo anterior.

Consórcios contemplados em 2023

Quem teve o consórcio de um imóvel contemplado em 2023 precisa seguir um caminho diferente. “Se o consórcio foi contemplado, independentemente se foi por lance ou sorteio, é necessário dar baixa nele. Depois de fazer isso, deve-se abrir uma nova ficha de bens com o bem adquirido”, exemplifica. 

O primeiro passo é a declaração do consórcio. Para isso, é necessário ir até a ficha Bens e Direitos e escolher o Grupo 99 – Outros Bens e Direitos. Selecione o código 05 – Consórcio não contemplado. Sim, selecione o “Consórcio NÃO contemplado”, mesmo que já tenha sido contemplado.

No campo Discriminação, atualize as informações com o montante de parcelas pagas em 2023 até a data da contemplação. “Escreva se foi lance ou sorteio. E, se foi lance, informe o valor”, destaca Rosilda. No campo Situação em 31/12/2022, mantenha o valor informado na declaração do exercício de 2022 e no campo Situação em 31/12/2023, o valor deve ficar zerado (0,00).

“Após dar ‘baixa’ neste bem, o contribuinte precisa declarar o imóvel que adquiriu com o consórcio. É só abrir uma nova ficha em Bens e Direitos, escolher o grupo 01- Bens Imóveis e o código referente ao tipo de imóvel”, explica a contadora.

Ela alerta que, posteriormente, no campo Situação em 31/12/2023, deve-se informar o valor efetivamente pago em 2022, somado às parcelas pagas em 2023 e ao valor do lance, se for o caso. O maior ponto de atenção do processo apontado pela especialista é que não o valor do bem não deve ser colocado neste campo. 

Por exemplo, se o contribuinte comprou uma casa de R$ 400 mil, mas os valores pagos no consórcio somado com o lance dado resultam em R$ 150 mil, o valor a ser colocado no campo Situação em 31/12/2023 é R$ 150 mil. “Nos anos seguintes, o contribuinte deve ir adicionando ao valor do imóvel a quantia correspondente às parcelas pagas”, orienta.

Consórcio contratado e contemplado no ano de 2023

Para declarar um consórcio de imóvel contratado e contemplado no ano de 2023 no DIRPF 2024, o contribuinte deve proceder como faria em um consórcio não contemplado. 

Ou seja, ao abrir o programa de declaração do IR, o contribuinte seleciona a ficha Bens e Direitos e seleciona a opção Grupo 99 – Outros Bens e Direitos. Seleciona-se, então, o código 5 – Consórcio não contemplado.

No entanto, nos campos Situação em 31/12/2022 e Situação em 31/12/2023 deixe o valor zerado. “Em Discriminação, aponte que o consórcio foi adquirido e contemplado no mesmo ano, colocando todas as informações do imóvel, como nome e CNPJ da administradora, tipo de imóvel, número de parcelas, valor total da carta de crédito e total das parcelas pagas no ano”, pontua. 

Após realizar este processo, é necessário indicar a aquisição do imóvel no programa. Para isso, abra uma nova ficha de Bens e Direitos, escolha o grupo 01- Bens Imóveis e o código referente ao tipo de imóvel. Nesta nova ficha, declare a posse do imóvel.

Como declarar imóveis comprados em outros países?

Imóveis comprados em outros países também precisam ser declarados no Imposto de Renda 2024. Existe, inclusive um caminho para tornar este processo mais fácil: 

“Os bens adquiridos no exterior devem ser informados na ficha de Bens e Direitos e classificar o novo imóvel”, explica Andreia. 

No campo Discriminação, devem ser informados a descrição do bem e o valor de aquisição em moeda estrangeira. “Informe, ainda, o montante de rendimentos auferidos originariamente em reais e/ou em moeda estrangeira”, complementa a Gerente. “Em Situação em 31/12/2023, informe o valor em reais dos bens e direitos adquiridos”.

“O valor de aquisição dos bens e direitos devem ser convertido para dólares dos Estados Unidos da América pelo valor fixado pela autoridade monetária do país emissor da moeda para a data da aquisição. Em seguida, é necessário convertê-lo em reais pela cotação do dólar fixada para venda pelo Banco Central do Brasil na data da aquisição”, orienta.

Como declarar imóveis herdados no Imposto de Renda?

Não sabe como declarar os bens que você herdou no último ano? Este é um dos processos que mais geram dúvidas nos contribuintes, mas o caminho é mais fácil do que parece: 

O herdeiro deve incluir cada um dos bens recebidos em sua declaração como se fossem bens novos. Para isto, é necessário abrir o programa IRPF 2024, da Receita Federal, e clicar em “Novo” no canto inferior direito da página. Selecione, então, a ficha Bens e Direitos. Ali, selecione a opção 01- Bens Imóveis.

Após informar o tipo de imóvel e preencher os campos com as características do bem, como dados do IPTU, número do registro, cartório, endereço e data de aquisição, você precisa ir até o campo Discriminação. É neste campo que o contribuinte informa que o bem foi transferido por herança. 

