Voltar
IMÓVEIS

Buscando sugestões para:


Página inicial / Aluguel / Como funciona e qual a importância do contrato de locação?

Como funciona e qual a importância do contrato de locação?

Você sabia que o inquilino tem prioridade sobre outro pretendente, caso o imóvel seja coloca à venda? Entenda quais são os deveres e diretos de quem oferece e de quem aluga


Verônica Lima

06/03/2020 - 7 minutos de leitura


Leia atentamente o contrato de aluguel para conferir se todas as cláusulas estão de acordo com o combinado/Foto: Getty Images

CQuando você escolhe um imóvel, quarto ou até mesmo uma sala comercial, é necessário documentar a negociação por meio de um contrato. O documento deve reunir todos os detalhes da locação, desde o valor a ser pago por mês, como também deveres do locador e locatário. As cláusulas são convencionadas pela Lei do Inquilinato e garantem o conforto de ambas as partes e evitam possíveis dores de cabeça mais à frente.

Leia mais:
Como renegociar o valor do meu aluguel?
Cuidados antes de assinar o contrato de locação pela internet
Alugar ou financiar: faça as contas para encontrar a melhor opção

O advogado especialista em direito imobiliário do escritório Ferreira Costa Advogados, Luis Cláudio Costa, recomenda em tópicos uma série de determinações para que o acordo seja bem elaborado e seguro para os dois lados. Confira:

Cláusulas e requisitos obrigatórios no contrato

  • A qualificação do locador, locatário e, se houver, da administradora do imóvel, como nome, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF, RG e endereço;
  • A especificação do apartamento ou casa que será objeto da locação, incluindo o número de registro no cartório de imóveis, número de IPTU, além do endereço completo;
  • O prazo do aluguel;
  • O valor mensal, com o custo da multa por atraso, taxa de condomínio, seguro e demais gastos. É fundamental que esteja presente no contrato o dia de pagamento, índices de reajuste e sua periodicidade, bem como forma de pagamento;
  • A espécie de utilização do bem: residencial ou comercial. Devem conter, da mesma forma, as possíveis modificações no imóvel;
  • A prorrogação do contrato, hipóteses e o prazo;
  • Vistoria periódica e final do imóvel (quando a propriedade é entregue, o locador faz uma vistoria na presença do locatário ou seu representante) e direito à preferência (caso o bem seja colocado à venda, o inquilino tem prioridade sobre outro pretendente. Essa preferência tem um prazo de 30 dias, a contar da intimação do locatário para exercer essa preferência);
  • Rescisão do acordo, com as suas hipóteses, como por exemplo, no caso de desapropriação ou se houver qualquer desrespeito às cláusulas do acordo;
  • Garantias da locação, como o fiador, cláusula de depósito, seguro-fiança.

Deveres do locador

A lei de locação (8245/91) estabelece no artigo 22 os deveres do locador, que devem estar presentes também no contrato que as partes vão assinar. Tais como:

  • Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
  • Garantir, durante o tempo da negociação, o uso pacífico da propriedade locada;
  • Manter, durante o aluguel, a forma e o destino do bem;
  • Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
  • Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
  • Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias pagas, vedada a quitação genérica;
  • Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações;
  • Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre a casa, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
  • Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
  • Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Direitos do inquilino

Da mesma forma, o regulamento 8245/91 estabelece no artigo 23 os deveres do locatário, que são:

Assine nossa newsletter e receba por e-mail as principais notícias e dicas.
Fique tranquilo, não enviamos SPAM.
Quero me cadastrar para receber informações relevantes por e-mail. Fique tranquilo, não fazemos SPAM.
  • Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, exigidos por meio legal e do contrato, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o 6º dia útil do mês seguinte ao vencido;
  • Usar o apartamento para o uso combinado, compatível com a estrutura dele e ao fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
  • Devolver o imóvel, ao fim do aluguel, no estado em que o recebeu (constado em vistoria), salvo os desgastes naturais decorrentes do uso;
  • Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito que requer reparação estrutural que seja de responsabilidade dele, bem como os eventuais incômodos de vizinhos que devem ser reportados à administradora do condomínio (caso seja um apartamento);
  • Realizar a imediata reparação dos danos verificados no bem, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares ou visitantes;
  • Não modificar a forma interna ou externa da propriedade sem o consentimento prévio e por escrito do dono;
  • Entregar imediatamente ao proprietário os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele (locatário);
  • Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
  • Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, além de admitir que o mesmo seja visitado e examinado por terceiros;
  • Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
  • Pagar o prêmio do seguro de fiança, caso seja essa a garantia locatícia do contrato;
  • Pagar as despesas ordinárias de condomínio necessárias à administração, como por exemplo, despesas com consumo de água, luz, gás das áreas comuns, com limpeza e conservação das áreas comuns, rateios de saldo devedor referentes ao período da locação, entre outras.

