Para mais de 52% dos brasileiros, comprar uma casa ou apartamento é uma prioridade que ainda não foi realizada, segundo pesquisa da MindMiners realizada em 2018. De acordo com o mesmo levantamento, 60% dos entrevistados assumiram que só conseguirão obter um imóvel se contarem com um bom financiamento. Um elemento importante para que o negócio seja feito com sucesso é entender quais são os tipos de empréstimo imobiliário e juros praticados por cada instituição financeira. Só assim é possível escolher qual se encaixa melhor à realidade da família e evitar problemas futuros.

“Para passar sem problemas pela avaliação de crédito, no caso do trabalhador formal, um ponto a favor é ter mais de três anos de registro em carteira, compor renda com outra pessoa (desde que haja uma ligação familiar de até segundo grau ou uma relação estável), e o valor da parcela não pode comprometer mais do que 30% da renda familiar”, explica o advogado especialista em direito imobiliário, Bence Pál Deák.

Passo a passo

Para financiar um imóvel é preciso seguir algumas etapas e observar o relacionamento com o banco. A depender da adesão a produtos e serviços financeiros, as condições e taxas podem variar. Mas o primeiro passo é fazer uma simulação do financiamento e entender qual é a melhor opção. Depois, é necessário fazer um cadastro no banco que apresentou a melhor condição, levar a documentação solicitada e aguardar a análise de crédito. Por fim, é feita a avaliação do imóvel e a assinatura do contrato.

De maneira geral, o interessado que entra em uma prestação imobiliária paga uma entrada e solicita à instituição financeira o crédito para pagar o restante da propriedade. O valor desse empréstimo pode ser parcelado em até 35 anos — acrescido de juros. Vale ainda ressaltar que o percentual de financiamento varia de acordo com o perfil do cliente, o valor do bem e a renda mensal.

Além disso, o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado para custear o bem, desde que o trabalhador tenha pelo menos três anos de carteira assinada. O imóvel deve estar localizado no mesmo município, nos municípios adjacentes ou integrantes da mesma região metropolitana onde o comprador mora há mais de um ano.

Tipos de financiamento imobiliário

Sistema Price

Também conhecido como Sistema Francês de Amortização (SFA), o Price é uma das modalidades mais utilizadas do mundo. A adesão é maior porque quem recebe cerca de R$ 3 mil, por exemplo, consegue ter acesso a uma prestação menor no Price. Com ele, as prestações não mudam de valor do início ao fim do contrato de empréstimo. No Brasil, a modalidade foi adaptada e corrigida monetariamente. O indexador mais comum é a Taxa Referencial (TR), que é divulgada pelo Banco Central do Brasil. Para que isso aconteça, a taxa de juros reduz com o passar do tempo e as amortizações crescem de maneira proporcional. As primeiras prestações são dedicadas majoritariamente ao pagamento dos juros e as últimas são voltadas para a quitação do saldo devedor.

Sistema SAC

O sistema de amortização constante (SAC), como o próprio nome indica, tem como característica principal manter o mesmo valor de amortização até a última parcela , sendo o primeiro item a ser calculado. Dessa forma, como os juros são calculados sobre o saldo devedor, a prestação ficará menor com o passar dos meses. No entanto, assim como na tabela Price, é possível que aconteçam correções monetárias. Aqui, elas podem ser de dois tipos: pré-fixada ou pós-fixada. A primeira é determinada pela empresa no momento da assinatura do contrato e costuma ter um valor maior. Já a correção pós-fixada é feita por um indexador de mercado, geralmente a Taxa Referencial, e varia conforme a situação econômica do País. Em momento de alta inflação, existe o risco de as correções também aumentarem. Como a prestação reduz de forma gradativa, o SAC é muito popular por oferecer mais segurança em imprevistos — como uma redução da renda familiar, por exemplo.

Sistema Sacre

O Sacre é uma mistura do Price e do SAC. Neste tipo de financiamento, o valor das prestações é menor no início e depois diminui até a quitação completa da dívida. O reajuste é feito com base na Taxa Referencial, as amortizações crescem a cada prestação paga e, consequentemente, os juros reduzem com o passar do tempo. Do mesmo modo que no SAC, o risco de inadimplência é reduzido, já que as prestações diminuem e existe mais chance do devedor conseguir manter o pagamento em dia.

SFI e SFH

Além de existirem várias formas de amortizar a dívida, os financiamentos também podem ser enquadrados em diferentes tipos de operação: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Cada um tem suas regras e elas precisam ser respeitadas pelas instituições. O SFH, onde se enquadra o Programa Minha Casa Minha Vida, usa recursos provenientes da Caderneta de Poupança e do FGTS. Nesse sistema, o imóvel não pode custar mais de R$ 1,5 milhão e o valor financiado não pode ultrapassar 80%.

