Quando opta por alugar um imóvel, o inquilino assume uma série de deveres e responsabilidades. A Lei do Inquilinato surgiu justamente para definir quais são essas obrigações, demandas e garantias. 

Entenda neste texto como surgiu a Lei do Inquilinato, qual é o papel das imobiliárias no processo de locação e os compromissos, embargos e atribuições dos inquilinos e locatários. 

O que é a Lei do Inquilinato?

A Lei Federal nº 8.245, de 1991 – mais conhecida como Lei do Inquilinato –, é a norma que regulamenta os aluguéis residenciais e comerciais no Brasil. É ela que define todos os direitos e deveres, tanto por parte do inquilino quanto por parte do locador – e por isso é fundamental entender seu conteúdo antes de assinar um contrato de locação.

Cenários em que a lei do inquilinato não se aplica

A Lei do Inquilinato é uma ferramenta que protege os locadores e locatários de imóveis em quase todos os cenários usuais de contrato. No entanto, por se tratar de uma lei que atua diretamente na locação de imóvel urbano, algumas situações não estão plenamente regulamentadas. 

Em seu primeiro parágrafo, a norma esclarece que determinados imóveis não são abraçados pela lei. São eles: 

1. Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. Vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. Espaços destinados à publicidade;
4. Apart-hotéis e hotéis – residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

Esses empreendimentos continuam sendo regulados pelo código civil, conforme já acontecia antes da Lei Federal nº 8.245 ser aprovada em 1991. 

Direitos do locatário previstos na lei do inquilinato

Ao assumir o compromisso de um contrato de aluguel, o locatário de um imóvel passa a ter uma série de direitos e deveres que são estipulados pela Lei do Locatário. E essas orientações se aplicam a todas as fases do período de moradia. 

Boas condições de moradia

O locatário deve receber o imóvel em perfeitas condições para morar. O que se aplica a pisos, revestimentos, vidros, interruptores, pintura, funcionamento de instalações elétricas e hidráulicas e outros itens essenciais para sua habitação.

É por isso que etapas como a vistoria de entrada e a vistoria de saída do imóvel — quando um profissional avalia e registra com imagens o estado de conservação do imóvel — são procedimentos importantes na jornada de locação. São recursos que garantem que a Lei do Inquilinato seja cumprida de forma eficiente. 

Isenção no pagamento de despesas extraordinárias

O inquilino não deve ser obrigado a arcar com despesas que estejam além daquelas essenciais, como a taxa mensal de condomínio, salário e encargos trabalhistas dos porteiros, profissionais da limpeza e zelador, serviços de limpeza e manutenção das áreas de uso comum, reparos fundamentais para o funcionamento diário do prédio. 

Pagamentos para realizar reformas na estrutura do empreendimento, compra de elementos de decoração para o prédio ou mesmo a construção de uma praça na área de lazer do prédio não são responsabilidades financeiras do condômino. 

Morar sem interferências do proprietário

Desde que o locatário siga as regras estipuladas em contrato e não fuja dos objetivos para os quais o imóvel foi alugado, ele deve ser livre para utilizar o espaço da forma como bem entender, sem a interferência do proprietário. 

Preferência na compra do imóvel

O artigo 27 da Lei do Inquilinato explica que em caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Ou seja, o inquilino tem o direito de conhecer todas as condições do negócio nos moldes que ele foi ou será oferecido ao mercado e avaliar se quer realizar a compra. “O locador precisa dar 30 dias para que o inquilino se manifeste quando colocar o imóvel para venda”, explica o advogado imobiliário Rodrigo Karpat. 

“Caso o locatário se sinta prejudicado de alguma forma com ele pode recorrer a um processo judicial com base em perdas e danos inerentes ao prejuízo dele com a transação, principalmente se o contrato de locação ainda estiver vigente”, adiciona. 

Devolver o imóvel e caso de mudança para outra cidade

Segundo a diretora da Lello Imóveis, Roseli Hernandes, o inquilino pode devolver o imóvel alugado e não pagar multa caso vá trabalhar em outra cidade. 

“Se a mudança for necessária devido à transferência de emprego para outro município, um dos direitos do inquilino é se isentar da multa prevista em contrato, mas é preciso avisar o proprietário pelo menos 30 dias antes de sair”, afirma.

Renovação de contrato

De acordo com a norma, a renovação de aluguel é automática. Portanto, se nenhuma das partes se manifestar ao final do período de vigência do contrato, é subentendido que ele foi renovado e terá vigor até que algum lado se posicione.

As obrigações do locatário

Da mesma forma que o inquilino encontra respaldo e segurança para viver no imóvel que pertence a outra pessoal, ele também precisa respeitar algumas regras importantes para que essa vivência seja realizada pacificamente: 

Cumprir os prazos de pagamento

O locatário deve quitar dentro do prazo estipulado o aluguel e todas as outras contas, como água, luz, condomínio, gás e tudo o que estiver vinculada ao endereço do imóvel. 

Consertar os danos que causou ao imóvel

É imprescindível que o inquilino se responsabilize pelos reparos necessários para corrigir danos causados por ele próprio, familiares, amigos, dependentes ou visitantes. 

