O processo de locação de um imóvel pode ser difícil e, muitas vezes, demorado. Depois de finalmente escolher o local certo, no bairro que você acha perfeito e fechar um acordo, vem a hora de encarar o contrato de aluguel. Nesse momento surgem muitas dúvidas, afinal, é o documento que oficializará todos os direitos e deveres do inquilino e do proprietário, dentro da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).

Um contrato bem estabelecido, além de oferecer uma garantia maior tanto para o locatário quanto para o locador, evita desentendimentos futuros. E alguns itens não podem ficar de fora. “O documento precisa ter, além do nome completo e a qualificação das partes e fiadores, a descrição completa do objeto alugado, bem como a finalidade, destinação e prazo da locação. Isso é extremamente importante”, explica a advogada especializada em direito imobiliário Josiane Mafra.

Foco nos detalhes

O contrato vem com muitos pontos especificados e é preciso atenção para todas as características da casa ou apartamento. Além disso, os acordos sobre o valor são imprescindíveis. “O contrato precisa ter não só o valor mensal estabelecido como também os demais encargos da locação, o índice de reajuste e o custo da multa rescisória”, diz Josiane, que montou uma lista com as cinco principais dúvidas sobre o assunto.  

Quem paga o IPTU?

Pela Lei do Inquilinato, quem paga os impostos e taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo é o proprietário ou locador. No entanto a lei também permite que haja um acordo entre as duas partes, vigente em documento, e a obrigação do pagamento de impostos passa a ser do inquilino, o que geralmente acontece no mercado. Este tópico deve ser acordado entre as duas partes no momento da confecção do contrato.

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Qual é o índice de reajuste do aluguel?

Não existe uma cláusula específica definindo o índice de reajuste. O locatário e o locador devem acordar previamente sobre o índice e estabelecer com qual vão trabalhar durante o ano do contrato. Geralmente o índice utilizado nos acordos é o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M).

Como calcular a multa rescisória de aluguel?

A Lei do Inquilinato também não especifica o valor que deve ser aplicado na multa de rescisão contratual, a lei só diz que a multa deve ser proporcional ao período do contrário que deveria ter sido cumprido. É comum cobrar três vezes o valor da locação.

Locador pode vender imóvel alugado?

Sim, pode, mas o proprietário deve respeitar o direito de preferência do inquilino. Isso é, antes de anunciar a venda, o dono do imóvel deve avisar e oferecer a compra primeiro para o locatário. Se ele não tiver interesse, terá um prazo de 90 dias para deixar a moradia.

O que acontece quando o contrato vence?

Ele passa a vigorar por prazo indeterminado se o proprietário não fizer a requisição da retomada do imóvel, a não ser que as partes façam um aditamento ou um novo documento. Se o trato não for renovado, o locador pode pedir a retomada da residência a qualquer hora, e se o inquilino não sair 30 dias após o pedido feito poderá ser despejado por denúncia vazia.