Produção de estúdios em São Paulo compensa novas demandas habitacionais

De janeiro de 2019 a janeiro de 2023, 98.500 imóveis compactos foram lançados na cidade de São Paulo. De acordo com levantamento da Brain Inteligência Estratégica, a capital paulista é a região com maior número de lançamentos de estúdios no País. Para se ter ideia da diferença, as próximas posições no top 3 são ocupadas por Curitiba (PA), com 7.529 lançamentos no período, e Salvador (BA), com 5.759 lançamentos.

Apesar da liderança ser uma posição esperada diante da quantidade de habitantes que vivem no município, chama a atenção a desproporção de estúdios em relação ao número de domicílios existentes. Segundo a Brain Inteligência Estratégica, a proporção de lançamentos de imóveis compactos de 2019 a 2022 em relação aos domicílios é de 2,20%. Curitiba, a segunda colocada, tem uma proporção de 1,02%.

Existe, portanto, um movimento do mercado imobiliário paulista de realizar mais investimentos neste tipo de imóvel do que no restante do País. Na visão de Daniel Diniz Sznelwar, sócio-fundador da TREE (The Real Estate Environment), o Plano Diretor de São Paulo, aprovado em 2014, tem um papel fundamental nessa jornada. “A demanda por estúdios em centros urbanos tende a ser sempre maior, mas o Plano abriu novas possibilidades”, justifica.

Sznelwar acredita que o documento que definiu as normas e regras para a construção de empreendimentos imobiliários na cidade criou prerrogativas que impulsionaram a criação de estúdios. Isso se deve, na sua visão, à Cota Parte Máxima, que determina a quantidade de unidades habitacionais segundo a unidade de área do terreno, além de aspectos como número de vagas de estacionamento e operações urbanas. 

“A Cota Parte segue uma equação que define o número de apartamentos construídos em uma região. Por isso, se você vai construir um apartamento de 120 m² em um prédio, é necessário construir outro de 40 m² no mesmo edifício para que a média chegue a 80 m²”, exemplifica Sznelwar. “Com a demanda por imóveis grandes em áreas valorizadas, os estúdios surgem para compensar.”

As Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEUs) são, por característica, áreas destinadas ao uso residencial e não residencial com alta densidade demográfica. É natural, portanto, que exista esse incentivo à construção de mais apartamentos nessas regiões, seguido por investimentos em sistemas de transportes mais articulados, ofertas de serviços e equipamentos de segurança.

Diante dessas melhorias, a demanda dos moradores para viver nesses locais é justificada. Porém, Sznelwar acredita que além da Cota Parte e da alta procura, os estúdios também são fruto do número de vagas de estacionamento previstas para os apartamentos construídos nas ZEUs e das chamadas Operações Urbanas. “A Operação Urbana Faria Lima é um exemplo disso”, pontua.

Estúdios além do investimento

É notório que o número de estúdios em São Paulo está inflado. Atualmente, são mais de 20 mil imóveis deste tipo no estoque da cidade, de acordo com o levantamento da Brain Inteligência Estratégica. Não à toa, os imóveis compactos estão com o metro quadrado mais valorizado do que apartamentos de três ou quatro dormitórios. “A pandemia afetou a forma como enxergamos a moradia. Há uma rejeição a morar em espaços pequenos”, analisa Sznelwar.

Diante desse cenário, ele aponta para o potencial de um novo tipo de comprador: “Está se tornando comum ver pessoas comprarem um apartamento de 200 m² em um prédio e aproveitam para adquirir um estúdio de 20 m² naquele mesmo edifício. Esse segundo espaço é utilizado como home office, ateliê ou mesmo para algum hobbie”, descreve. “São pessoas que usam os estúdios como um segundo espaço da casa.”