Financiamento imobiliário: passo a passo para conquistar a casa própria

A modalidade nasceu como uma alternativa para que o sonho da casa própria se torne possível, posto que a compra costuma ser o investimento mais alto que uma pessoa faz na vida. Porém, a jornada de aquisição pode se tornar longa e difícil caso não haja planejamento suficiente antes que a decisão seja finalmente tomada. 

Pensando nisso, o Estadão Imóveis conversou com advogados imobiliários e especialistas no tema para descrever o passo a passo de como conseguir seu financiamento imobiliário, quais são as particularidades desse tipo de crédito, os riscos, benefícios e tudo o que você precisa saber.

O que é financiamento imobiliário?

É a modalidade de empréstimo direcionada à compra ou à reforma de um imóvel. O crédito pode ser utilizado para adquirir uma casa, um apartamento ou outros tipos de propriedade, seja ela nova ou usada, além de permitir a construção ou a realização de reparos em residências e imóveis comerciais, como salas e depósitos.

O financiamento imobiliário é a possibilidade mais acessível para quando uma pessoa não tem o montante na conta para adquirir o imóvel com um só pagamento. Ela, então, pode recorrer a uma instituição financeira para conseguir este empréstimo – que tradicionalmente tem taxas de juros mais brandas do que outros tipos de crédito.

O financiamento imobiliário é dividido em parcelas que podem ser quitadas em um prazo de até 35 anos, a depender do tipo escolhido. “Os prazos de pagamento são muito variados, podendo chegar a até 360 meses (no caso do programa Casa Verde e Amarela) e 420 meses no SFI”, explica Alberto Mattos de Souza, sócio do PMMF Advogados e especialista em Direito Imobiliário. 

“No Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), por exemplo, não existe limite ao valor do negócio e o financiamento pode chegar a 90% do preço do imóvel e ser contratado por até 35 anos”, pontua Alberto. Ou seja, um imóvel avaliado em R$ 100 mil pode ser comprado por uma entrada de R$ 10 mil e os outros R$ 90 mil são parcelados.

Como conseguir o financiamento imobiliário?

Para financiar um imóvel, o interessado precisa seguir algumas etapas que podem variar, de acordo com as demandas da instituição financeira ou incorporadora escolhida. Mas, de forma geral, o primeiro passo é fazer uma simulação do financiamento e entender qual é a melhor opção entre todas as possibilidades. 

Depois, é necessário fazer um cadastro no banco, levar a documentação solicitada e aguardar a análise de crédito. Por fim, é feita a avaliação do imóvel e a assinatura do contrato. Entre os requisitos básicos costumam constar: 

• Ser maior de idade
• Comprovar a renda necessária para quitar as parcelas sem atrasos
• Não ter o CPF negativado por inadimplência

As condições de pagamento e prazos variam segundo o perfil do cliente, o valor do bem e a renda mensal. 

Quanto tempo demora para o financiamento imobiliário ser aprovado? 

A resposta prática é: depende. 

Um levantamento da Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP) diz que o tempo médio para liberação do financiamento nos bancos é de 40 dias. No entanto, a Caixa Econômica Federal afirma que o processo da simulação ao registro de operação pode ser realizado em cerca de 10 dias. 

Na prática, porém, o trâmite pode durar até três meses. O tempo varia de acordo com uma série de fatores, como o relacionamento com o banco, a velocidade para comprovar os dados e a negociação do montante. 

Quais documentos são necessários?

A própria instituição financeira em que você está realizando o pedido de financiamento imobiliário vai disponibilizar a lista de documentos que você precisa entregar para o processo ser efetivado. Caso já queira se preparar com antecedência, separe CPF, RG, documentos que comprovem sua renda, local de residência e estado civil. 

A dica é: acesse o site da instituição onde você deseja solicitar o financiamento e veja quais são os documentos necessários. Também é importante analisar o estado das escrituras e a papelada relacionada ao imóvel que está querendo adquirir. Caso ele tenha pendências ou valores desconexos, o crédito pode ser reprovado pelo banco. 

Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

O advogado Alberto Mattos de Souza explica que há três grandes modalidades de financiamento imobiliário no Brasil: 

Sistema Financeiro da Habitação (SFH)

“Regulamentado pelo Governo Federal, concede até 80% do valor do imóvel limitado a R$1,5 milhão e conta com taxas de juros um pouco menores que o SFI”, aponta. 

O SFH é o tipo de financiamento mais tradicional e o primeiro a tornar possível o financiamento de longo prazo. Os recursos para custear esse crédito são oriundos da caderneta de poupança e do FGTS. 

Importante ressaltar que as prestações não podem ultrapassar 30% da renda do consumidor e a taxa máxima de juros é 12% + TR, além da possibilidade do uso dos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para pagar parte do imóvel – desde que seja residencial e o primeiro a ser adquirido.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

“Nesta modalidade não existe limite ao valor do negócio. O financiamento pode chegar a 90% do valor do imóvel e ser contratado por até 35 anos”, afirma o advogado. 

O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) engloba os financiamentos que não estão listados no SFH. O modelo foi criado em 1997 pelo Governo Federal para atender as pessoas que desejam comprar a casa própria, mas não se encaixam no perfil e exigências da outra modalidade. 

O SFI é gerido por recursos direcionados por instituições e fornecedores. A taxa de juros varia de acordo com condições específicas. 

Programa Casa Verde e Amarela

O Programa Casa Verde e Amarela faz parte da modalidade SFH. No entanto, ele possui algumas especificidades. “É voltado para famílias com renda de até R$ 7 mil e limitado ao valor de até R$ 264 mil”, explica Alberto. 

Financiamento direto com a construtora

As grandes imobiliárias e incorporadoras costumam oferecer aos clientes a possibilidade de realizar um financiamento imobiliário direto com elas. O processo é parecido: o cliente realiza uma simulação, passa pela análise de crédito e caminha pelo processo burocrático de apresentação de documentos e comprovação de renda. 

Essa modalidade, entretanto, tem algumas particularidades. Os prazos para quitação da dívida, por exemplo, costumam ser bem menores que os 35 anos permitidos pelo Governo e com parcelas maiores. 

Além disso, a maioria das transações são referentes a casas ou apartamentos ainda na planta, o que faz com que o morador só pegue as chaves quando uma parte significativa do valor do imóvel já foi pago. 

Qual a melhor taxa?

Analisar a taxa do financiamento imobiliário é um dos movimentos mais importantes para quem opta por esse tipo de crédito. A taxa vai te ajudar a entender se o valor final cabe no seu bolso e se o investimento vale realmente a pena do ponto de vista financeiro. 

Para se ter uma ideia, por conta do aumento da Selic – que impactou diretamente as taxas de juros dos financiamentos –, cerca de 3 milhões de famílias deixaram de ter acesso ao incentivo para compra do imóvel próprio este ano. Portanto, as taxas são influenciadas pelo momento econômico do País. 

Mas, durante a negociação com a instituição financeira, também é possível buscar taxas de juros mais benéficas. O importante é pesquisar entre várias instituições diferentes. Dê atenção especialmente aos bancos públicos e mistos, como a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil, que podem oferecer taxas mais acessíveis, impulsionadas por incentivos. 

Como calcular a amortização

A amortização é o ato de pagar uma quantia a mais do que aquela assumida como prestação da dívida para reduzir o saldo devedor. Ou seja, você paga mais do que o valor da sua parcela para abater o montante geral. Desta forma, você economiza com os juros que vão impactar a dívida total. 

Existem três principais modalidades de sistema de amortização: a Tabela Price, a Tabela SAC e a Tabela Sacre. Saiba como elas funcionam:

Tabela SAC

No Sistema de Amortização Constante (SAC), o pagamento da dívida é em prestações decrescentes. A parcela começa maior do que a da Tabela Price, mas termina menor. Assim, o devedor paga, ao mesmo tempo, um percentual dos juros e outro da dívida. 

