Modelos de financiamento
A Selic, taxa básica de juros do Brasil, aponta a
direção para a cobrança de juros em todas as movimentações financeiras do País.
A Selic está em sua taxa mais baixa da história, 3,75% ao ano, e puxou para
baixo as taxas dos principais bancos do mercado. A média dos juros imobiliários
está em torno de 7,50% ao ano, de acordo com levantamento da plataforma de
comparação Melhortaxa – três anos atrás, em abril de 2017, a média estava em
10,50%.
Essa faixa, de 7,50%, vem sendo praticada no modelo
mais comum de financiamento imobiliário. Neste formato, é fixada a taxa de
juros anual e a ela é somada a taxa referencial (TR). A TR foi criada em 1991 para calcular juros e inflação
diários, uma ferramenta no combate à hiperinflação, à época superior a 2.400%
ao ano. Ela está zerada desde o segundo semestre de 2017. Contudo, volta a ser
aplicada se a taxa de juros subir acima de 8,5% ao ano – o Banco Central dispõe
de uma calculadora para a TR.
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Recentemente, a Caixa Econômica Federal lançou dois
novos modelos de financiamento imobiliário, com perfis muito diferentes. A
linha de crédito com taxa pré-fixada tem, em média, financiamento mais alto,
entre 8% e 9% ao ano, mas não inclui a taxa referencial no contrato. A outra linha de crédito apresenta juros mais baixos, de
até 4,95% ao ano (a Caixa pratica juros a partir de 2,95% ao ano), somados ao
Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) – a inflação acumulada dos últimos
12 meses foi de 3,3%.
“O modelo fixo tem taxa mais alta, mas garante
previsibilidade no longo prazo, 20 ou 30 anos. É o oposto da linha baseada no
IPCA, afinal a inflação no Brasil pode variar muito”, explica Rafael Sasso,
cofundador da Melhortaxa. “O IPCA pode funcionar bem para quem tem dinheiro à
mão, pois consegue uma taxa melhor na mensalidade e, caso haja explosão na
inflação, pode liquidar a dívida”, analisa Caio Carra, cofundador e COO da
plataforma digital de crédito imobiliário CredHome.
Olho no Custo Efetivo Total
Mais importante que analisar os juros, no entanto,
é prestar atenção em três letrinhas: CET. Esta é a sigla para o Custo Efetivo
Total, ou seja, o impacto real do custo do financiamento na mensalidade e no
valor final da compra do imóvel.
Os analistas do mercado imobiliário reforçam a
importância de tomar o Custo Efetivo Total como ponto de partida para negociar
o financiamento. Isto porque, além dos juros, o custo contabiliza também a taxa
de administração dos bancos e os seguros – os mais comuns são para Morte e
Invalidez Permanente (MIB) e para Danos Físicos do Imóvel (DFI).
Os seguros variam de acordo com o perfil do
comprador e podem subir bastante para aqueles acima de 50 anos. Esses itens
podem somar mais de 0.5 ponto percentual na mensalidade. Portanto, atenção: ao negociar, pergunte sempre ao banco
qual o CET praticado em seu financiamento.