Multas

De acordo com o advogado, nos casos de inadimplência ou do locatário produzir algum tipo de dano no imóvel, há a possibilidade legal de constar no contrato a previsão de duas espécies de multas:

Multa Moratória: Não têm caráter punitivo, a sua finalidade primordial é desestimular o cumprimento da obrigação fora de prazo, como o pagamento da locação fora da data convencionada.

Multa Compensatória: Sanção civil que se impõe à parte que não cumprir a obrigação contratual, por descumprimento parcial de alguma de suas cláusulas ou ainda simplesmente retardar o seu cumprimento.

“Além das multas que precisam constar no contrato (como a rescisória e por atraso no pagamento do aluguel), é permitido estipular outras, desde que tenham relação com o uso correto do bem, como multa por sublocação, por realização de obra sem autorização do locador ou por uso comercial de imóvel residencial. É importante frisar que não são permitidas multas abusivas, respeitando limites de até 10% sobre o valor do contrato”, afirma Costa.

Outros cuidados importantes

É fundamental que o proprietário observe a legislação na hora de disponibilizar sua propriedade, para que não tenha surpresas desagradáveis.

  • Analise o seu candidato a locatário, observando o perfil. Verifique se a pessoa possui inscrições no SPC/Serasa e requeira certidões de ação na Justiça e Cartório de Protestos;
  • O contrato deve ser escrito;
  • Utilize uma forma de garantia, preferindo o seguro-fiança;
  • Respeite os prazos mínimos da lei de locação, especialmente o acordo por temporada, que tem um prazo máximo;
  • Deixe clara a obrigação de pagar o IPTU e o condomínio;
  • Em locações residenciais, os dados do cônjuge e o convivente da união estável devem estar no documento;
  • Em locações não residenciais para pessoas jurídicas, busque saber se quem assina o trato tem poderes para assumir o imóvel. Inclua também o nome dos sócios como locatários, para ampliar o poder de exequibilidade;
  • A entrega das chaves só deve ser feita com todos os documentos apresentados, com o contrato assinado e reconhecida a firma;
  • No caso de inadimplemento, aja com rapidez, ou seja, no primeiro mês após a constituição do débito.

Comercial

O contrato não residencial também é fundamentado pela Lei do Inquilinato (8.245/91). Quanto à renovação, o objetivo é proteger a atividade comercial, o ponto e os prejuízos que a empresa poderia suportar ao mudar de local:

  • O acordo deve ser celebrado entres as partes por escrito e por prazo determinado;
  • O prazo mínimo do trato ou a soma dos prazos ininterruptos deve somar cinco anos;
  • O ramo do comércio deve ser o mesmo a pelo menos três anos, de forma contínua;
  • As tais regras devem ser aplicadas cumulativamente;
  • Aplicam-se as regras, previstas no artigo 51 da Lei 8.245/91, para os cessionários ou sucessores, bem como para o sublocatário;
  • Havendo uma sociedade que venha a ser dissolvida devido à morte de um dos sócios, caso algum deles continue com a atividade antes praticada, o direito à renovação do contrato poderá ser exercido;
  • Os direitos da renovação se estendem às indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, desde que preenchidas as regras para renovação;
  • Caso a renovação não ocorra de forma consensual, amigável, caberá propositura de ação no prazo de um ano no máximo e no mínimo de seis meses antes da finalização do contrato.

AVALIAR ESSE ARTIGO
Você precisa estar logado para comentar.
Faça o login


Notícias relacionadas