A economia brasileira enfrenta um período de desafios. Juros altos, inflação acima da meta, déficit no orçamento público e incertezas no plano internacional pintam um quadro desafiador para os próximos meses. Ainda assim, o mercado imobiliário deve seguir aquecido em 2025, puxado sobretudo por mudanças no comportamento dos consumidores.

É o que indicam os números do mais recente Anuário DataZAP, documento que faz um balanço completo do desempenho do mercado primário e secundário de imóveis em cada região do País.

Entender para onde vamos requer, primeiro, entender onde estamos. O ano de 2024 trouxe surpresas positivas, com um crescimento do PIB acima do esperado, mercado de trabalho aquecido e índices de desemprego historicamente baixos. 

O Brasil comercializou 13,8% mais unidades habitacionais que em 2023, e a concessão de crédito imobiliário a pessoas físicas ultrapassou os R$ 230 bilhões, patamar equiparável ao de 2021, ano em que o mercado imobiliário teve desempenho muito acima da média.

Quanto ao perfil desses compradores, eles são majoritariamente casados (60%), com filhos (65%), membros da chamada “geração X”, isto é, com 41 a 60 anos (51%) e pertencentes à classe B (59%), com renda familiar média mensal de R$ 7,5 mil. Predominam também as mulheres, responsáveis por 52% das compras de imóveis novos ou usados.

Esses consumidores buscam tipicamente apartamentos padrão ou casas de rua – 43% e 34% das buscas, respectivamente – com metragens entre 60 e 90 metros quadrados. 

O anuário apontou também mudanças importantes nos critérios de escolha de um novo lar: “segurança da região” já aparece quase empatada em primeiro lugar com “características do imóvel” na lista de motivações para uma compra. Essa preocupação crescente com a violência urbana é uma demanda que exigirá esforço e criatividade das incorporadoras nos próximos anos.

Se os números deixam claro que 2024 foi um bom ano para o setor, o horizonte para 2025 é um pouco mais complicado. Em primeiro lugar, o desempenho surpreendente da economia pressionou a inflação, o que, combinado a outros fatores, levou a um novo ciclo de aumentos da taxa básica de juros. Com isso, financiar um imóvel ficou mais caro.

O crédito também deverá ser mais escasso em 2025. O saldo do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), principal fonte de recursos para o financiamento de moradia própria, está num patamar semelhante ao de 2017, ano em que o país saía de uma recessão. 

Como consequência, a Caixa Econômica Federal anunciou, no final do ano passado, critérios mais rigorosos para o acesso a financiamentos baseados no SBPE. Em outras palavras, menos pessoas terão acesso ao financiamento imobiliário.

Armam-se as condições para uma curiosa inversão de tendência. Em 2024, com cenário econômico positivo, crédito mais barato e demanda aquecida, o preço do metro quadrado de um apartamento pronto subiu quase 8%. Já o reajuste dos aluguéis teve desaceleração.

Neste ano, é o mercado de vendas que deve enfrentar mais dificuldades, especialmente no segmento de médio-alto padrão. 

Nada indica uma crise no horizonte, haja vista que o governo já prometeu destinar um montante de recursos do FGTS para o Minha Casa Minha Vida semelhante ao do ano passado, dentre outras medidas. Mas é inegável que juros mais altos complicam a situação do mercado. Com demanda mais baixa, o preço do metro quadrado também deve perder ritmo.

Essa situação, porém, tem tudo para beneficiar o mercado de locação. À medida que mais pessoas adiam seus planos de adquirir uma casa ou apartamento e recorrem a um imóvel alugado, o índice de reajuste dos aluguéis, hoje em queda, tende a se estabilizar ou até mesmo voltar a crescer. Isso pode até compensar eventuais perdas no mercado de compra e venda.