Entre construtoras e incorporadoras o clima é um só: expectativa alta para os rumos do mercado imobiliário em 2020. A leitura do quadro brasileiro, baseada nos índices econômicos deste ano e, principalmente, na queda da taxa básica de juros, indica que a retomada do setor já começou, vai acelerar no próximo ano e será sustentada por pelo menos mais meia década, afirma Luiz Antonio França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

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Dados levantados pela Abrainc dão respaldo à euforia. O Radar Imobiliário, ferramenta de análise visual das condições de mercado desenvolvida pela Abrainc e pela Fipe, também sustenta a retomada. Sua avaliação, que considera 12 indicadores divididos em quatro dimensões (ambiente macro, crédito imobiliário, demanda e ambiente do setor), registra estabilidade. O índice geral já está há um ano estável em torno de 4,7 (numa escala na qual 10 é mais favorável e 0 menos favorável); ainda aquém do potencial brasileiro, mas muito acima da nota 2,6, conferida três anos atrás, em outubro de 2016.

França explica que 58% dos brasileiros consideram a compra de um imóvel para os próximos cinco anos – uma demonstração da demanda reprimida. Faltam duas coisas para que a compra seja realizada, segundo ele: aumento da renda e menor preço de financiamento. Na geração de renda e emprego, o acumulado dos últimos 12 meses mostra que a construção alcançou sua melhor marca desde 2014. Sobre a geração de empregos, foram 115 mil novos postos entre janeiro e outubro (15% das vagas criadas no País), 58% mais que o mesmo período do ano anterior.

Com relação à oferta de melhores condições de financiamento, a queda da taxa média de juros, que chegou ao pico de 15,89% ao ano em 2016, está agora na mínima histórica: 6,75% ao ano pela Caixa. Com a redução de um ponto percentual de juros anual, 800 mil novas famílias acessam o mercado de Médio Alto Padrão de imóveis e até 2 milhões de famílias se tornam elegíveis para a compra na habitação popular. Se houver, por exemplo, uma redução nos juros imobiliários de 9% para 5%, o número de famílias aptas à compra de um imóvel salta de 11,7 milhões para 19,1 milhões.

Leia a entrevista completa a seguir:

Com 7,7 mil novas unidades em agosto, o volume de lançamentos da incorporação avança 9,9% em 2019, mesmo em uma economia que ainda derrapa. Por que o setor está reagindo?

Está se recuperando em função da melhora no cenário econômico, com os juros baixos, a retomada no PIB [Produto Interno Bruto] e a melhora no otimismo do empresário. O crédito imobiliário também está crescendo, o que serve para impulsionar o setor.

Além da melhora nos índices econômicos pontuais de 2019, o que fomenta a confiança de retomada consistente a médio e longo prazo?

O que motiva é a evolução nos indicadores econômicos e a queda nos juros. A melhora da segurança jurídica em função da regulamentação dos distratos, em dezembro de 2018, melhorou muito a percepção e promoveu ainda mais segurança para as empresas investirem com mais confiança.

A inflação está sob controle no Brasil e ninguém espera uma grande variação, afinal estamos dentro da meta e não há pressão inflacionária à vista. E em relação aos juros, no mundo todo o cenário é de taxas baixas, inclusive no Brasil – e para longo prazo. Quando você olha o Tesouro Prefixado 2025 ou 2029, você vê taxas baixas e caindo. O mercado tem expectativa de baixa e ainda pode ter novo viés de queda. É uma situação que ninguém conhece no Brasil, nunca trabalhamos com percentual tão reduzido. É importante lembrar isso: é uma situação nova, mas uma situação positiva. 

Como a regulamentação dos distratos colabora para a segurança jurídica?

Eu gosto de fazer uma comparação para explicar: você vai a um alfaiate, escolhe um terno e já adianta o valor do tecido, mas antes de receber a roupa pronta, você encontra em um shopping um terno igual ao que você quer, mas mais barato. Nessa situação, não tem como desistir da compra, já que o alfaiate já comprou o tecido e já empregou mão-de-obra. No caso dos imóveis é a mesma coisa, mas em vez de tecido, as construtoras usam ferro, areia, concreto, azulejos. Quem comprou imóveis em determinados bairros de São Paulo em 2004 pagou cerca de R$ 4 mil por metro quadrado. Quando esses imóveis foram entregues, já custavam quase R$ 7 mil o metro quadrado, mas esse lucro ficou com o comprador. Então, quando acontece o inverso e o preço é estável ou cai, é justo devolver o imóvel? Essas devoluções geram prejuízo e insegurança para o empreendedor. Esse novo marco determina regras claras, não tão rígidas quanto de outros países, mas ao menos são bem objetivas. Nos Estados Unidos, após assinar o contrato, não é mais possível qualquer recuo ou o comprador perde tudo. Aqui, a penalidade é de 50% do valor que já foi entregue à empresa.

Cidades grandes, como São Paulo, puxam boa parte do setor. A capital paulista aponta uma recuperação bastante acelerada de seus indicadores. Quais são as especificidades paulistanas?

São Paulo vem liderando o processo de retomada econômica no Brasil. A recuperação no município vem sendo motivada por lançamentos em bairros de alta renda. O crescimento de cerca de 60% na emissão de alvarás em São Paulo serve como indicador antecedente para prever o crescimento da atividade imobiliária, o que demonstra o otimismo dos empresários. Os maiores aumentos de emissões de alvarás em São Paulo ocorreram nas regiões mais nobres: sul e oeste. Entre os bairros com mais procura, destacamos: Vila Mariana, Pinheiros, Perdizes e Moema. Essas regiões possuem boa localização, acesso fácil ao metrô e vêm recebendo diversos lançamentos imobiliários.

