Entenda como a reforma tributária impacta o mercado imobiliário

A proposta de reforma tributária aprovada pela Câmara dos Deputados neste mês está tirando o sono de empresários do mercado imobiliário. Entre as medidas apresentadas no projeto de lei, destaca-se o aumento na alíquota do imposto sobre empresas que vendem imóveis, além da incidência do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) nestas transações. 

Atualmente, a taxação sobre o lucro deste tipo de negociação é de cerca de 8%, sem considerar a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que varia de acordo com a localização. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, por exemplo, a alíquota do ITBI é de 3%. Ou seja, a alíquota de taxação sobre o lucro da venda de imóveis pode chegar a 11%.

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Com as novas regras, o setor imobiliário contará com um desconto de 40% sobre o IVA total. Assim, a alíquota média sobre o lucro para as transações de imóveis novos passa a ser de 15,9%. “A alíquota de 15,9% sobre o ganho com a venda, somada ao ITBI, pode gerar uma taxa final de 18,9%, que é quase o dobro da atual”, disse Paulo Vaz, sócio de Tributário do VBSO Advogados, em entrevista ao E-Investidor. 

Em contrapartida, a reforma tributária também definiu uma trava para que a alíquota do novo IVA não ultrapasse 26,5%. É importante pontuar que o IVA é o novo imposto proposto pela reforma para unificar 5 tributos brasileiros (ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins) em três impostos: Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto Seletivo (IS).

Embora o objetivo seja simplificar e unificar o sistema tributário, empresários do setor se uniram para se opor à reforma. Eles argumentam que o aumento da carga pode gerar um aumento de custos que será repassado ao consumidor final. 

“Mesmo com os possíveis créditos gerados pela aquisição de materiais e contratação de subempreiteiros, a nova alíquota efetiva será certamente acima da casa dos dois dígitos, superando as alíquotas atuais de 4% do RET e 6,73% do lucro presumido”, analisa Eduardo Natal, advogado especializado em Direito Tributário e sócio do escritório Natal & Manssur Advogados. 

Alíquota progressiva

Líderes de entidades ligadas à incorporação imobiliária se reuniram com o secretário extraordinário da Reforma Tributária do Ministério da Fazenda, Bernard Appy, na última semana, para apresentar apontamentos contrários ao texto da reforma tributária. Uma reportagem do Broadcast mostra que a simulação feita pelos empresários indica que a carga tributária sobre os imóveis será progressiva. 

Para um imóvel de até R$ 240 mil, por exemplo, a tributação passaria de 6,41% para 7,4%. Considerando um imóvel de R$ 500 mil, o aumento seria de 8% para 10,6%. Para, imóveis de R$ 1 milhão, iria de 8,11% para 12%; e nos de R$ 2 milhões, de 8% para 12,3%. Além disso, a simulação aponta uma alta de 226% da carga tributária para loteamentos, e uma alta em torno de 11% na locação de imóveis.

“O mercado imobiliário funciona como um termômetro da economia. Qualquer aumento na carga tributária pode resultar em desestímulo a novos investimentos, impactando diretamente os consumidores finais, que enfrentarão preços mais altos para comprar ou alugar imóveis”, afirma Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), em nota enviada à imprensa. 

O entendimento do governo

Em nota publicada no dia 12 de julho, o Ministério da Fazenda ressalta que a proposta não aumentará os impostos sobre os imóveis. A pasta argumenta que a reforma não vai provocar nenhum aumento relevante de custos em comparação à situação atual, além dos imóveis populares serem menos tributados que os de alto padrão.

O texto sublinha que a reforma não vai impactar as vendas de imóveis conduzidas por pessoas físicas, enquanto as vendas de imóveis novos serão tributadas da seguinte maneira: 

a) O imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno;

b) Haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, de modo a tornar a tributação progressiva, reduzindo o custo dos imóveis populares; 

c) A alíquota do imposto incidente sobre esse valor reduzido será reduzida em 40% (o seja, será de 60% da alíquota padrão), o que corresponde a cerca de 15,9%; 

d) Do valor do imposto calculado sobre a base reduzida será deduzido o montante de todo o imposto pago na aquisição de material de construção e serviços pela incorporadora.