Além disso, a propriedade deve ser residencial, urbana e estar localizada na região onde o interessado trabalha ou reside. O prazo máximo para quitar o empréstimo é de 35 anos e a taxa de juros máxima é de 12% ao ano. Se o crédito não seguir as regras do SFH, ele será regido pelo SFI — que aproveita recursos de investidores, bancos e financeiras. Ao contrário do primeiro, o SFI não permite utilizar recursos do FGTS.

Bancos

Caixa

A Caixa Econômica Federal (CEF) trabalha com a linha de crédito habitacional com prazo máximo de pagamento para 35 anos e é possível pedir empréstimo de até 90% do valor do imóvel a juros mínimo de 6,75%. Além disso, a Caixa disponibiliza modalidades de financiamento habitacional com dois fatores de correção diferentes: TR e IPCA. A instituição atualiza mensalmente o saldo devedor na data de vencimento das prestações. Conheça as características de cada índice e escolha qual deles se adequa melhor ao planejamento financeiro familiar. 

Simulador Caixa Econômica Federal: https://habitacao.caixa.gov.br/siopiweb-web/simulaOperacaoInternet.do?method=inicializarCasoUso

Banco do Brasil

Atualmente, a taxa de juros mínima trabalhada pelo Banco do Brasil (BB) é de 6,99%. A instituição financia até 80% do valor de avaliação do imóvel, limitado a R$ 5 milhões e em até 35 anos. No caso de imóveis residenciais, o FGTS pode ser usado para abater o valor do financiamento. É permitido ainda incluir as despesas (cartorárias, tributos e tarifa de avaliação) no acordo com os mesmos prazos e taxas. A linha de crédito habitacional do BB prevê compor renda entre cônjuges ou companheiros, ou até entre três proponentes com vínculo de parentesco, consanguíneo ou por afinidade.

Simulador Banco do Brasil : https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/voce/produtos-e-servicos/financiamentos/financiamento-de-imoveis#/

Bradesco

No caso do Bradesco, a taxa de juros mínima é de 7,30%. Já o financiamento é de até 80% do valor do imóvel e o prazo para quitar a dívida é de 30 anos.

Simulador Bradesco: https://banco.bradesco/html/classic/produtos-servicos/emprestimo-e-financiamento/encontre-seu-credito/simuladores-imoveis.shtm

Itaú

As taxas praticadas pelo Itaú variam de acordo com o perfil do cliente e o relacionamento com o banco, mas o mínimo chega a 7,45% e o percentual de financiamento vai até 82% do valor do bem.

Simulador Itaú: https://www.itau.com.br/creditos-financiamentos/imoveis/simulador/

Santander

O Santander oferece diferenciais, como financiamento de até 90% do valor de imóveis residenciais na modalidade de parcelas atualizáveis (Sistema de Amortização Constante – SAC), em até 420 meses, ou seja, 35 anos, a juros de 7,99%.

Simulador Santander: https://www.santander.com.br/atendimento-para-voce/simuladores/simulador-credito-imobiliario

Documentos

Uma das etapas mais burocráticas na hora de comprar a casa própria é a apresentação dos documentos. A exigência é tanto para quem vai vender o imóvel quanto para quem pretende comprá-lo. Muitas vezes, o processo é interrompido ou deixa de acontecer por falta de algum documento. Por isso, é importante se planejar e separar os papéis com antecedência. Vale destacar que a lista pode variar um pouco de acordo com a instituição escolhida. Confira quais são os documentos mais solicitados ao comprador:

Imóveis

• Matrícula do imóvel
• Certidão do IPTU do imóvel

Pessoa Física

• Documentos pessoais (RG e CPF)
• Certidão de nascimento (se solteiro)
• Certidão de casamento (se casado/a ou em união estável)
• Documentos pessoais do cônjuge (caso se aplique)

Pessoa Jurídica

• Documentos pessoais dos sócios (RG e CPF)
• Contrato e/ou Estatuto Social atualizado
• Certidão de Regularidade do FGTS

Para liberar o FGTS

• Cópia da Carteira de Trabalho
• Cópia da mais recente declaração de Imposto de Renda (se solteiro)
• Cópia da mais recente declaração conjunta de Imposto de Renda (se casado/a)
• Extrato atualizado do FGTS (emitido pela Caixa Econômica Federal)
• Comprovante de residência (limite de emissão: 3 meses)

Comprovação de renda

• Recibo da última declaração do Imposto de Renda (todos os casos)
• Últimos três holerites (para pessoas físicas contratada por empresas)
• Extrato bancário dos últimos três a seis meses (para pessoas jurídicas e autônomas)
• Matrícula do imóvel e contrato de locação assinado (para quem tem renda devido a aluguel de imóvel)