“No caso de danos e vícios decorrentes de uso natural do imóvel, a manutenção deve ser feita pelo proprietário, mas o inquilino deve avisá-lo e solicitar sua autorização por escrito”, complementa Roseli.

Pedir autorização para realizar reformas

Essa solicitação para o proprietário precisa ser feita de forma escrita. Vale tanto para modificações na parte interna quanto externa do imóvel. Lembrando que somente as obras úteis e autorizadas pelo locador são passíveis de indenização; já as benfeitorias voluptuárias, não.

Devolver imóvel no mesmo estado em que o recebeu

O inquilino, ao finalizar seu contrato e sair do imóvel, precisa se comprometer a entregá-lo como estava no momento da locação, de acordo com o acordado na vistoria. Isso vale para questões funcionais quanto estéticas, a menos que as mudanças tenham sido previamente aprovadas pelo proprietário por escrito.

Garantia do fiador

O fiador tem como direito quebrar o vínculo de contrato a qualquer momento, desde que comunique o locador sobre seu interesse de desfazer o vínculo como inquilino – a partir da comunicação oficial, o prazo é de 120 dias. Decorrido o período estipulado, o fiador estará desvinculado. Quando houver desistência por parte do fiador, o inquilino precisará encontrar outra forma de garantia ou optar pelo depósito de caução ou pelo seguro fiança.

Quando o proprietário pode pedir o imóvel de volta? 

A Lei do Inquilinato define que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locatário não pode reaver o imóvel alugado. A exceção é permitida se ele pagar uma multa proporcional ao período de cumprimento do contrato ou o que for definido judicialmente. A mesma regra vale para os inquilinos. 

Quando, então, o proprietário pode pedir o imóvel de volta? 

O artigo 9º da lei indica as seguintes condições para desfazer o contrato: 

I – por mútuo acordo;

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

“O locador pode pedir a desocupação do imóvel apenas depois do término do contrato. Já o inquilino pode quebrar o contrato e devolver o imóvel a qualquer momento, desde que ele arque com a multa. É uma prerrogativa que existe apenas para o locatário”, resume Karpat.

Prazo para devolução do imóvel

Conforme a Lei do Inquilinato, o prazo total para a devolução de um imóvel é de 45 dias. Se o inquilino não o respeitar, é possível abrir uma solicitação de despejo que dará um prazo para desocupação do imóvel de mais 30 dias.

Despejo e inadimplência

A notificação de despejo só é permitida em casos em que não há garantia locatícia e o aluguel esteja atrasado. Nesse contexto, o inquilino tem o prazo de 15 dias para sair do local mediante ação judicial. Em situações em que o fiador for exonerado, o prazo se estende para até 30 dias.

Aviso de mudança

O aviso de mudança precisa ser feito com 30 dias de antecedência, por meio de comunicados formais, como uma carta escrita e entregue diretamente à imobiliária ou locatário. Se esse aviso prévio não acontecer, o inquilino precisará pagar multa de até um mês de aluguel.

Taxas administrativas e taxas de condomínio

As taxas administrativas correspondem às tarifas da corretora, portanto só são geradas se o imóvel em questão está sob o cuidado de uma imobiliária. Essas taxas são dever do locatário. Por outro lado, as taxas de condomínio, compreendidas também como taxas ordinárias, devem ser quitadas pelo inquilino. No entanto, qualquer anuidade extra, como reformas prediais, são de dever do proprietário do local, assim como impostos, taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo.

E se o locador morrer? 

De acordo com o artigo 10 da Lei do Inquilinato, em caso de morte do locador, a locação é transmitida aos herdeiros. Essa premissa vale nos seguintes casos: 

I – nas locações com finalidade residencial: o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na sua dependência econômica, desde que residentes no imóvel;

II – nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Na prática, os herdeiros do imóvel alugado pelo falecido tornam-se os responsáveis pelos seus direitos e obrigações, não sendo necessário firmar novo contrato de locação, bastando a comunicação da morte ao locador.

FAQ

O que diz a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato é a norma que regulamenta os aluguéis residenciais e comerciais no Brasil. É ela que define todos os direitos e deveres, tanto por parte do inquilino quanto por parte do locador – e por isso é fundamental entender seu conteúdo antes de assinar um contrato de locação.

Tem alguma Lei que protege o inquilino?

A Lei do Inquilinato define os deveres e direitos do locatário de um imóvel, conferindo a ele segurança para permanecer no imóvel enquanto o contrato estiver em exercício. 

Quais são os direitos do inquilino?

O locatário tem uma série de direitos garantidos pela Lei do Inquilinato, como o de receber o imóvel em perfeitas condições para morar, a isenção no pagamento de despesas extraordinárias e a preferência na compra do imóvel que está alugando. 

Qual o prazo para o inquilino desocupar o imóvel?

O locador pode solicitar a desocupação do imóvel 30 dias após o término do contrato de aluguel. Depois disso, o inquilino tem até 30 dias para realizar essa saída. Se o locatário não sair dentro do prazo, o proprietário pode entrar com uma nota de despejo. 

O artigo 18 da lei do inquilinato diz que é lícito às partes firmarem em comum acordo o valor do aluguel ou cláusulas de reajustes. Os índices precisam estar firmados em contrato, mas não havendo acordo, após três anos de acordo firmado, poderão pedir revisão judicial.