A estimativa do governo é de que este novo modelo de tributação deve promover um desconto de cerca de 3,5% no custo de um imóvel popular novo (valor de R$ 200 mil), enquanto o custo de um imóvel de alto padrão novo (valor de R$ 2 milhões) deve subir cerca de 3,5%.

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“Ao permitir a recuperação de créditos sobre os insumos, a reforma vai permitir a adoção de métodos construtivos muito mais eficientes. Com esse ganho de produtividade, é quase certo que o preço mesmo dos imóveis novos de alto padrão seja reduzido em relação à situação atual”, defende a pasta. 

Impacto na população 

Os novos tributos previstos na reforma serão cobrados apenas dos fornecedores que realizarem operações de forma habitual e profissional. O texto afirma que pessoas físicas não serão tributadas, mesmo em caso de lucro na transação do bem. No entanto, Eduardo alerta que provavelmente o comprador pessoa física deve absorver essa alta.

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“O puro adquirente de bens imóveis não é obrigado pela lei a prestar contas da CBS e do IBS. No entanto, como o regime de tributação tem como princípio levar a carga tributária para o consumidor final, na prática, ele acabará pagando os tributos, não como responsável legal, mas sim como destinatário do custo dessa incidência”, afirma o advogado.

O consenso entre especialistas é que todos os tipos de moradia devem sofrer com a regulamentação da Proposta de Emenda à Constituição (PEC) enviada ao Senado, inclusive o aluguel. “Em média, o aluguel aumentaria de 5% a 10%. Como consequência, menos famílias vão acessar o aluguel porque vai ser necessário ter uma renda maior”, disse Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, em conversa com o E-Investidor. 

A expectativa do setor é que os financiamentos imobiliários também registrem alta, além de um reajuste das taxas de juros por parte dos bancos para compensar um potencial aumento do risco.

Não à toa, o documento elaborado por um agrupamento de entidades do mercado imobiliário sugere que um redutor da alíquota em 60% nas atividades do setor é uma necessidade para não aumentar o preço dos imóveis.

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“Para manter a carga tributária atual sobre operações de bens imóveis, seria necessário elevar o redutor de ajuste para 60%, que garanta a manutenção da carga atual, evitaria aumentos significativos nos custos e garantiria a competitividade do mercado imobiliário”, defende a ABRAINC.

O que você precisa saber? 

• No dia 10 de julho, a Câmara dos Deputados enviou ao Senado Federal a versão final do projeto de lei que regulamenta a reforma tributária (PLP 68/2024);
• O texto prevê a criação do Imposto de Valor Agregado (IVA), que reunirá 5 tributos brasileiros: ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins;
• O documento também determina que a alíquota que incide sobre a venda de imóveis novos por empresas seja atualizado para 15,9% – a partir de um desconto de 40% sobre o IVA total. Esta taxação será sobre o lucro do empreendimento, ou seja, sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno. Atualmente, o imposto que incide nestas transações é o PIS/Cofins;
• O Ministério da Fazenda argumenta que a reforma não vai impactar as vendas de imóveis realizadas por pessoas físicas, além de diminuir a tributação que incide sobre imóveis populares e aumentar as taxas que incidem em imóveis de alto padrão;
• Empresários do setor dizem que a carga tributária é excessiva e provocará um aumento de preços em todos os tipos de moradia, incluindo locação, financiamentos e até o cenário para investidores. A sugestão do segmento é elevar o redutor de ajuste para 60% do IVA;
• O primeiro projeto de regulamentação da reforma tributária chegou ao Senado em regime de urgência. O prazo de tramitação é de 45 dias e começam a contar a partir do momento que o projeto for lido no plenário. A expectativa é que isto aconteça em agosto.