“Acrescente o CPF e o nome da pessoa falecida. É preciso descrever em detalhes qual é a sua porcentagem no bem recebido, conforme descrito na partilha de bens”, explica Rosilda. “Ter uma cópia do inventário é fundamental para preencher a declaração”, sugere.

No caso da herança ter sido recebida em 2023, coloque zero (0,00) no campo Situação em 31/12/2022 e o valor proporcional a sua porcentagem do imóvel no campo Situação em 31/12/2023, conforme explicitado na declaração de espólio do falecido. 

Rosilda indica que, como herança e meação são consideradas uma doação da pessoa falecida, os valores também devem ser informados como rendimentos isentos, na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. Para herdeiros, o código é 14 – Transferências Patrimoniais — Doações e Heranças.

Depois, clique em Novo no canto inferior direito. Em Tipo de Rendimento, selecione o código 19 – Transferências patrimoniais — meação e dissolução da sociedade conjugal e da unidade familiar. “Informe o nome e o CPF da pessoa falecida, colocando no campo Valor a soma de todos os bens recebidos”, adiciona. 

Um ponto de atenção é que o preenchimento da ficha de Rendimentos Isentos deve ser feito apenas na declaração referente ao ano-calendário em que a herança foi repartida. “Já a ficha de Bens e Direitos deve ser preenchida quando a pessoa possuir o bem, colocando as atualizações necesárias”, finaliza.

E se houver mais de um herdeiro? 

No caso do imóvel ter mais de um herdeiro, a recomendação é informar na Declaração do Imposto de Renda o valor proporcional pertencente a cada um dos herdeiros. Neste cenário, é fundamental que as declarações estejam alinhadas e coerentes entre si para os contribuintes não sofrerem com eventuais distorções.

Reformas também devem ser declaradas no IR? 

Sim. É isso que explica a contadora Rosilda. “Da mesma forma que, na venda de um imóvel, o ganho de capital é aplicado, para o pagamento do Imposto de Renda, os valores gastos com reformas também podem ser considerados para indicar a valorização do bem”, explica. 

Ela recomenda que o contribuinte mantenha um registro com os valores gastos em compras e reformas considerando as datas das aquisições separadas por ano-calendário. 

Para incluir esses gastos no Imposto de Renda, é necessário declará-las na ficha Bens e Direitos, no grupo Bens imóveis. Selecione, então, o código 17 – Benfeitorias. “Em Discriminação devem ser adicionados todos os dados detalhados da reforma”, recomenda. 

Os custos com corretor de imóveis devem ser incluídos na declaração? 

O inciso 4º no artigo 19 da norma IN SRF nº 84/2001, que trata da declaração do imposto de renda, descreve que “O valor da corretagem, quando suportado pelo alienante, é deduzido do valor da alienação e, quando se tratar de uma venda parcelada, com diferimento da tributação, a dedução é aplicada sobre o valor da parcela no mês do pagamento da corretagem”. 

Ou seja, o custo de corretagem pode ser deduzido do ganho de capital para cálculo do pagamento do imposto de renda sobre o ganho de capital com a venda. “O documento que comprova é a nota fiscal da imobiliária ou o recibo de pagamento para o corretor”, indica Rosilda.

Para incluir estes custos, selecione a ficha Pagamentos Efetuados, clique em Novo e no código, marque a opção 72 – Corretor de Imóveis. Ali, adicione o nome completo e o CPF/CNPJ do corretor ou instituição responsável pela corretagem. Após isso, indique o valor determinado em contrato. 

Como declarar a venda de um imóvel? 

O processo para declarar a venda de um imóvel é bem diferente do caminho para declarar a compra. Para começar, ela precisa ser realizada pelo aplicativo Ganho de Capital, da Receita Federal. O contribuinte deve informar dados do bem, do comprador e do devedor, além de detalhes da transação, como valores, custos com benfeitorias e corretagem. 

Após a apuração se há ou não ganho de capital e se a venda está ou não isenta de imposto, a Receita calcula o imposto devido. “Caso seja necessário arcar com o custo, a guia deve ser paga 30 dias após a venda”, comenta Rosilda. 

Só então é que o valor é adicionado no IRPF 2024. Na ficha Ganhos de Capital, o contribuinte seleciona a opção Importação GCAP 2023. “Nesta importação, o lucro obtido na venda do imóvel será inserido de forma automática na ficha Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva do IR”, explica. 

Caso a venda se enquadre como isenta de Imposto de Renda, o valor do lucro, será inserido também de forma automática na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. 

O contribuinte também precisa alterar o status do imóvel da ficha Bens e Direitos. Para isso, você seleciona o imóvel que havia sido declarado em anos anteriores e clica em Editar. No campo Discriminação, adicione todos os dados da venda (data, comprador, valor, forma de pagamento etc). Em Situação em 31/12/23, deixe o valor zerado (0,00).