Quem deve pagar por reformas em imóvel alugado?

O chuveiro queimou? Encontrou infiltrações? A pintura começou a descascar? Todo imóvel eventualmente vai precisar de alguma manutenção. Em imóveis alugados, este cenário gera uma série de dúvidas. Quem deve pagar pelas reformas nesta propriedade? O locador ou o locatário? Existem diversas respostas para estas perguntas e todas dependem do contexto. 

A Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245, de 1991), norma que regulamenta os aluguéis comerciais e residenciais no Brasil, determina que o locador deve receber o imóvel com boas condições para morar. Problemas em pisos, revestimentos, funcionamento de instalações elétricas e hidráulicas ou qualquer defeito que possa atrapalhar a moradia devem ser corrigidos antes da locação. 

Por isso, a vistoria de entrada do imóvel é tão importante. O profissional responsável por esta tarefa se encarrega de avaliar e registrar em imagens o estado de conservação daquela propriedade para garantir que a lei seja cumprida. 

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E se algum defeito estrutural for encontrado depois que o inquilino passar a morar naquela residência, como infiltrações, telhas quebradas ou vazamentos, ele deve comunicar imediatamente o proprietário para providenciar o conserto. 

É importante pontuar que essas regras podem ser ajustadas entre as partes. Se houver um acordo para, por exemplo, diminuir o valor do aluguel em troca de alguma reforma a ser realizada no imóvel, a recomendação é adicionar este tópico no contrato e guardar as provas desta deliberação.

Deveres do inquilino

Da mesma forma que o inquilino encontra o imóvel em boas condições de moradia no início do período de locação, é seu dever devolvê-lo da mesma forma. Portanto, qualquer dano causado por ele torna-se sua responsabilidade.

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Se, por exemplo, a cadeira de jantar arranhou o piso ou os quadros pendurados deixaram marcas de buraco na parede, o inquilino precisa corrigir isso antes de devolver o bem.

Já para danos e vícios decorrentes do uso natural do imóvel, o inquilino deve avisar o proprietário e solicitar a manutenção por escrito. 

Autorização para reforma

O inquilino pode se sentir livre para realizar pequenas mudanças no imóvel, como pinturas e obras de jardinagem. Estas são obras que não facilitam o uso do imóvel, mas tornam a estadia nele mais agradável. 

No entanto, é obrigação dele devolver o bem da mesma forma que o encontrou – conforme previsto na vistoria. Pela lei, o proprietário não é obrigado a arcar com os custos destas transformações, mas o inquilino pode retirá-las ao fim do contrato se desejar. 

Por outro lado, existem reformas necessárias para a boa vivência naquele espaço, como reparos em sistemas elétricos, impermeabilização para evitar infiltrações ou até a instalação de janelas antirruídos.

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Caso se trate de alguma reforma urgente, o proprietário tem o dever de ressarcir o locatário posteriormente. Porém, se não for alguma mudança emergencial, o proprietário precisa autorizá-las previamente. 

A recomendação é que todas estas notificações e autorizações sejam realizadas por escrito. Também é recomendável guardar recibos e outros documentos que comprovem os custos das manutenções. São valores que podem ser abatidos no aluguel, se houver acordo entre as partes.