A assistente social Vanusa Silva de Oliveira Pompeo, 49 anos, é inquilina de um imóvel em Carapicuíba há oito anos. O contrato de aluguel foi firmado diretamente com o proprietário. Ela conta que nunca atrasou um pagamento e tem um ótimo relacionamento com o dono do imóvel. “O contrato aconteceu em 2012 e o imóvel pertence à família de um amigo. A negociação do valor foi com ele mesmo e temos um contrato simples de locação em nome do meu esposo. Preferimos fazer assim, porque o valor do aluguel ficou mais barato e não foi preciso buscar um fiador.”
Nem sempre, porém, a negociação direta é conveniente. De acordo com o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), em dezembro de 2019 foram registradas na capital paulista 1.077 ações derivadas de locação de imóveis, 2,2% abaixo do total protocolado no mesmo mês do ano anterior (1.101 autos). Quando se considera todo o ano de 2019, o número de ações totalizou 15.666 processos, 2,4% a menos que em 2018. Ainda assim, o número demonstra que muitos contratos ainda acarretam conflitos que exigem o envolvimento do poder judiciário para a resolução.
Dos casos registrados em dezembro de 2019, 85,7% foram por falta de pagamento de aluguel, com 923 ações. Ou seja, a inadimplência do inquilino resulta em uma ação de despejo, que pode levar de seis a 12 meses para ser considerada procedente e ser executada. Já as ações renovatórias – movidas em função da renovação compulsória de contratos comerciais com prazo de cinco anos — aparecem na segunda posição, com 83 ações no mesmo período, com participação de 7,7% do total registrado no último mês do ano passado.
Mas existem ainda as ações ordinárias, relativas à retomada de imóvel para uso próprio, quando o dono ou algum parente solicita a descontinuidade do contrato por motivações pessoais. E também as ações consignatórias, movidas quando há discordância de valores de aluguéis ou encargos. As ordinárias e as consignatórias participaram do total de dezembro com 64 (5,9%) e sete (0,6%) processos, respectivamente.
Papel da imobiliária
O advogado Edvan Sales, de 40 anos, alugou em 2008 um imóvel no Butantã, zona oeste da cidade de São Paulo, de forma direta. Mas reconhece que ter o respaldo de uma imobiliária é mais seguro, tanto para o proprietário quanto para o inquilino. “Como regra, entendo que é melhor com uma administradora de imóveis. Entretanto, isso não se torna uma garantia total. Conheço casos em que a própria imobiliária deixou a desejar em vários aspectos durante a contratação. E diretamente, com as garantias locatícias previstas, em regra, se consegue obter outras vantagens, como valor do aluguel menor e exclusão de taxas administrativas.”
De acordo com o franqueado da imobiliária Remax Gol e advogado, Márcio Santos, uma das funções da imobiliária é garantir segurança e comodidade aos processos de aluguel, bem como nas compras e vendas de imóveis de todos os tipos, com a função de intermediar a relação e garantir os direitos e deveres de ambas as partes. Por isso, é fundamental que ela elabore o contrato e observe seu cumprimento, afinal, existe uma cobrança pelos serviços de administração, que pode variar entre 8% e 10% do aluguel mensal da propriedade, em média.