Saiba tudo sobre portabilidade de financiamento imobiliário

As dificuldades causadas pela pandemia de coronavírus, obrigou muitas famílias a organizar melhor a vida financeira e buscar melhores condições para economizar nas contas. Uma das opções é verificar as condições que a portabilidade de financiamento imobiliário oferece para diminuir custos.

O proprietário que possui um imóvel parcelado e busca baixar o valor da mensalidade pode fazer a mudança de crédito imobiliário, ou seja, escolher outro banco para ser dono da dívida. Conversamos com o especialista João Paulo Bicudo, diretor de crédito da Kzas Krédito.

Portabilidade de crédito imobiliário o que é? Basicamente, é transferir a dívida do financiamento para outro credor. O empréstimo feito em um primeiro financiamento se mantém o mesmo, mas, agora, sob a administração de outra instituição, que é para a qual os valores acordados devem ser pagos.

“Se o comprador possui um contrato de financiamento com determinado banco e, ao longo do tempo, outra instituição financeira oferece condições mais vantajosas, o cliente transfere o valor do financiamento para um novo banco”, explica João Paulo. O empréstimo passa a ter novas condições e os termos vigentes são os que passam a ser válidos.

Porém, como já era previsto por especialistas no fim de 2021, existe a expectativa da taxa Selic chegar a 11% este ano. Por isso, o mutuário precisa estar atento e observar a taxa vigente do contrato. “Não é possível dizer se existe um período ideal para fazer a portabilidade.

O proprietário precisa calcular a taxa e as despesas para a mudança. A partir desses dados, ele consegue ter uma ideia de quantos meses de economia na prestação seriam necessários para ele compensar o valor das despesas pagas”, diz João.

Segundo o especialista, se o prazo for muito longo, talvez seja mais interessante aguardar uma nova redução da taxa, caso o País esteja passando por um ciclo de reduções — o oposto do momento atual, cuja tendência é de alta. Para explicar melhor, separamos algumas dicas do profissional para indicar o melhor para aliviar os custos do financiamento do imóvel. 

Vantagens e desvantagens

João Paulo acredita que “os pontos são infinitamente mais positivos do que negativos“, já que a mudança, provavelmente, será para condições melhores. Para isso, é importante lembrar de pontos importantes para que tudo ocorra conforme o planejado. 

Antes de iniciar a transferência é necessário analisar as burocracias do processo. “Não é apenas comparar o valor da parcela do banco A com a parcela do banco B. O cliente precisa levar em consideração os custos das despesas que envolvem a portabilidade”, diz o especialista. 

Não é uma desvantagem, é mais um ponto de atenção que o cliente tenha ciência de tudo que ele irá pagar e quando exatamente o contrato dele resultará em economia real.

O cliente terá de pagar uma nova vistoria do imóvel, o custo de averbação no cartório, custo da alteração do credor… São alguns pagamentos obrigatórios envolvidos na transação e que o cliente incorpora já na simulação.

O movimento que se deve evitar é fazer uma mudança às pressas, sem uma boa pesquisa ou se deixando levar por um momento em que a instituição financeira escolhida pelo cliente não esteja com taxas favoráveis.

A precipitação pode acarretar prejuízos a longo prazo. “É comum que o valor das primeiras prestações seja menor no banco B em comparação com o banco A do cliente, mas, ao longo do tempo total do contrato, os valores podem aumentar”, afirma. 

É fundamental analisar  o Custo Efetivo Total para saber se o proprietário vai realmente fazer economia no restante do período que falta para quitar a dívida, não apenas nas primeiras prestações.

“No geral, ao buscar outro credor para o financiamento, é possível escolher o banco com toda a tranquilidade, avaliar as melhores condições e taxas. Não tem a mesma urgência de prazos de um primeiro contrato e tem espaço para tomar a melhor decisão”, destaca Bicudo como uma das principais vantagens.

Portabilidade de financiamento imobiliário ou Renegociação?

Renegociar já faz parte do processo de portabilidade, já que ao solicitar o pedido para o banco, a instituição pode fazer uma contraproposta para tentar manter o cliente e seu financiamento na administração inicial.

