Analistas celebram 2024, mas perspectivas para mercado imobiliário acendem alerta

À convite do Estadão Imóveis, empresários, economistas e analistas apresentaram suas perspectivas sobre o mercado imobiliário em 2024.

As avaliações otimistas indicam o bom momento do setor no período, com destaque para o Minha Casa, Minha Vida e para a retomada dos escritórios. Por outro lado, eles chamam a atenção para as oscilações da economia e uma perspectiva de queda do crédito imobiliário. 

Confira o que dizem os especialistas: 

Fábio Moraes, economista da E2+

“O ano foi positivo para o mercado imobiliário e a maioria dos marcadores apontam nesta direção. Estamos tendo um ano mais turbulento na parte macroeconômica do que na construção civil em si. 

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O mercado vivenciou uma alta durante a pandemia, com as pessoas obrigadas a ficarem em casa e a cuidar mais do próprio lar. Depois disso, em 2022 e 2023, vivemos um período de ressaca. Agora o setor voltou a se recuperar. Isso pode ser visto nas vendas do mercado de alto padrão e no Minha Casa, Minha Vida.

Neste mesmo período, as incorporadoras voltaram a vislumbrar um cenário de recuperação, com aumento de margem. O resultado reflete o mercado de trabalho bastante aquecido e o crescimento das famílias em termos reais. 

No entanto, a sensação é que estamos terminando 2024 em um cenário menos positivo. A elevação dos juros, o índice de inflação e os custos da construção civil marcam este ambiente pessimista. Adiciona-se a isso as mudanças nas regras do MCMV para limitar o funding. 

Quando olhamos toda a figura, o sinal para o ano que vem é de alerta. Teremos pelo menos mais duas altas na Selic no próximo ano e um cenário restritivo para dependentes de crédito imobiliário. Isso deve prejudicar o número de vendas e construções em 2025. Ainda assim, o ano deve começar positivo porque o mercado está muito aquecido e estes ciclos demoram um pouco para se consolidar.”

Coriolano Lacerda, gerente de Pesquisa e Inteligência de Mercado do Grupo OLX:

“O mercado imobiliário demonstrou resiliência e dinamismo, impulsionado principalmente pelo Minha Casa, Minha Vida

Apesar da inflação elevada e das incertezas associadas à mudança de governo, o mercado imobiliário brasileiro mostrou resiliência. Fatores como a estabilidade no emprego, o crescimento da renda e a concessão de crédito imobiliário foram fundamentais. 

Neste período, o público do programa Minha Casa Minha Vida foi o grande beneficiado, graças a subsídios governamentais e taxas de juros reduzidas. A estabilidade no mercado de trabalho, com a menor taxa de desemprego da história recente (6,2%), também foi crucial para este segmento. Os imóveis econômicos também lideraram a demanda em 2024, atendendo uma parcela significativa da população. 

Por outro lado, os imóveis de luxo continuaram fortes, atraindo um público com maior resiliência econômica. Essa combinação reflete um mercado imobiliário com forte polarização de comportamento, atendendo tanto às demandas populares quanto às de alto padrão.

O resultado é que o ano foi amplamente positivo para o mercado imobiliário. O segmento de compra e venda registrou alta expressiva, com o crédito imobiliário crescendo 22,7% em relação a 2023. Neste ano, o crédito deve atingir um nível histórico de R$ 300 bilhões, mesmo com desafios com o funding da caderneta de poupança e alterações das LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).

No mercado de locação, o índice FipeZAP apontou um aumento de 13,48% nos preços das locações em 12 meses, evidenciando forte demanda.

Por outro lado, o segmento de médio padrão continua sendo o mais desafiador para empresas e consumidores. Altamente dependente da disponibilidade de crédito, esse segmento tem enfrentado dificuldades devido às condições atuais de financiamento. 

Muitos compradores potenciais, já vinculados a financiamentos imobiliários contratados em condições mais favoráveis no passado, têm optado por postergar a decisão de aquisição de novos imóveis. Esse comportamento limita upgrades de tipologia ou mudanças de localização, pressionando ainda mais esse mercado específico.

Para 2025, o cenário apresenta desafios: a restrição de crédito, consequência da alta da Selic, e o aumento dos custos de construção devem pressionar o setor, especialmente no segmento de médio padrão. No entanto, discussões sobre a limitação do saque-aniversário do FGTS podem reforçar as linhas de crédito imobiliário, criando algum fôlego para o mercado”.

Luiz França, Presidente da Abrainc

“O setor imobiliário mostrou resiliência e teve um bom desempenho.

