O que você deve observar na rescisão do contrato de aluguel?

A rescisão do contrato de aluguel é uma importante etapa do compromisso acordado entre locador e locatário. Além de atentar ao regimento no momento que o negócio foi fechado, a hora do encerramento da contratação também exige cautela.

A revogação pode ser solicitada por qualquer uma das partes, mesmo antes do término do período de vigência, desde que haja uma razão plausível para tal. De acordo com Alberto Mattos, advogado especializado em negociações empresariais e sócio do PMMF Advogados, quando a solicitação é feita pelo proprietário, “a razão mais comum é a falta de pagamento do aluguel”.

Outros exemplos de situações em que o dono do imóvel pode solicitar a rescisão contratual, ainda segundo Alberto, são:

• O locatário perder o trabalho atrelado à locação do imóvel. Ou seja, é comum que algumas locações sejam feitas ou intermediadas por empresas para abrigar seus funcionários. Portanto, caso esta pessoa deixe de trabalhar para aquela instituição, poderá o locador exigir o término da negociação;
• Para uso próprio do locador, de seu companheiro ou familiar que não possua imóvel próprio;
• Demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público;
• Se a vigência ininterrupta do contrato de locação passar de 5 anos.

Já o inquilino pode rescindir o contrato a qualquer momento, desde que pague a multa preestabelecida, proporcional ao período de cumprimento do contrato. No entanto, em sua falta, valerá a que for estipulada judicialmente. “Via de regra, o valor equivale a três aluguéis proporcionais ao prazo decorrido. Isso quer dizer que se o inquilino resolve devolver o imóvel após 15 meses, ou seja, depois de decorrido 50% do prazo total do contrato, a multa será de 50% de três aluguéis, isto significa o equivalente a um aluguel e meio”, explica o especialista.

Por outro lado, Alberto explica que o alugador será dispensado de multa se “a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, para prestar serviços em outras localidades e se notificar, por escrito, com prazo de no mínimo trinta dias de antecedência”.

Como funciona o processo?

Quando a rescisão é motivada pelo proprietário, ele deve informar o inquilino antecipadamente sobre suas razões, para que eventuais problemas possam ser resolvidos ou que pelo menos conste uma satisfação. “Se o proprietário não observar o procedimento, poderá o inquilino exigir a sua observância. Se o proprietário não cumprir o contrato, precisamos avaliar especificamente qual foi  a obrigação descumprida para podermos entender quais as alternativas do locatário”, ressalta o advogado.

Se a decisão tiver partido do alugador, a notificação ao dono do imóvel deverá ser efetuada no período acordado (na ausência de acordo, o prazo é de 30 dias). “Caso não o faça, estará sujeito às penalidades contratuais, ou, não havendo regra específica, ao pagamento do aluguel por mais 30 dias”, explica Alberto. “Importante observar que não realizando qualquer notificação, poderá estar sujeito o inquilino ao pagamento dos aluguéis vencidos desde o abandono do imóvel”, finaliza o especialista.

O que deve ser observado?

• Multa por quebra de contrato;
• Cálculo do valor da multa;
• Motivações da rescisão do contrato;
• Prazos de encerramento.

Porém, além dessas questões, algo muito importante que também precisa ser avaliado é a desocupação do imóvel. Independente de quem tenha optado por rescindir o contrato de locação, é necessário que seja feita uma vistoria de saída e que seja fornecido um comprovante de recebimento das chaves, para que não haja mais nenhum tipo de cobrança relacionada à locação.