“Existem bancos que realmente investem na renegociação quando o cliente inicia a solicitação, anunciando que outra instituição está oferecendo condições melhores e, por isso, pode facilitar as condições”, diz. Com isso, o cliente evita a burocracia, ainda que em alguns casos transferir a dívida seja a melhor opção.

Quando posso solicitar a portabilidade de financiamento imobiliário?

Atualmente não existe um prazo mínimo, mas os termos podem mudar. Segundo o especialista, a ideia é que a escolha do novo banco seja regularizada com contratos devidamente emitidos, assinados e registrados em um cartório.

O cliente pode solicitar a troca de credor mais de uma vez, porém, é necessário sempre avaliar custos e redução ao final das parcelas, para ter certeza de que o valor pago será realmente menor.

Como é o processo de solicitação?

O cenário atual não é dos melhores por causa das altas taxas, mas existem empresas que prestam um tipo de assessoria de crédito e que verificam se existem melhores condições disponíveis para indicar aos clientes. “A Kzas Krédito inicia o recurso.

Caso seja aprovado, sinalizamos para o banco se o cliente quer ou não dar sequência à transferência, já que o banco pode tentar renegociar”, comenta João Paulo.

Agora, se a contraproposta não agradar e o cliente optar por seguir com o recurso da dívida, passamos por uma fase dependente dos bancos envolvidos. O banco A, dono original da dívida, passa todas as informações ao banco B, para que ele avalie as condições e conclua a operação.

“O procedimento é idêntico ao momento em que se faz a primeira aquisição de um financiamento. A diferença é que agora o cliente já está morando no imóvel”, diz. Com mais calma o cliente leva entre 30 a 60 dias para avaliar todas as opções oferecidas pelas instituições financeiras.

A instituição original pode se negar a fazer a portabilidade de financiamento imobiliário?

“Não. Se o processo atender a todas as regras exigidas pelo Banco Central, o banco do cliente não pode, de maneira alguma, negar a portabilidade”, afirma o especialista.

Como saber qual banco oferece as melhores condições?

Geralmente o cliente que possui um financiamento imobiliário tem um relacionamento com o banco para liberar um crédito com taxas de juros especiais e, em alguns casos, em outro banco pode ser igual.

Por isso, o proprietário vai precisar analisar se a instituição vai pedir algo em troca. “O cliente pode precisar usar serviços do banco: conta corrente, conta salário, cartão de crédito”, reforça.

Acumular mais despesas de fidelidade de um banco novo em busca de melhores condições de financiamento como benefício precisa ser avaliado. Custos de manutenção, pacotes de tarifas, seguros obrigatórios ou outros pacotes podem configurar uma desvantagem quando colocamos a conta na ponta do lápis.

Documentos para fazer a portabilidade de financiamento imobiliário

Os documentos e informações que precisam ser apresentadas para que o pedido de portabilidade do financiamento imobiliário seja efetivado, são:

• Número de telefone;
• Endereço da nova instituição financeira;
• Número do contrato original;
• Três datas referenciais para o cálculo do saldo devedor;
• Base de remuneração ou índice de preço a serem usados;
• Proposta de crédito da instituição financeira nova, que deve conter o prazo da operação, as taxas de juros (efetiva, anual e nominal), o CET, o valor das parcelas e o método de pagamento.Cadastro de Pessoa Física (CPF);

Open Bank: como o novo sistema pode contribuir para o processo de portabilidade?

O sistema surgiu com o objetivo de impactar e fazer uma revolução em todo o sistema financeiro, com melhores soluções em  outros serviços de instituições como: corretoras, companhias de câmbio, fundos de previdência, entre outras instituições.

Atualmente, o cliente precisa entregar muitos documentos, ter um alto grau de relacionamento prévio com o banco e passar por avaliações para que a instituição possa dar uma resposta sobre conceder uma taxa especial para ele.

Com o Open Banking, o sistema vai agilizar a etapa do procedimento em que o banco conhece e analisa o cliente, acelerando a mudança, disponibilizando as propostas mais rapidamente para a portabilidade de crédito imobiliário.