O ano de 2024 foi, sem dúvidas, positivo. Registramos recorde de vendas no indicador ABRAINC-Fipe (que existe desde 2014), onde observamos um crescimento de 22% nas vendas (acumulado até setembro). Esse acréscimo é significativo, pois 2023 já tinha sido o ano com maior volume de vendas da série. 

Porém, o IPCA fechou o mês de novembro em 4,87%, acima do limite da meta de 4,5%. Há um temor de aumento desse patamar, o que motivou o Banco Central a elevar a Selic para 12,25%. No início do ano, havia uma expectativa de corte nos juros, porém, em função do cenário fiscal e economia mundial isso não ocorreu. 

No mercado Médio e Alto Padrão (MAP), houve expressivo aumento de 17,6% no valor total comercializado. Nos lançamentos, o segmento também registrou alta de 1,2%. Isso reforça que a demanda por imóveis segue aquecida. O maior entrave para esse segmento em 2025 é o aumento na taxa do financiamento habitacional.

Para o segmento MCMV, tivemos uma performance ainda melhor, com crescimento de 25% no valor vendido. Nesse mercado, o programa permite financiamento aos compradores de baixa renda com taxas acessíveis. E isso só é possível em função do FGTS, que é a única fonte de financiamento do setor e que em 2024 investiu cerca de R$ 120 bi em habitação popular. Por isso, o MCMV não sofre influência dos juros altos.

Tivemos ainda dados positivos como o crescimento do PIB em 4% no 3° trimestre de 2024, acima do esperado e uma queda no desemprego. Aliado a isso, houve um aumento na renda das famílias.

Nota-se, ainda, que existe uma forte demanda por compradores na faixa etária de 35 a 40 devido a atual pirâmide etária brasileira, que segue crescendo nessa faixa. Com casamentos mais tardios e maior acumulação de renda, esse grupo se mostrou mais habilitado para acessar financiamentos, mesmo com a Selic alta”. 

Gustavo Favaron, CEO do GRI Club

“É um ano saudável, em que você não houve excesso de oferta, excesso de demanda.

“Foi um ano equilibrado, com um crescimento sustentável do setor. Vale a pena destacar o volume de crédito imobiliário contratado, que bateu recorde, com destaque para os imóveis que se enquadram no Minha Casa, Minha Vida, com recursos do FGTS. O segmento foi o grande carro-chefe do ano por conta da priorização do governo federal.

Os principais mercados de escritórios também continuam em trajetória de recuperação. As taxas de vacâncias estão em um dígito em algumas regiões como a Faria Lima, por exemplo, e reativando regiões como a Berrini que até então estavam sofrendo um pouco mais. Além de tudo, houve uma subida interessante dos preços de locação, o que faz com que o investidor tenha um retorno melhor. 

O mercado logístico, por outro lado, seguiu crescendo em um ritmo forte especialmente devido à demanda do comércio online, que teve muito mais investimento fora do eixo Rio-São Paulo. 

Já o multifamily vai realmente se firmando como uma classe de ativos atrativa, com cada vez mais unidades operacionais e novos bolsos entrando. 

Outro ponto importante são os data centers, que estão atraindo atenção de empresas que investem em ativos mais tradicionais. 

Por fim, os fundos imobiliários tiveram um ano bom. Porém, no segundo semestre foram prejudicados pela subida de juros, o que vai dificultar novas captações”. 

Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain Inteligência Estratégica

“2024 terminará como o melhor ano da história do mercado de apartamentos e casas novos.”

Este cenário positivo vale tanto para a média do Brasil quanto para a cidade de São Paulo, que representa o maior mercado nacional, algo como 22 a 25% no total dos lançamentos nacionais. 

Nós passamos as 380 mil unidades vendidas e as 370 mil unidades lançadas. Ambos são números recordes. 

O grande destaque foi o Minha Casa, Minha Vida, que representou um pouco mais da metade dos imóveis lançados e vendidos neste ano. 

Porém, não ficam atrás os imóveis de altíssimo padrão – aqueles que têm ticket acima de 3 milhões de reais. Este ano estes imóveis tiveram lançamento cerca de 5% acima do ano passado e vendas mais de 10% acima do ano passado, representando também o melhor ano na história do Brasil para apartamentos novos acima de 3 milhões de reais. 

Ou seja, os dois extremos do mercado, produto econômico e produto de altíssimo padrão, são os dois produtos que claramente se destacaram neste ano. 

Se tivermos que apontar um resultado negativo, são os imóveis de classe média, em especial aqueles com preços de R$ 500 mil até R$ 1 milhão.