Como diminuir o valor das parcelas do financiamento imobiliário?

Efetivar um contrato de financiamento imobiliário extenso não significa que será necessário quitar a dívida, especificamente, dentro do tempo total que foi estabelecido, tampouco que o valor das prestações será o mesmo até o final.

De acordo com o advogado de direito imobiliário, Roberto Bigler, “o abatimento total ou parcial do valor da parcela ou da dívida oriunda de um empréstimo é chamado amortização” e se trata de um direito do tomador da operação de crédito.

Para saber como pagar o que deve, é preciso entender como as parcelas de uma concessão são constituídas. Cada prestação, da inicial à final, é formada de juros (cobrados pela instituição financeira que concedeu o empréstimo), principal (valor que corresponde ao empréstimo) e encargos (taxas operacionais, seguros, etc).

Dessa forma, a diferença a ser quitada equivale somente ao empréstimo concedido. Ou seja, caso o imóvel tenha custado R$ 500 mil e foi financiado R$ 400 mil, o saldo devedor é R$ 400 mil, não importando o valor dos encargos e juros atrelados.

A grande vantagem da amortização, segundo Roberto Bigler, “é que os juros do financiamento passarão a incidir sobre uma dívida menor. Logo, isso impactará no valor ou no número de parcelas faltantes.”

O advogado esclarece ainda que, ao desejar amortizar a dívida, basta que o tomador se dirija à instituição financeira e expresse a intenção de deduzir o débito. “O banco não poderá se recusar e, caso o faça, o requerente deve buscar seus direitos junto aos órgãos competentes.”

FGTS

“Uma maneira de amortizar o saldo devedor é utilizando o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), desde que observadas algumas regras, como essas: recolhimento do fundo nos três últimos anos, o financiamento do imóvel ter sido obtido através do Sistema Financeiro Habitacional (SFH) e não ser proprietário de imóvel construído ou em construção em seu nome”, explica Bigler.

O advogado ainda faz um alerta: “Vale lembrar que o FGTS é uma conquista do trabalhador garantido pela Lei nº 8036/1990 e que visa protegê-lo em caso de desemprego. Diante disso, é muito importante cautela ao utilizá-lo.”

Em tempos de crise

Roberto explica que os efeitos gerados pela pandemia do novo coronavírus (Covid-19) ou outras crises vão além da saúde, atingindo também a economia de forma geral. E que, em decorrência da atual situação, diversas pessoas ficaram desempregadas ou tiveram que encerrar suas atividades empresariais, por serem classificadas como não essenciais.

“Ocorre que, em muitos casos, essas mesmas pessoas tinham inúmeros compromissos financeiros. Dentre eles, o financiamento imobiliário e, a partir de agora, não poderão mais honrar tais obrigações”, diz o advogado.

“A primeira medida que essa pessoa deve adotar é imediatamente entrar em contato com a instituição financeira responsável pelo trato, expor toda a situação e procurar renegociar a dívida”, aconselha.

“Esse pedido de renegociação não se trata de um mero favor da instituição e sim uma ferramenta legal, já que a legislação brasileira reconhece a solidariedade e a boa-fé como princípios basilares do nosso ordenamento jurídico”, ressalta Bigler.

Sistemas de amortização

O mais comum em financiamentos imobiliários é o Sistema de Amortização Constante (SAC). Por meio dele, o valor mensalmente amortizado é, como o próprio nome diz, constante. No entanto, um maior volume de juros é pago no início do empréstimo e, portanto, o custo das prestações é reduzido ao longo do tempo. 

Caso o empréstimo seja iniciado com uma parcela de, por exemplo, R$ 2 mil, no qual R$ 1 mil se refere ao principal e o restante é proporcional aos encargos e juros, na última prestação R$ 1 mil equivalerá a parte principal, mas um valor bem menor, como R$ 10 reais, será relacionado a encargos e juros.

Outra opção é a Tabela Price (TB), também conhecida como Sistema Francês. Nela, o valor das parcelas é fixo e grande parte da primeira parcela é composta por encargos e juros, porém, no decorrer no tempo, o custo de encargos e juros diminui e o valor da amortização cresce. De qualquer forma, o valor da parcela se mantém estático. 

Com isso, a maior diferença entre os dois tipos fica por conta, justamente, do custo das prestações. Pela TB, as primeiras parcelas são mais baixas em relação às do SAC.  Entretanto, como o abatimento dela é constante, em dado momento as prestações se tornam menores de tal forma que o saldo total do financiamento se torna mais barato.