Especialistas explicam como fazer o contrato de locação de imóvel

O contrato de aluguel é essencial no processo de locação de um imóvel. Além de formalizar a negociação, o documento assegura os direitos e deveres de ambas as partes, oferece segurança jurídica e é a principal garantia para o locador e para o locatário. 

Portanto, ao elaborar um contrato de locação, seja para imóveis residenciais ou comerciais, é essencial que o locador tome precauções específicas para garantir que seu patrimônio esteja protegido, mitigando riscos e reduzindo a possibilidade de inadimplência ou litígios. 

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À pedido do Estadão Imóveis, as advogadas Maria Vitória R. A. de Queiroz Telles e Larissa Kainy de Oliveira, especialistas da área contratual imobiliária do escritório Finocchio & Ustra Sociedade de Advogados, prepararam um guia com as principais cláusulas que devem ser incluídas no contrato de locação:

1. Identificação das partes

Para um contrato bem estruturado, o ponto de partida do contrato é a correta qualificação das partes. 

Deve-se identificar o locador e o locatário, com todos os dados (nome, CPF/CNPJ, estado civil, profissão e endereço). Assim, o documento garante a atribuição de responsabilidades, facilitando o eventual acionamento judicial e o uso de mecanismos de cobrança, como o protesto de títulos.

2. Objeto do contrato 

É importante documentar em detalhes uma descrição do imóvel locado, apresentando endereço, matrícula e cartório de registro de imóveis. Também recomenda-se que se especifique a finalidade da locação, indicando se é para fins residenciais ou comerciais. 

Isso é essencial para definir as condições e regras específicas de uso da propriedade, abrangendo também eventuais equipamentos ou itens que façam parte da estrutura do imóvel.

3. Prazo

A locação poderá ser firmada por prazo determinado ou indeterminado. Se for um contrato com vigência por prazo indeterminado, qualquer uma das partes poderá rescindir o contrato a qualquer momento, desde que notifique a outra parte com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.

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Caso o contrato seja por prazo determinado, o locador não poderá rescindi-lo antes do término do prazo, exceto nos casos previstos em lei. Já o locatário, em regra, pode rescindir antecipadamente, mas deve arcar com a multa proporcional ao tempo restante do contrato.

É importante que todos estes acordos estejam detalhados no documento, incluindo datas, prazos e cláusulas de rescisão. Para proteger o locador, também é fundamental prever uma cláusula de prorrogação automática para o caso do locatário permanecer no imóvel ao final do contrato. 

4. Preço e Pagamento

A cláusula de preço e a forma de pagamento devem estipular o valor do aluguel, a periodicidade do reajuste, eventuais multas aplicáveis no caso de atraso no pagamento, a data de vencimento do aluguel e os encargos adicionais. 

Também é importante determinar se estes encargos adicionais, como IPTU, a taxa de lixo, as contas de consumo (água, energia elétrica, gás, internet, linha de telefonia), entre outros, serão responsabilidade do locador ou locatário. 

De acordo com a Lei do Inquilinato, o pagamento do IPTU, por exemplo, é responsabilidade do proprietário – a menos que o contrato determine que o locador seja responsável pelo pagamento. 

Além disso, recomenda-se não aceitar a variação negativa do índice de reajuste, garantindo a proteção do locador quanto à defasagem do valor do aluguel.    

5. Garantias

Para minimizar os riscos de inadimplência, o locador deve exigir uma das garantias previstas pela Lei do Inquilinato, como caução, fiança, seguro-fiança, título de capitalização, etc. A não exigência de garantia potencializa o risco de inadimplência, e por isso deve ser evitada. 

É importante destacar que o locador não pode exigir mais de uma garantia no mesmo contrato.

6. Benfeitorias

Reformas, pinturas e outras modificações realizadas pelo inquilino no imóvel podem gerar conflitos ao término do contrato. Para proteger o locador, a recomendação é criar um contrato que preveja: 

• Necessidade de autorização prévia do locador para quaisquer tipos de benfeitorias
• Que todos os custos sejam arcados pelo locatário ou pelo locador, segundo o acordo realizado
• Que as benfeitorias realizadas sejam incorporadas ao imóvel, sem direito de retenção por parte do locatário

7. Obrigações

É papel do contrato de locação alinhar os deveres do locador e do locatário. Para proteger o patrimônio do proprietário e os direitos do inquilino, a recomendação é determinar diretamente as normas sobre conservação do imóvel, pagamento de despesas ordinárias de condomínio, o cumprimento das normas internas (como convenção de condomínio, quando aplicável) e a manutenção preventiva do imóvel.

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Para locações comerciais, é importante incluir a exigência de que o locatário obtenha e mantenha todas as licenças e seguros obrigatórios para a atividade comercial que irá exercer. 

8. Extinção do contrato

Além das hipóteses previstas na Lei do Inquilinato, como a inadimplência e o término do prazo, o contrato deve prever outras situações que permitem a extinção do contrato, como a homologação do pedido de liquidação ou recuperação, judicial ou extrajudicial, decretação de falência e dissolução, o caso fortuito e a força maior, além do descumprimento de outras obrigações específicas estipuladas. 

O contrato também precisa estipular um prazo para que o locatário corrija eventuais irregularidades antes da rescisão para evitar prejudicar a segurança patrimonial do locador e do locatário. 

9. Multas

Diretamente relacionada às cláusulas de obrigações e de extinção do contrato, as multas têm o objetivo de evitar que as partes descumpram as regras definidas no documento. A multa, geralmente, corresponde ao valor de 03 (três) aluguéis vigentes na data da infração. 

Além disso, é recomendável incluir uma cláusula permitindo ao locador buscar judicialmente perdas e danos adicionais, caso o prejuízo decorrente do descumprimento exceda o valor da multa pactuada. 

10. Disposições finais

As advogadas recomendam que o contrato também possua cláusulas gerais para evitar uma interpretação divergente e garantir maior segurança jurídica. A sugestão é incluir as seguintes cláusulas: 

– De cessão de direitos e sublocação, proibindo, por exemplo, que algo seja feito no imóvel sem consentimento expresso do locador
– De obrigações pós-contratuais, como sigilo, confidencialidade, e responsabilidade por cobranças futuras de dívidas contraídas no período da locação 
– De notificações, contendo os dados dos responsáveis pela comunicação entre as partes
– De integralidade, indicando que o contrato substitui todos os acordos verbais e/ou escritos anteriores firmados
– De cláusula do foro, de onde serão distribuídos os conflitos judiciais decorrentes da relação locatícia
– De assinaturas, inclusive prevendo a modalidade de assinaturas digitais