Saiba o que é SFH e como ele influencia no financiamento imobiliário

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado pelo Governo Federal em 1964 com o objetivo de reduzir o déficit habitacional brasileiro. Porém, mesmo após cinco décadas contribuindo para a realização do sonho da casa própria no País, o sistema ainda gera dúvidas. Consultamos Luís Paulo Serpa, advogado, mestre em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) e CEO da Panser, para explicar sobre os mecanismos do SFH.

“É um instrumento de fundamental importância para acesso à moradia, especialmente para a população de menor renda. Ainda que tenha limitações quanto à fonte de recursos, o sistema consegue cumprir seu papel principal, que é colaborar para que as pessoas possam construir ou adquirir um imóvel”, assegura o advogado. Ao longo de sua existência, o SFH financiou milhões de moradias, sendo que apenas neste ano de 2020 foram 127,55 mil unidades, volume que movimentou R$ 34,08 milhões.

Origem

Os recursos do SFH são provenientes basicamente dos depósitos em caderneta de poupança e do FGTS e podem ser utilizados para três finalidades: compra, reforma ou construção de uma casa. Da mesma forma, as aquisições de bens enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, criado em 2009, também integram o SFH.

O financiamento pode chegar no máximo a 80% do valor do imóvel, que não pode ultrapassar o preço de R$ 1,5 milhão na avaliação. Vale frisar que, para ter acesso ao subsídio, é realizada a análise financeira (crédito) do comprador, o qual deverá comprovar que os encargos mensais (prestação, seguros, juros) não ultrapassam 30% da sua renda mensal bruta.

O prazo do empréstimo pode chegar a até 35 anos e a taxa de juros anual é fixa, limitada em no máximo 12%, mais a Taxa Referencial (TR), que atualiza o saldo devedor. Como o valor da TR hoje é zero, o devedor paga, na prática, apenas o valor fixo.

“Os dados mais recentes demonstram que a taxa média de juros cobrada pelas instituições financeiras que operam em aportes imobiliários no âmbito do SFH está entre 7% e 8% ao ano, com tendência de queda em função da gradativa redução da taxa básica de juros (Selic)”, aponta Luís.

Para a contratação do financiamento existem gastos com a avaliação do imóvel, emissão do contrato e, após a assinatura, imposto de transmissão (ITBI) e serviços cartorários para registro do contrato, podendo representar até 5% do valor do imóvel.

Quem pode obter

Para acessar o crédito, além do enquadramento do imóvel nas condições do referido sistema, é preciso que o interessado:

• Seja brasileiro, naturalizado ou que tenha visto permanente para estar no Brasil;
• Não tenha restrições em cadastros como Serasa, SPC, BACEN e Receita Federal;
• Tenha renda suficiente para pagar a prestação mensal;
• Tenha mais de 18 anos ou comprove ter sido emancipado após os 16 anos.

“Como o sistema busca facilitar a aquisição da casa própria, o patrimônio também não pode ser utilizado para outro fim. Por exemplo, ele não pode ser alugado pelo mutuário ou funcionar como um estabelecimento comercial, dado o evidente desvirtuamento de finalidade que ocorreria”, afirma Serpa.

FGTS

Ainda é permitido ao mutuário utilizar os recursos do seu Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para pagar o empréstimo imobiliário ou até mesmo para quitar a dívida. No entanto, esse uso também envolve algumas condições:

• Trabalhar ao menos três anos sob o regime do FGTS — podem ser somados períodos de trabalho consecutivos ou não, em uma ou mais empresas;
• Não ter financiamento ativo no SFH em nenhum local do Brasil;
• Não possuir outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção.

Além disso, para financiar um patrimônio no SFH, a legislação prevê:

• A contratação de seguros, cujos pagamentos são feitos mensalmente juntamente com as prestações do subsídio.
• Seguro por Morte e Invalidez (MIP): tem como objetivo garantir que a dívida será liquidada em caso de falecimento do comprador;
• Seguro Contra Danos Físicos do Imóvel (DFI): é calculado a partir do valor do bem e garante a indenização caso a moradia sofra danos como alagamento, incêndio e desmoronamento.

Existe diferença entre SFI e SFH?

Além do SFH, os interessados na aquisição de imóveis, que não se enquadrem nas condições e limites do referido modelo, podem recorrer ao Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Ele foi criado em 1997, por meio da Lei nº 9.514. O modelo engloba todos os empréstimos que não estão dentro das regras estabelecidas para o SFH, especialmente no que se refere ao perfil do patrimônio, como por exemplo: valor de avaliação, unidade comercial, bem em zona rural ou localizado fora da região onde o comprador reside ou trabalha. Sobre o comprador, não existe ressalva a respeito de ter outras unidades em seu nome, bem como tantos auxílios quanto sua renda comportar pagar.

“Tratando-se de um sistema de financiamento que não pressupõe prioritariamente o atendimento à população de menor renda, especialmente

para a aquisição da casa própria. O SFI se revela importante instrumento de fomento ao mercado imobiliário, possibilitando que outros imóveis possam ser financiados, tais como as moradias para fins comerciais, áreas rurais e também para que investidores possam adquirir unidades com o objetivo de revenda ou locação para constituição de renda”, comenta Luís.

Origem

Ainda segundo ele, ao contrário do SFH, a fonte de recursos do SFI não é proveniente dos depósitos em caderneta de poupança, nem do FGTS, mas sim oriundos de outras aplicações mantidas em instituições financeiras, fundos de investimento, fundos de pensão e do mercado de securitização.

Além dessas diferenças, importante destacar que os financiamentos pelo SFI não estão subordinados às limitações de taxas de juros e demais condições como ocorre no SFH, variando de acordo com a política de crédito e autonomia de cada instituição financeira.

“Outro aspecto relevante em que os dois sistemas se distanciam é que, nas operações regidas pelo SFI, não podem ser utilizados os recursos do FGTS do contratante”, conclui o advogado.