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Tire suas dúvidas sobre o contrato de aluguel de um imóvel residencial

Um contrato bem feito oferece garantia para o locatário e para o locador, além de evitar desentendimentos futuros

  • (3.0)

Da redação

28/03/2019 - 2 minutos de leitura


Duas pessoas analisam um contrato
Leia com atenção o contrato de aluguel para não ter dor de cabeça no futuro. Foto: iStock
São Paulo sedia Urban Future:...

03/11/2021 20:00 até 03/11/2021 23:00


O processo de locação de um imóvel pode ser difícil e, muitas vezes, demorado. Depois de finalmente escolher o local certo, no bairro que você acha perfeito e fechar um acordo, vem a hora de encarar o contrato de aluguel. Nesse momento surgem muitas dúvidas, afinal, é o documento que oficializará todos os direitos e deveres do inquilino e do proprietário, dentro da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).


Um contrato bem estabelecido, além de oferecer uma garantia maior tanto para o locatário quanto para o locador, evita desentendimentos futuros. E alguns itens não podem ficar de fora. “O documento precisa ter, além do nome completo e a qualificação das partes e fiadores, a descrição completa do objeto alugado, bem como a finalidade, destinação e prazo da locação. Isso é extremamente importante”, explica a advogada especializada em direito imobiliário Josiane Mafra.

Foco nos detalhes

O contrato vem com muitos pontos especificados e é preciso atenção para todas as características da casa ou apartamento. Além disso, os acordos sobre o valor são imprescindíveis. “O contrato precisa ter não só o valor mensal estabelecido como também os demais encargos da locação, o índice de reajuste e o custo da multa rescisória”, diz Josiane, que montou uma lista com as cinco principais dúvidas sobre o assunto.  

Quem paga o IPTU?

Pela Lei do Inquilinato, quem paga os impostos e taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo é o proprietário ou locador. No entanto a lei também permite que haja um acordo entre as duas partes, vigente em documento, e a obrigação do pagamento de impostos passa a ser do inquilino, o que geralmente acontece no mercado. Este tópico deve ser acordado entre as duas partes no momento da confecção do contrato.

Qual é o índice de reajuste do aluguel?

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Não existe uma cláusula específica definindo o índice de reajuste. O locatário e o locador devem acordar previamente sobre o índice e estabelecer com qual vão trabalhar durante o ano do contrato. Geralmente o índice utilizado nos acordos é o Índice Geral de Preços de Mercado (IGP-M).

Como calcular a multa rescisória de aluguel?

A Lei do Inquilinato também não especifica o valor que deve ser aplicado na multa de rescisão contratual, a lei só diz que a multa deve ser proporcional ao período do contrário que deveria ter sido cumprido. É comum cobrar três vezes o valor da locação.

Locador pode vender imóvel alugado?

Sim, pode, mas o proprietário deve respeitar o direito de preferência do inquilino. Isso é, antes de anunciar a venda, o dono do imóvel deve avisar e oferecer a compra primeiro para o locatário. Se ele não tiver interesse, terá um prazo de 90 dias para deixar a moradia.

O que acontece quando o contrato vence?

Ele passa a vigorar por prazo indeterminado se o proprietário não fizer a requisição da retomada do imóvel, a não ser que as partes façam um aditamento ou um novo documento. Se o trato não for renovado, o locador pode pedir a retomada da residência a qualquer hora, e se o inquilino não sair 30 dias após o pedido feito poderá ser despejado por denúncia vazia.

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  • JOSE ROBERTO MATIAS
    02/06/2019

    Existe prazo para contratação de imóvel para uso residencial, prazo minimo ou máximo ?

  • RODRIGO PEREIRA MARTINS
    28/01/2020

    36 meses é o que determina a lei, mas pode ser alterado em comum acordo pelas partes contratantes.

  • Márcia Paiva
    10/09/2021

    Tenho um contrato de locação de imóvel com vigência de 36 meses. Estou no 22º mês de contrato e vou ter que entregar o imóvel pois consegui um outro emprego em outra cidade. Tive a confirmação desse emprego ontem e preciso começar na nova empresa em 04/10.
    Comuniquei ontem mesmo a imobiliária que me informou que tenho que pagar um mês de multa pois comuniquei a entrega no imóvel com menos de 30 dias da desocupação. No contrato diz o seguinte:
    “PARÁGRAFO PRIMEIRO: Em caso de desocupação antecipada do imóvel, por vontade própria do(a) LOCATÁRIO(A), a multa contratual devida pela rescisão do contrato, será calculada conforme a proporcionalidade prevista no artigo 4º da Lei 12.112/2009, sobre a penalidade prevista no CAPUT da PRESENTE CLÁUSULA.

    PARÁGRAFO SEGUNDO: Em caso de desocupação antecipada do imóvel locado depois de transcorridos 12 (DOZE) MESES de locação, e por mera liberalidade do(a) LOCADOR(A) o(a) LOCATÁRIO(A) ficará dispensado(a) da multa contratual, desde que notifique, por escrito, o(a) LOCADOR(A) ou seu representante legal, com antecedência mínima de 30 (TRINTA) DIAS.”

    Gostaria de saber se a imobiliária tem o direito de cobrar um mês de aluguel ou se a multa deve ser proporcional.


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