Gradativamente, e cada vez em ritmo mais acelerado, os fundos de investimento imobiliário caem nas graças do investidor brasileiro – e um ciclo virtuoso vai sendo criado no setor: a robustez do mercado de FIIs atrai mais investidores profissionais, e esse capital institucional alça a indústria a novos patamares. 

Vale destacar que sequer a pandemia conseguiu mudar essa lógica. É verdade que há várias formas de analisar o impacto deste evento global e como os fundos imobiliários se comportaram; um deles é a quantidade de cotistas ao longo do tempo, que continuou crescendo mesmo diante de incertezas e um período de redução ou até suspensão no pagamento de dividendos. 

Em dezembro de 2019, por exemplo, havia 645 mil investidores com posição em custódia, segundo a B3. Exatos quatro anos depois, houve um salto para 2,5 milhões. 

As pessoas físicas – que via de regra são investidores pequenos – representam mais de 99% dos cotistas. Entretanto, quando se consideram as participações no volume em custódia e no volume negociado, nota-se a importância dos investidores institucionais, que com menos de 1% das cotas representam aproximadamente 25% do volume captado pelos FIIs, e movimentaram mais de 32% do total transacionado em novembro de 2023. 

Mas nem só de bonanças viveram os fundos imobiliários. A aversão ao risco no contexto pandêmico resultou em liquidação de posições, e os preços das cotas de praticamente todos os fundos listados despencaram. Por motivos óbvios, os FIIs expostos a escritórios, shopping centers e varejo sofreram mais. Porém, mesmo os segmentos que, de alguma forma, se beneficiaram, como o logístico, tiveram suas marcações no mercado penalizadas.  

Para se ter ideia do desequilíbrio mencionado, em fevereiro de 2020 – antes da pandemia eclodir no Brasil e com uma taxa Selic a 4,25% ao ano – os FIIs negociados na B3 tinham patrimônio líquido somado de R$ 94,5 bilhões, e um valor de mercado de R$ 101,3 bilhões. Em novembro do ano passado (dado mais recente disponível), o patrimônio líquido dos fundos imobiliários somava R$ 221 bilhões, frente a um valor de mercado total de R$ 153 bilhões, ou 30% abaixo do que seria a precificação justa. 

Tal situação criou um paradigma muito negativo para as gestoras nos últimos anos, que na maioria de seus respectivos fundos ficaram praticamente impossibilitadas de fazer novas emissões de cotas para levantar capital. Em outras palavras, o mercado desacelerou – especialmente nos fundos de tijolo. Boa parte do crescimento neste período se deve aos fundos de crédito, que ficaram mais atrativos pela indexação dos dividendos à inflação ou ao CDI – ambos em patamares elevados. Os “fundos de papel” passaram a representar mais de 40% do Ifix, principal índice de mercado dos FIIs. 

Todo esse contexto ajuda a responder a pergunta para a qual todos querem saber a resposta: qual será o desempenho dos fundos imobiliários em 2024? 

Será bem melhor do que nos anos recentes, e até acima do que tenho lido e ouvido de colegas da indústria. Em 2022, já com a Selic em dois dígitos e um cenário econômico mais desafiador, os fundos listados captaram R$ 24,7 bilhões, segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). No ano passado, de janeiro a novembro, o montante foi de R$ 23,9 bilhões. 

Existe a expectativa de que a indústria levante cerca de R$ 30 bilhões este ano, considerando IPOs e follow-ons. Se considerarmos a combinação de fatores como a recuperação local de segmentos imobiliários mais atingidos pela pandemia, controle da inflação, queda da taxa de juros e um contexto global menos desafiador, este alvo é bem possível – e pode até ser superado com tranquilidade, tendo em vista o volume captado nos últimos dois anos, em um panorama bem mais complexo. 

O ponto de atenção é o lado fiscal. Há uma superestimativa de receitas e nenhum foco no controle das despesas. Se as contas públicas não forem bem cuidadas, toda a resiliência dos FIIs e os fatores positivos mencionados não devem ser suficientes para que as expectativas sejam alcançadas.