Exclusivo: Mercado imobiliário aponta custos de produção como principal desafio do setor

A maior dificuldade enfrentada pelo mercado imobiliário é o custo de produção. Pelo menos é isso que mostra um estudo realizado pela Brain Inteligência Estratégica, em parceria com o GRI Club, que ouviu líderes do setor. Em custo de produção encaixam-se, por exemplo, os gastos com mão de obra, materiais de construção, depreciação e outras despesas indiretas. 

O segundo maior desafio do setor, na visão dos executivos, são os processos de aprovação em órgãos reguladores. “A execução de um projeto imobiliário depende da anuência dos órgãos de fiscalização e controle, que vão desde secretarias municipais, nas prefeituras, até autarquias estaduais, como a Cetesb, para citar o exemplo de São Paulo”, contextualiza Gustavo Favaron, CEO do GRI Club. 

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“O fato de as aprovações aparecerem neste índice mostra que, em muitos casos, a burocracia e o tempo até a obtenção dessas aprovações ainda são muito expressivos. Já ouvi casos em que uma aprovação pendente atrasou o projeto em mais de uma década”, exemplifica o executivo. Na posição de terceiro maior desafio aparece o acesso limitado a crédito e financiamento. 

Os principais fatores críticos do mercado imobiliário

Já o fator apontado como principal ponto crítico do mercado imobiliário é a taxa de juros elevada (78%). Depois de um ano marcado por quedas contínuas na taxa Selic anunciadas pelo Comitê de Política Monetária (Copom), o número está atualmente estabilizado em 10,50%.

Esta taxa impacta diversos aspectos da economia e está diretamente ligada aos juros praticados na tomada de crédito, como financiamentos imobiliários. 

“A taxa de juros impacta em duas esferas: capacidade de financiamento do adquirente e a acesso a capital para operação da construtora. Na ótica do comprador, quanto menor a taxa de juros, menor será o valor das parcelas mensais do financiamento imobiliários, e maior será o número de famílias que podem se qualificar para um financiamento”, analisa Ebran Theilacker, CEO da fintech Versi. 

Ele explica que, na ótica da construtora, taxas de juros altas atrapalham a rentabilidade e a saúde financeira das empresas. “O acesso a capital também fica mais difícil, pois investidores podem ter uma ótima rentabilidade sem correr muito risco, investindo em letras do tesouro, por exemplo”, afirma.

Para Gustavo Favaron, a maior demanda de projetos do Minha Casa, Minha Vida está escoando o orçamento do FGTS mais rápido do que o esperado. “O ministro das Cidades, Jader Filho, garantiu que esse orçamento será aumentado, mas observamos que algumas incorporadoras que atuam no programa já fizeram uma pausa em razão da falta de recursos para tocar os projetos”, aponta Gustavo.

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O custo da inflação e o panorama político

A expectativa do setor, entretanto, é que a inflação se mantenha estável ou que registre uma alta nos próximos 12 meses. De acordo com o estudo, 42% acredita que continuará como está, enquanto 37% acredita que a taxa de juros terá um aumento pequeno ou grande. Apenas 21% esperam uma queda. 

Outro aspecto apontado como um ponto de atenção para o setor é o ambiente político-institucional do país/incerteza (76%). “Como o ciclo do negócio é muito longo – por exemplo, 5 anos entre a aquisição do terreno e o último recebimento de cliente -, as mudanças constantes do cenário político, macroeconômico, legislativo aumentam o risco inerente ao negócio imobiliário“, esclarece Theilacker. 

O baixo crescimento do país (47%), o aumento de custo de materiais (41%) e as dificuldades de contratação de mão de obra (26%) também são citados como potenciais riscos para o mercado imobiliário. 

Expectativas não devem interferir em lançamentos

O levantamento mostra que 47% dos respondentes esperam que o desempenho da economia brasileira nos próximos 12 meses permaneça estável, seguidos daqueles que esperam que o País enfrente um momento mais difícil (29%). Ao mesmo tempo, a expectativa de desempenho do mercado imobiliário, de forma geral, para os próximos 12 meses, é antecipada como positiva para 53% dos respondentes. 

Para efeitos de comparação, o índice é um pouco menos otimista que no 2º trimestre, onde 74% dos respondentes achavam que os próximos 12 meses seriam melhor.

Todas estas perspectivas, porém, não devem impactar o volume de lançamentos. Atualmente, 62% dos executivos afirmam que suas empresas vão manter o mesmo volume de lançamentos dos 12 meses anteriores. 

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Outros 16% disseram que estão revendo prioridades, sem definição de lançamentos e 10 estão reduzindo lançamentos planejados. Apenas 12% estão reduzindo os lançamentos planejados. Há 12 meses, o cenário era ainda mais desafiador.

“As recentes reduções na Selic, na taxa de desemprego e na inflação resultam em um momento mais favorável para o mercado imobiliário, ainda que haja todos os desafios”, examina Favaron. 

O impacto do Minha Casa, Minha Vida

É quase unânime a visão positiva sobre o impacto do Minha Casa, Minha Vida no mercado imobiliário. Mais de 70% estão felizes com o projeto, sendo que 43% dos respondentes disseram que o impacto do programa no setor é muito positivo, impulsionando a demanda por imóveis. Enquanto outros 31% afirmam que o impacto é positivo, estimulando a movimentação no mercado imobiliário como um todo. 

Apenas 5% acreditam que o impacto do Minha Casa, Minha Vida é negativo, alegando que ele gera distorções e desequilíbrios no setor. “O segmento econômico representa a maior fatia do déficit habitacional do Brasil. Se não fosse pelo programa, o problema seria muito pior”, opina Theilacker.