Ele conta ainda como funciona o cálculo da
amortização e das tarifas cobradas pelo empréstimo. “Por exemplo, se eu pego
emprestado R$ 500 mil, eu tenho que devolver esse valor. Então, todo o mês se
pagará uma parte disso, até liquidar o saldo devedor. Mas na parcela não se
paga apenas a amortização, pois a financeira não vive disso. Ela vive de juros.
Então temos amortização mais tarifas. Estes valores são sempre calculados em
função do quanto se deve para a instituição. Se no primeiro mês deve-se R$ 500
mil, no segundo se deve um pouco menos, pois foi quitada uma parte. Os encargos
se baseiam, então, no que se deve para o banco e é por isso que eles vão
diminuindo, pois o saldo devedor está sendo abatido”, explica Prata.
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O terceiro e quarto componentes do financiamento
imobiliário correspondem aos seguros de Morte ou Invalidez Permanente (MIP) e
Danos Físicos ao Imóvel (DFI). O primeiro cobre o saldo em caso de falecimento,
acidente, paralisia e mutilação. Ou seja, caso ocorra um deles, a garantia
quita o trato com a instituição financeira e os herdeiros não precisam pagá-lo.
Esse subsídio é calculado proporcionalmente aos titulares do acordo. “Se eu
entro com este recurso junto com minha esposa (metade da renda comprovada era
minha e a outra dela) e um de nós falecer, apenas metade da dívida será paga.
Se eu for o único titular e morrer, toda a dívida será resolvida”. O MIP também
é calculado de acordo com a idade. Por isso, pessoas mais velhas terão uma
transação mais cara, pois o risco é maior.
Já o DFI cobre o valor do imóvel em caso de
enchente, raios, incêndio. E, por último, existe uma taxa de administração, geralmente
de mais ou menos R$ 25 para cobrança e boletos. “São estes quatro fatores que
compõem a parcela de um empréstimo imobiliário. Uma recomendação importante
para quem busca um financiamento é olhar também o Custo Efetivo Total (CET).
Tanto os tributos, como a taxa de administração e os seguros podem variar de
banco para banco. Então, o Banco Central criou essa metodologia para que o
consumidor enxergue e possa comparar as taxas embutidas no negócio.
O que acontece, segundo Prata, é que muitas financeiras
divulgavam apenas os encargos, sem mostrar o preço das proteções. “Um fala ‘minha
taxa de juros é de 8% ao ano’ e o outro diz ‘a minha é 7%’. Só que o seguro da
financeira que oferece 7% é mais alto do que aquele oferecendo 8%, por exemplo”,
alerta Marcelo. “Assim, diversas pessoas escolhiam um financiamento com juros
baixos, mas sem saber que estavam pagando mais por ele do que em outras instituições,
porque não observaram as despesas desse amparo. Daí a importância do CET. As
instituições financeiras são obrigadas a divulgar esse número na hora da
contratação. O CET é calculado caso a caso. O mesmo benefício, para o mesmo
imóvel, com o mesmo valor, vai ser mais barato para alguém de 20 anos do que de
50 anos”, declara o profissional.