Com o home office, como fica o contrato de locação de imóveis comerciais?

O isolamento é apontado por cientistas como principal medida capaz de conter o avanço rápido do novo coronavírus. Decretos estaduais e/ou municipais determinaram o fechamento de muitos escritórios e pontos comerciais que realizam atividades consideradas não essenciais para restringir a circulação e evitar aglomeração de pessoas.

Empresas que conseguiram manter suas atividades remotamente colocaram sua equipe para trabalhar em home office. Já que grande parte dos estabelecimentos e escritórios ficaram vazios, a grande dúvida é: o que foi estabelecido no contrato de locação de imóveis comerciais ainda está valendo?

A resposta é: sim, mas pode ser negociado, visto que as medidas de combate à pandemia inviabilizaram o funcionamento das atividades das empresas em seus endereços. Com isso, muitas tiveram queda no faturamento e ainda precisaram arcar com outras despesas fixas, além do aluguel do estabelecimento.

Falando especificamente sobre isso, em seu art. 18, a Lei do Inquilinato determina que, em comum acordo, tanto locador, quanto locatário pode fixar valores, bem como inserir e modificar cláusulas do contrato de locação de imóveis comerciais que tratam de reajustes.

O trecho da lei, portanto, dá liberdade para que o empreendedor negocie o aluguel com o proprietário a qualquer momento. O objetivo é que cheguem juntos a valores e formas de pagamento que beneficiem a ambos, evitando que somente uma das partes arque com os efeitos econômicos da situação.

Aluguel pode ser suspenso?

Mesmo que a empresa não esteja operando no local, precisa pagar o aluguel enquanto estiver em posse do imóvel. A suspensão temporária da cobrança somente será possível se for a solução acordada por ambas as partes na negociação.

Caso a isenção seja negada pelo proprietário, o empreendedor pode propor a concessão de desconto no valor do aluguel por um prazo determinado. Por exemplo, pedir redução equivalente às perdas que sofreu e fixar o pagamento dessa  

quantia nos próximos “X” meses. Outra ideia de negociação é pagar uma parte durante um período e deixar o restante para acertar em uma data definida daqui a alguns meses, quando o cenário pós-pandemia começar a se revelar.

Lembrando que a negociação do contrato de locação de imóveis comerciais pode ser feita de acordo com as necessidades das partes envolvidas. Como se trata de um processo extrajudicial, cabe ao empreendedor e locador escolher a melhor forma de solucionar o problema.

O mais importante é que o empreendedor entre em contato imediato com o proprietário para negociar. Assim que firmadas as condições, elas devem ser registradas e compartilhadas em meios que possibilitem o registro do recebimento e ciência dos envolvidos, como meios eletrônicos (e-mails ou aplicativos de conversa). 

E se não houver acordo?

Neste caso, o empreendedor pode recorrer à justiça, respaldado pela teoria da imprevisão, descrita no art. 317 do Código Civil. O juiz revisará o contrato de locação, considerando que, dadas as circunstâncias da pandemia, o locatário não tem como pagar o valor determinado.

Até que o processo seja finalizado, o juiz pode se valer do artigo 68 da Lei do Inquilinato e determinar um valor provisório do aluguel. Nesse período, o locatário deverá honrar a cobrança estabelecida, que não poderá ser menor do que 80% da atual.

Também é possível pedir na Justiça um prazo de carência do pagamento. Apesar dessa solicitação ser possível em situações excepcionais, como é o caso da crise atual, somente é válida para contratos de locação de imóveis residenciais a partir de três anos decorridos.

Para entrar com essa ação, o empreendedor deverá apresentar provas de que houve queda no seu faturamento ou no valor de locação de imóveis semelhantes ao que aluga devido à pandemia.