Rodrigo Luna

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A indispensável requalificação do centro de São Paulo

Instrumentos urbanísticos aprovados pela Câmara Municipal abrem caminho para a tão desejada recuperação de área com ampla infraestrutura instalada; mas há pontos a corrigir

Por:Rodrigo Luna 18/11/2022 4 minutos de leitura
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"O Centro está vivo. Estima-se que 18% dos empregos estão lá. Existem atividades, grande vaivém de pessoas. Porém, poucas ali habitam"/ Crédito: Getty Images

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Quem conheceu o velho centro de São Paulo até 1960 e hoje percorre suas ruas, certamente sente tristeza ao ver o quanto ele está diferente.

Muitos estudos justificam o processo de esvaziamento do lugar que já foi o coração da maior metrópole do Hemisfério Sul. Não se pode analisar esse processo de forma unidimensional. Um dos fatores foi o deslocamento do centro financeiro para outros bairros. O mesmo aconteceu com parte do comércio.

As elites que moravam no centro começaram a valorizar a possibilidade em viver em zonas mais residenciais sossegadas e silenciosas. Majestosas mansões como, por exemplo, as construídas nos Campos Elíseos, ficaram vazias.

Também mudanças nos moldes de transportes, iniciadas nos anos 1940 com substituição dos bondes por ônibus, geraram impacto. Praças se tornaram terminais – o centro virou local de simples passagem para muitos paulistanos. Restrição a circulação de automóveis e destinação de várias quadras para uso exclusivo de pedestres criaram problema logístico para os negócios.

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Existem diversos outros fatores, com ênfase à falta de políticas públicas, que fizeram do centro um dos maiores polos de infraestrutura instalada subutilizada. Infraestrutura que poderia estar a serviço de famílias abrigadas em habitação digna. E, como se sabe, onde há moradores a vida flui 24 horas por dia e a sensação de segurança proporcionada pela convivência é um de seus pontos fortes.

Abandono inaceitável

O resultado desse processo é quantificado pelo número de prédios abandonados. Em 2010, o Censo do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) revelou que existiam 33 mil imóveis ociosos na região. A coleta de novos dados, iniciada em agosto deste ano, pode mostrar um número ainda maior, apesar de algumas iniciativas realizadas na área, graças a medidas como a Operação Urbana Centro, estarem contribuindo para aumentar a oferta de moradias na região.

Essa imagem de degradação não espelha fielmente a realidade. O Centro está vivo. Estima-se que 18% dos empregos estão lá. Existem atividades, grande vaivém de pessoas. Porém, poucas ali habitam.

Haver 33 mil unidades oficialmente desocupadas numa cidade com aproximadamente 322 mil famílias vivendo em moradias precárias, enquanto a prefeitura estima que haja 31 mil pessoas vivendo nas ruas – número que pode ser maior – é no mínimo acintoso.

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Todavia, muitas são as razões de essas unidades não serem adaptadas e destinadas primordialmente a Habitações de Interesse Social (HIS). Nem mesmo o fato de a prefeitura notificar proprietários, buscar atitudes por meio de acréscimo no valor do IPTU e mesmo lançar mão de desapropriação para moradia popular surte efeito.

Possibilidade de mudanças

Felizmente, esse cenário pode mudar. E já não era sem tempo. Isso porque a prefeitura aprovou na Câmara Municipal de São Paulo dois importantes instrumentos urbanísticos:

  • O Programa Requalifica Centro, que estabelece incentivos fiscais e edilícios para estimular a requalificação (retrofit, que significa atualizar o antigo) de velhos prédios, destinando-os à habitação.
  • O PIU (Projeto de Intervenção Urbana) do Setor Central, que objetiva promover o adensamento habitacional e populacional em um perímetro que abrange 20 milhões de metros quadrados (1,5% do território total do município) e arrecadar cerca de R$ 700 milhões em outorgas onerosas, dos quais 40% serão dedicados à produção de moradias populares.

Porém, da forma como está, o PIU Central não atende a cidade e a sociedade. Ignora o que de bom já existia e, por ideologia, inviabiliza os negócios com cobrança de outorga onerosa, incentivos fiscais insuficientes e piora no uso dos terrenos, tudo na contramão do que está fazendo o Rio de Janeiro para requalificar seu antigo centro, com estímulos à oferta de habitações por meio de isenção de outorgas, aprovações em 15 dias e coeficiente de aproveitamento dos terrenos melhores dos que existem em outras regiões do município. Em sua regulamentação, o PIU Central terá de mitigar suas distorções. Do contrário, os resultados serão frustrantes.

Outro ponto a considerar é que o futuro governador de São Paulo, Tarcísio de Freitas, tem como promessa de campanha levar a administração do Estado para o velho centro. Uma boa notícia. Mas, se junto com o emprego não for também a moradia, a região continuará vazia à noite, o que significa problemas de segurança pública.

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Judicialização inexplicável

Todas as ações previstas nos dois instrumentos urbanísticos apontados poderiam ter sido iniciadas há algum tempo, não fossem ambos objeto de inexplicável judicialização que travou o andamento e a votação das propostas, consumindo tempo que a cidade e os cidadãos não têm para perder.

Quando se estuda as alegações, percebe-se que ambas têm um ponto em comum: a possibilidade do setor imobiliário ter lucratividade construindo, fazendo retrofit e vendendo habitações econômicas.

Como qualquer mercado, o imobiliário busca lucratividade. É o lucro que gera recursos para outros empreendimentos, para a produção de novos lares, e que movimenta milhares de empregos diretos e indiretos.

A maioria das atividades produtivas, naturalmente sustentadas pelo lucro, não são judicializadas nem demonizadas. Quem quiser refletir um pouco e quebrar esse estigma basta responder: onde eu, meus pais, filhos, parentes e amigos moram? Se tiverem a benção de um teto digno sobre suas cabeças é interessante reconhecer quem o produziu. E, mais importante ainda: pensar nas famílias que ainda sonham em assim viver, anseio que a requalificação do centro, se bem orientada, poderá atender.

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