House Flipping: investidores compram imóveis para reformar e lucrar na venda

Existe um grupo de empresas e investidores que têm comprovado que uma repaginada na casa pode valer muito, caso tenha sido bem feita. A prática, conhecida como house flipping, consiste em comprar um imóvel por um valor abaixo do mercado, reformá-lo, dar uma nova identidade e vendê-lo por um preço bem maior. 

Nos Estados Unidos, o house flipping é um modelo de negócios já consolidado. Em 2022, o retorno médio do investimento (ROI) foi de 26,9%, de acordo com estudo da empresa ATTOM Data. No Brasil, o potencial pode ser ainda maior. 

É o que indica Alex Limpo de Abreu, co-fundador da Brise Casa, empresa que garimpa, reforma e vende imóveis históricos no centro da cidade de São Paulo. “Geralmente nosso lucro gira em torno de 35%, com um custo de obra de R$ 3 mil por m²”, afirma Abreu. 

A empresa tem uma estratégia clara para alcançar o resultado, que engloba aspectos como assertividade na escolha do imóvel, o plano de reforma com identidade própria e um canal de comunicação eficiente. É uma jornada que passa pela modernização dos apartamentos. 

Como escolher o imóvel correto?

Tradicionalmente, existe no mercado imobiliário uma disparidade entre os preços anunciados de imóveis e o valor que são, de fato, vendidos. De acordo com o levantamento Índice de Preço Real realizado pelo grupo Loft com base em 57 bairros, a diferença média calculada para a cidade de São Paulo foi de 18,46% no mês de junho. 

Com essa variação, o potencial investidor ganha uma janela para negociar o valor. Além da pechincha, o house flipping é um trabalho de garimpo. Para que o investimento tenha alta rentabilidade, busca-se principalmente espaços antigos, com estrutura ultrapassada e imperfeições aparentes. No entanto, é preciso saber observar quando a reforma vai valer a pena. 

Apesar de desvalorizados, os imóveis precisam ter um valor intrínseco, como a localização, a vizinhança e a engenharia do prédio. “Nós fazemos uma curadoria de bairros, observamos os estabelecimentos e opções de lazer nos arredores do terreno e o potencial da região”, diz Abreu. A Brise Casa, por exemplo, atua apenas em Higienópolis, Vila Buarque e Santa Cecília. 

Outro aspecto observado pela empresa é a idade do imóvel. “Só compramos apartamentos construídos antes dos anos 1960. O que vem depois não nos interessa. A qualidade da construção civil piorou muito desde então”, afirma Arnaldo Borensztajn, sócio da companhia e responsável pela parte criativa dos projetos. 

“Os apartamentos antigos possuem o pé direito alto, janelas grandes, acabamentos bem cuidados e boa serralheria. Além do romantismo, acreditamos que naquela época existia um cuidado maior com a qualidade de vida dos moradores do que hoje em dia, em que os prédios são construídos sem preocupação em serem patrimônios da cidade”, complementa Borensztajn. 

A importância das reformas

As questões estruturais da casa, como vazamentos e problemas elétricos, são a prioridade das reformas de house flipping, porém é necessário pensar em aspectos como a modernização do imóvel. Um ponto em comum em apartamentos antigos, por exemplo, é não ter gás encanado ou que a cozinha seja separada do restante da casa. 

“Realizamos uma intervenção radical no projeto. Repensamos tudo desde a planta. Derrubamos todas as paredes do apartamento e construímos algo novo dentro de um conceito contemporâneo, mas com a identidade do prédio antigo”, diz Borensztajn. Ele salienta que o processo de obra dura entre quatro e sete meses para ser finalizado. 

Segundo Abreu, para conseguir bons resultados nesse segmento é preciso ir além do conceito tradicional de house flipping. “Nossa proposta é oferecer um estilo de vida, não apenas um ‘imóvel reformado’”, afirma o empreendedor. 

Canal de vendas

A jornada de três fases que compõem o house flipping termina na venda. Para mostrar que o bem comprado por mil agora vale 5 mil, nessa etapa, o investidor conta com algumas estratégias como por exemplo: fotos bem produzidas, filmagens profissionais, parcerias com corretores de imóveis e marketplaces de venda de imóveis. 

A Brise Casa, por exemplo, defende a produção bem elaborada. “Com a obra terminada, alugamos imóveis de parceiros, criamos um cenário, fazemos boas fotos e filmagens para colocar nas redes sociais. Nossos imóveis são vendidos todos por conta desse canal”, diz Abreu.  

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Outros cuidados

Outra dica apresentada por especialistas para quem pensa em apostar no house flipping é estar atento para outros valores envolvidos no processo, que vão além do dinheiro para comprar e reformar. Despesas como IPTU, condomínio e contas que o proprietário precisa arcar enquanto for dono do imóvel precisam constar na planilha. Além de Imposto de Renda sobre o ganho de capital e os valores gastos com a transferência do imóvel (ITBI, cartório e afins). 

Caso seja um imóvel comprado em leilão, por exemplo, é possível que ele ainda esteja ocupado e/ou tenha processos judiciais. Também é recomendável verificar junto ao cartório a matrícula do imóvel para entender se há empecilhos que possam postergar ou impedir a venda.