Vale a pena fazer a portabilidade do financiamento imobiliário?

Os juros mais baixos têm ajudado a incentivar a portabilidade do financiamento imobiliário no País. O número de dívidas transferidas entre bancos cresceu 96% em 2018, segundo dados da startup Melhortaxa. Mas será que vale a pena transferir a dívida da casa própria de banco? O Estadão Imóveisconsultou o especialista advogado do Warde & Aranha Advogados, Murilo Aranha, para responder esta e outras dúvidas.

Pela regra da portabilidade de crédito, prevista e regulamentada na Resolução 4.292/2014 do Banco Central do Brasil, o consumidor tem o direito de migrar a dívida de um banco para outro com o objetivo de buscar juros mais baixos, sem custos adicionais. O saldo devedor e o prazo continuam os mesmos.

Analisando

Segundo Aranha, a decisão de migrar ou não a dívida de uma instituição financeira para outra deve se basear na análise e comparação das condições ofertadas por cada empresa, podendo ser interessante se algum dos bancos pesquisados oferecer condições de juros melhores.

Contudo, apesar de ser o fator inicial,  esse não é o único que deve ser levado em consideração. O consumidor deve também observar se há cobrança adicional, como taxas e seguros de contratação, de forma que, no fim, os juros podem até ser menores, mas as demais cobranças acabam fazendo a transferência não valer a pena.

“É importante solicitar aos bancos uma prévia do Custo Efetivo Total dessa operação, que é um documento que descreve os valores a serem considerados de juros, seguros e todas as demais taxas que se tenha, como por exemplo, o IOF”, aconselha o advogado mencionando o Imposto sobre Operações Financeiras.

O especiaista explica ainda que só a demonstração de interesse em realizar a portabilidade do financiamento imobiliário faz com que o banco detentor do financiamento lhe faça uma contraproposta com novas condições, abrindo portas para negociação.

Desta forma, é vantajoso sim, segundo ele, sempre pesquisar as condições do mercado para uma eventual transferência da operação de crédito, colocando na ponta do lápis também o Custo Efetivo Total (CET) da operação e considerando a eventual contraproposta do banco.

“Sendo, via de regra, as operações de crédito imobiliário realizadas por um longo período de tempo, mesmo que o valor do desconto nas parcelas não seja expressamente significativo, no montante total ele fará diferença”, conclui o advogado.

E farão mesmo! Um cálculo feito pela Melhortaxa prova isso. Uma parcela de R$ 3.500 em um empréstimo com saldo devedor de R$ 300.000 e 340 meses para pagar pode ser reduzida para cerca de R$ 3.238. Pode parecer uma pequena soma mensal, mas representa uma economia de mais de R$ 50.000 no contrato.

Comportamento

As movimentações de portabilidade imobiliária alcançaram em 2018 mais de R$ 5,06 bilhões, um crescimento médio de 8,6% ao mês e total de 146% no ano em volumes contratados, na comparação com 2017. No total, foram fechados 17.158 contratos de portabilidade no ano passado, com um crescimento médio de 6,3% ao mês e total de 96% ao ano.

Este levantamento foi feito pelo Melhortaxa, plataforma digital especializada em crédito imobiliário, com dados do Banco Central (BC) e da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Com esse resultado, a portabilidade já representa cerca de 10% do mercado de crédito imobiliário, que movimentou, em 2018, R$ 57,39 bilhões em financiamentos de 176.136 imóveis no Brasil.

Os números expressivos refletem uma mudança importante no comportamento dos consumidores e também dos bancos. Duas tendências foram identificadas no estudo da Melhortaxa:

• Mais brasileiros passaram a conhecer a modalidade e a buscar ofertas com juros menores;

• Os bancos finalmente estabeleceram remunerações a parceiros estratégicos para a captação de operações de portabilidade imobiliária.