Como a taxa de juros incide sobre o saldo devedor e, assim, à medida que os pagamentos são realizados, o valor da prestação e o saldo devedor diminuem.

Portanto, o sistema da Tabela SAC exige que você tenha uma quantia maior de dinheiro reservada no início para amortizar as parcelas. As primeiras prestações podem ser 25% maiores do que a Price, considerando as mesmas taxas de juros.

Contudo, ao final do financiamento, quando é possível analisar o valor total que foi pago pelo bem, no sistema SAC a dívida terá custado de 10% a 15% a menos do que na Tabela Price.

Tabela Price

Neste sistema, todas as prestações são iguais do início ao fim do contrato. A vantagem da Tabela Price é que a parcela, no começo, é menor do que a da Tabela SAC. Contudo, o valor final do financiamento fica maior, já que por conta da inflação, a maior parte das parcelas são formadas por juros e, assim, o comprador precisa pagar primeiro os juros e depois a dívida. Desta forma, o valor da parcela não diminui. 

Tabela Sacre

Modalidade que mescla a Price e a SAC, o Sistema de  Amortização Crescente (Sacre) é adaptado a cálculos que consideram a constância das parcelas com a queda do valor no final do contrato. Assim, a Sacre se caracteriza por ter as primeiras parcelas mais caras e o valor diminui com o tempo. 

Entrada

Apesar de não ser uma regra válida para todos os tipos de empréstimos, pagar uma entrada é procedimento comum na hora de solicitar um financiamento imobiliário. Normalmente esse valor de entrada varia entre 20% e 30% do valor do imóvel. 

Em alguns casos é possível negociar com o banco ou com a incorporadora o pagamento de uma parcela menor ou mesmo o não pagamento. Porém, o recomendado é que o comprador dê uma entrada alta para diminuir os juros futuros. A propriedade pode se tornar bem mais cara sem esse investimento inicial. 

Riscos

Alberto Mattos explica que a maioria dos financiamentos imobiliários é garantida pela alienação fiduciária do imóvel em favor do credor. “No caso de inadimplência, o credor dará início ao procedimento de excussão da garantia, o que poderá resultar na perda do bem pelo cliente. Esse processo ocorre administrativamente, ou seja, fora do âmbito judicial, é e é bastante rápido e efetivo”, afirma.

Desta forma, o imóvel é a própria garantia que o comprador do imóvel dá à instituição financeira de que ele será pago. E ele passa a ser do credor em caso de inadimplência. 

Como funciona a portabilidade do financiamento imobiliário? 

A portabilidade é um recurso garantido à população para que ela possa transferir a dívida de uma instituição financeira para outra com condições mais agradáveis e de acordo com as suas demandas. A ferramenta é utilizada majoritariamente para diminuir juros e eventuais cobranças adicionais de um contrato antigo. 

Para realizar a portabilidade do financiamento, o comprador do imóvel precisa entrar em contato com a instituição financeira e solicitar essa transação. Após a análise e aprovação da documentação, o devedor assina o contrato. E esse processo é gratuito. 

De acordo com a regulamentação nº 3.401/2006 feita pelo Banco Central, o processo de substituição não deve ser cobrado do cliente. Caso isso ocorra, a pessoa deve imediatamente procurar o Programa de Proteção e Defesa do Consumidor (Procon) e denunciar a instituição financeira. 

Bancos

Caixa

A Caixa Econômica Federal (CEF) trabalha com a linha de crédito habitacional com prazo máximo de pagamento para 35 anos e é possível pedir empréstimo de até 90% do valor do imóvel a juros mínimo de 6,75%. Além disso, a Caixa disponibiliza modalidades de financiamento habitacional com dois fatores de correção diferentes: TR e IPCA. A instituição atualiza mensalmente o saldo devedor na data de vencimento das prestações. Conheça as características de cada índice e escolha qual deles se adequa melhor ao planejamento financeiro familiar. 