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O fato do crescimento da atividade imobiliária ocorrer em bairros nobres demonstra que a retomada do setor está ainda concentrada nas classes A e B? O movimento deve chegar também à classe C? Em quanto tempo?

As classes C e D dependem dos imóveis do Minha Casa Mina Vida (MCMV). O Indicador Antecedente do Mercado Imobiliário, feito pela Abrainc em parceria com a Fipe, demonstra que no terceiro trimestre existe uma grande emissão de alvarás em bairros periféricos, como Itaquera e Tucuruvi. Ou seja, eles terão lançamentos nos locais e existe poder de compra nessas regiões. Sobretudo na população de baixa renda, há um déficit habitacional enorme e deve ser atendido. A demanda é tão grande que até na época da crise os imóveis de baixa renda continuaram a ser construídos e houve até aumento de aquisição. É um perfil de público que depende muito das condições de compra, do tamanho de uma prestação que se adeque a sua condição de pagamento. No MCMV, o comprador paga a prestação ligada a sua renda e há sempre demanda, afinal há esse déficit grande.

Já o mercado de média renda é bem diferente. Ele atende a pessoas que são influenciadas por condições boas e adequadas de financiamento. Quando se faz comparativo com taxa de juros imobiliários e expansão do mercado, vemos uma tendência clara: quando os juros caem para menos de dois dígitos, aumenta o desejo de compra. Portanto, o momento que estamos agora é propício para o desenvolvimento desse mercado, porque é a menor taxa de juros histórica para o comprador. 

Como você disse, a ação do Estado brasileiro que mais impacta o setor é a queda da taxa básica de juros para 5% a.a., ou uma taxa até menor. Como isso repercute entre as construtoras e incorporadoras e quais os planos de ação para 2020?

Realizamos um levantamento que mostra que a queda da Selic para 5% pode dar acesso a crédito imobiliário a 2,8 milhões de famílias. Com o acompanhamento da diminuição dos juros futuros, isso se torna um grande impulsionador ao crescimento. A taxa do financiamento imobiliário está no menor nível histórico. A Caixa chegou a 6,75% a.a. mais taxa referencial. Já é percebido um aumento de 20% na oferta de crédito imobiliário. O volume de financiamento da construção, segundo a Abecip, já subiu cerca de 60% em 2019 se comparado a 2018. Além disso, o juro baixo permite que novas alternativas, como os Fundos Imobiliários e o CRI [Certificados de Recebíveis Imobiliários] fiquem cada vez mais viáveis.

Quem disponibiliza o crédito imobiliário: são bancos privados, bancos estatais, fundos imobiliários?

O crédito é disponibilizado majoritariamente por bancos públicos. A Caixa detém 95% do mercado de MCMV e cerca de 50% do mercado de Médio e Alto Padrão feito por poupança. A participação de fundos imobiliários no mercado residencial ainda é bem pequena, mas pode aumentar com a queda nos juros.

Por que um investidor deve colocar seu dinheiro em fundos imobiliários em 2020?

Hoje, a compra de ações das empresas de incorporações no Brasil tem alta absorção nos mercados. Toda expectativa do mercado imobiliário é de crescer. São três motivos principais. Primeiro: 7,8 milhões de moradias de déficit habitacional e, nos próximos dez anos, estima-se um déficit de 9 milhões de moradias, ou seja, já há uma necessidade instalada. Segundo: repito que a queda da taxa de juros é fator determinante para criar capacidade de financiamento. Terceiro: a melhora da economia brasileira reduz o desemprego e aumenta a confiança do consumidor, que ajuda na tomada de decisão para assumir financiamento de longo prazo. É um mercado promissor e empresas devem ter crescimento nos próximos anos.

E do outro lado da ponta do negócio: o que o comprador pode esperar? Que dica você pode dar para quem pensa em comprar para morar ou comprar para investir em 2020?

A compra da moradia é muito forte no País. Ainda mais hoje, com a diminuição da taxa de juros e novas alternativas de financiamento, como o IPCA [Índice de Preços ao Consumidor Amplo], que é um modelo seguro para as pessoas. De acordo com a pesquisa “Comportamento do consumidor de imóveis em 2040”, feita pela Deloitte, nos últimos cinco anos, 35% da população brasileira alugou um imóvel e 37% comprou um. Pensando nos próximos cinco anos, a percepção já muda. Nesse período, 20% pretende alugar e 58% prefere comprar.

O que falta é o aumento na renda ou uma diminuição da parcela, o que ocorreria com queda nas taxas de financiamento. Temos um estudo que mostra que a cada redução de 1 ponto percentual na taxa de juros são incluídas 2 milhões de famílias no mercado de compra de imóveis. As pessoas comprometem parte da renda para aluguel, mas quando notam que se comprometerem um pouco mais é possível comprar o imóvel, elas compram. A capacidade de pagamento aumenta com a redução no financiamento.

Em 2019, o mês de agosto registrou saldo de 17.306 postos de trabalho. Qual o balanço final de empregos no setor este ano e sua expectativa de geração de empregos para 2020? Que tipo de funções e de profissionais serão mais procurados pelo mercado no próximo ano?

Houve crescimento de 21% dos empregos gerados na construção civil, o que demonstra o poder de influência do setor nos números nacionais. A queda no desemprego prevista para 2020 seria o grande gatilho para o ciclo de crescimento se consolidar. Este ano, 15% dos empregos gerados no País foram da construção civil, sendo 115 mil empregos diretos até outubro. Houve aumento de 58% na geração de empregos no terceiro trimestre de 2019 em comparação com o mesmo período de 2018. Além dos postos diretos, o setor imobiliário movimenta uma vasta cadeia de fornecedores e gera um grande número de empregos, principalmente na baixa renda. Com sua retomada, volta a ser um grande gerador de vagas.