Decoração, reforma e construção

House Flipping: investidores compram imóveis para reformar e lucrar na venda

Assertividade na escolha do lugar é um dos pontos-chave para melhorar a rentabilidade do investimento

Por:Breno Damascena 04/08/2023 4 minutos de leitura
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Especialistas recomendam criar identidade na reforma do imóvel para valorizá-lo/ Crédito: Getty Images

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Existe um grupo de empresas e investidores que têm comprovado que uma repaginada na casa pode valer muito, caso tenha sido bem feita. A prática, conhecida como house flipping, consiste em comprar um imóvel por um valor abaixo do mercado, reformá-lo, dar uma nova identidade e vendê-lo por um preço bem maior. 

Nos Estados Unidos, o house flipping é um modelo de negócios já consolidado. Em 2022, o retorno médio do investimento (ROI) foi de 26,9%, de acordo com estudo da empresa ATTOM Data. No Brasil, o potencial pode ser ainda maior. 

É o que indica Alex Limpo de Abreu, co-fundador da Brise Casa, empresa que garimpa, reforma e vende imóveis históricos no centro da cidade de São Paulo. “Geralmente nosso lucro gira em torno de 35%, com um custo de obra de R$ 3 mil por m²”, afirma Abreu. 

A empresa tem uma estratégia clara para alcançar o resultado, que engloba aspectos como assertividade na escolha do imóvel, o plano de reforma com identidade própria e um canal de comunicação eficiente. É uma jornada que passa pela modernização dos apartamentos

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Como escolher o imóvel correto?

Tradicionalmente, existe no mercado imobiliário uma disparidade entre os preços anunciados de imóveis e o valor que são, de fato, vendidos. De acordo com o levantamento Índice de Preço Real realizado pelo grupo Loft com base em 57 bairros, a diferença média calculada para a cidade de São Paulo foi de 18,46% no mês de junho. 

Com essa variação, o potencial investidor ganha uma janela para negociar o valor. Além da pechincha, o house flipping é um trabalho de garimpo. Para que o investimento tenha alta rentabilidade, busca-se principalmente espaços antigos, com estrutura ultrapassada e imperfeições aparentes. No entanto, é preciso saber observar quando a reforma vai valer a pena. 

Apesar de desvalorizados, os imóveis precisam ter um valor intrínseco, como a localização, a vizinhança e a engenharia do prédio. “Nós fazemos uma curadoria de bairros, observamos os estabelecimentos e opções de lazer nos arredores do terreno e o potencial da região”, diz Abreu. A Brise Casa, por exemplo, atua apenas em Higienópolis, Vila Buarque e Santa Cecília. 

Outro aspecto observado pela empresa é a idade do imóvel. “Só compramos apartamentos construídos antes dos anos 1960. O que vem depois não nos interessa. A qualidade da construção civil piorou muito desde então”, afirma Arnaldo Borensztajn, sócio da companhia e responsável pela parte criativa dos projetos. 

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“Os apartamentos antigos possuem o pé direito alto, janelas grandes, acabamentos bem cuidados e boa serralheria. Além do romantismo, acreditamos que naquela época existia um cuidado maior com a qualidade de vida dos moradores do que hoje em dia, em que os prédios são construídos sem preocupação em serem patrimônios da cidade”, complementa Borensztajn. 

A importância das reformas

As questões estruturais da casa, como vazamentos e problemas elétricos, são a prioridade das reformas de house flipping, porém é necessário pensar em aspectos como a modernização do imóvel. Um ponto em comum em apartamentos antigos, por exemplo, é não ter gás encanado ou que a cozinha seja separada do restante da casa. 

“Realizamos uma intervenção radical no projeto. Repensamos tudo desde a planta. Derrubamos todas as paredes do apartamento e construímos algo novo dentro de um conceito contemporâneo, mas com a identidade do prédio antigo”, diz Borensztajn. Ele salienta que o processo de obra dura entre quatro e sete meses para ser finalizado. 

Segundo Abreu, para conseguir bons resultados nesse segmento é preciso ir além do conceito tradicional de house flipping. “Nossa proposta é oferecer um estilo de vida, não apenas um ‘imóvel reformado’”, afirma o empreendedor. 

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Canal de vendas

A jornada de três fases que compõem o house flipping termina na venda. Para mostrar que o bem comprado por mil agora vale 5 mil, nessa etapa, o investidor conta com algumas estratégias como por exemplo: fotos bem produzidas, filmagens profissionais, parcerias com corretores de imóveis e marketplaces de venda de imóveis. 

A Brise Casa, por exemplo, defende a produção bem elaborada. “Com a obra terminada, alugamos imóveis de parceiros, criamos um cenário, fazemos boas fotos e filmagens para colocar nas redes sociais. Nossos imóveis são vendidos todos por conta desse canal”, diz Abreu.  

Outros cuidados

Outra dica apresentada por especialistas para quem pensa em apostar no house flipping é estar atento para outros valores envolvidos no processo, que vão além do dinheiro para comprar e reformar. Despesas como IPTU, condomínio e contas que o proprietário precisa arcar enquanto for dono do imóvel precisam constar na planilha. Além de Imposto de Renda sobre o ganho de capital e os valores gastos com a transferência do imóvel (ITBI, cartório e afins). 

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Caso seja um imóvel comprado em leilão, por exemplo, é possível que ele ainda esteja ocupado e/ou tenha processos judiciais. Também é recomendável verificar junto ao cartório a matrícula do imóvel para entender se há empecilhos que possam postergar ou impedir a venda. 

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