Simulador Caixa Econômica Federal: https://habitacao.caixa.gov.br/siopiweb-web/simulaOperacaoInternet.do?method=inicializarCasoUso

Banco do Brasil

Atualmente, a taxa de juros mínima trabalhada pelo Banco do Brasil (BB) é de 6,99%. A instituição financia até 80% do valor de avaliação do imóvel, limitado a R$ 5 milhões e em até 35 anos. No caso de imóveis residenciais, o FGTS pode ser usado para abater o valor do financiamento. É permitido ainda incluir as despesas (cartorárias, tributos e tarifa de avaliação) no acordo com os mesmos prazos e taxas. A linha de crédito habitacional do BB prevê compor renda entre cônjuges ou companheiros, ou até entre três proponentes com vínculo de parentesco, consanguíneo ou por afinidade.

Simulador Banco do Brasil : https://www.bb.com.br/pbb/pagina-inicial/voce/produtos-e-servicos/financiamentos/financiamento-de-imoveis#/

Bradesco

No caso do Bradesco, a taxa de juros mínima é de 7,30%. Já o financiamento é de até 80% do valor do imóvel e o prazo para quitar a dívida é de 30 anos.

Simulador Bradesco: https://banco.bradesco/html/classic/produtos-servicos/emprestimo-e-financiamento/encontre-seu-credito/simuladores-imoveis.shtm

Itaú

As taxas praticadas pelo Itaú variam de acordo com o perfil do cliente e o relacionamento com o banco, mas o mínimo chega a 7,45% e o percentual de financiamento vai até 82% do valor do bem.

Simulador Itaú: https://www.itau.com.br/creditos-financiamentos/imoveis/simulador/

Santander

O Santander oferece diferenciais, como financiamento de até 90% do valor de imóveis residenciais na modalidade de parcelas atualizáveis (Sistema de Amortização Constante – SAC), em até 420 meses, ou seja, 35 anos, a juros de 7,99%.

Simulador Santander: https://www.santander.com.br/atendimento-para-voce/simuladores/simulador-credito-imobiliario

Documentos

Uma das etapas mais burocráticas na hora de comprar a casa própria é a apresentação dos documentos. A exigência é tanto para quem vai vender o imóvel quanto para quem pretende comprá-lo. Muitas vezes, o processo é interrompido ou deixa de acontecer por falta de algum documento. Por isso, é importante se planejar e separar os papéis com antecedência. Vale destacar que a lista pode variar um pouco de acordo com a instituição escolhida. Confira quais são os documentos mais solicitados ao comprador:

Imóveis

• Matrícula do imóvel
• Certidão do IPTU do imóvel

Pessoa Física

• Documentos pessoais (RG e CPF)
• Certidão de nascimento (se solteiro)
• Certidão de casamento (se casado/a ou em união estável)
• Documentos pessoais do cônjuge (caso se aplique)

Pessoa Jurídica

• Documentos pessoais dos sócios (RG e CPF)
• Contrato e/ou Estatuto Social atualizado
• Certidão de Regularidade do FGTS

Para liberar o FGTS

• Cópia da Carteira de Trabalho
• Cópia da mais recente declaração de Imposto de Renda (se solteiro)
• Cópia da mais recente declaração conjunta de Imposto de Renda (se casado/a)
• Extrato atualizado do FGTS (emitido pela Caixa Econômica Federal)
• Comprovante de residência (limite de emissão: 3 meses)

Comprovação de renda

• Recibo da última declaração do Imposto de Renda (todos os casos)
• Últimos três holerites (para pessoas físicas contratada por empresas)
• Extrato bancário dos últimos três a seis meses (para pessoas jurídicas e autônomas)
• Matrícula do imóvel e contrato de locação assinado (para quem tem renda devido a aluguel de imóvel)