Isenção de IR na venda do imóvel: descubra em quais casos não é necessário pagar o tributo

O momento da compra de um imóvel é cheio de alegria, sobretudo se a venda for para somar o valor de aquisição de uma propriedade ainda maior, principalmente quando se obtém ganho de capital venda de imóvel (lucro) no negócio. Porém, em transações como essa, existe um cálculo de imposto sobre lucro imobiliário a ser pago na venda da casa, chamado de Lucro Imobiliário, mas existem alguns casos que é possível ter isenção de IR na venda do imóvel, para a compra de um novo.

De acordo com a assessoria de crédito imobiliário Kzas Krédito, o tributo tem este nome porque é cobrado quando a diferença entre o valor da compra original de um imóvel e o valor da venda atual é maior, ou seja, houve um lucro. 

Dado o valor desse lucro, existe uma alíquota que define o percentual a ser pago sobre esta diferença positiva, que é de, no mínimo, 15%.

A tabela completa para calcular o tributo a ser pago no lucro imobiliário da sua venda traz as seguintes diretrizes: 

• Se a parcela de ganhos for de R$5 milhões ou menos, é cobrado 15% sobre este valor;  
• Se a parcela de ganhos ficar entre R$5 milhões e R$10 milhões, é cobrado 17,5%;
• Se esta parcela ficar entre R$10 milhões e R$30 milhões, é cobrado 20%;
• Se a parcela dos ganhos exceder R$30 milhões, é cobrado 22,5% sobre esta. 

Baseado na tabela acima, basta verificar quanto foi o lucro com a venda do imóvel, observar em qual destas posições o imóvel avaliado se encaixa e calcular quanto de Lucro Imobiliário será necessário pagar, multiplicando o valor do seu lucro pela respectiva porcentagem. 

“Importante lembrar que este imposto apenas ocorre caso o proprietário tenha feito a venda do imóvel por um valor superior ao que comprou. Caso contrário, se a venda tiver um valor igual ou menor, isso não se aplica”, informa a equipe da assessoria Kzas Krédito.

Quando declarar a venda do imóvel no IR?

“Em todos os casos. De acordo com o portal do Senado, casas, apartamentos, lojas e outros tipos de edificações fixas são consideradas bens imóveis e a venda deve ser imprescindivelmente declarada no imposto sobre ganho de capital no IR”, diz. 

A assessoria reforça que o proprietário que vendeu um imóvel precisa se atentar ao campo “Bens e Direitos” do imposto de renda deste ano, que deve ser atualizado, e todos os detalhes desta venda. Alguns dados são imprescindíveis:

• Nome e CPF do comprador;
• Valor do negócio
• Data da negociação (deve estar descrita no campo “discriminação”)

“É na declaração do IR que o proprietário evidencia se teve algum lucro imobiliário positivo com a venda, para que seja apurado o percentual cobrado sobre o valor do negócio”, afirma. 

Quando é possível ter isenção de IR na venda do imóvel?

Caso o proprietário se enquadre na regra de isenção de IR na venda de um imóvel por um valor superior ao que comprou e, com isso, tenha um lucro positivo com a venda, o proprietário estará isento de pagar tributos caso use todo este lucro para comprar outro imóvel residencial dentro de 180 dias após a venda. 

“É necessário atenção ao uso de todo o valor lucrado na diferença para comprar uma residência. Se sobrar alguma parte, o dono do bem pagará imposto sobre ela”, diz. Também vale ressaltar que esta isenção de IR na venda do imóvel não vale para a compra de um terreno, apenas para um outro imóvel já pronto. 

Outros casos de isenção de imposto sobre a venda do imóvel

O proprietário poderá ter isenção de IR na venda do imóvel sobre o Lucro caso esteja vendendo seu único imóvel, especificamente, por um valor de R$440.000 ou menos — e que esta seja sua única alienação feita nos últimos cinco anos. 

Outra opção está prevista na Lei nº 9.250, de 1995, na qual consta que se pode se “fugir do imposto de renda ao vender um imóvel” caso a residência seja vendida por R$35.000 ou menos — pode parecer impossível atualmente uma casa nesse preço, mas é uma possibilidade existente e possível de ter a Um imóvel adquirido entre 1969 e 1988 possui uma alíquota diferente?. 

Também existem mecanismos que, apesar de não isentar o dono do imóvel do pagamento, diminuem o valor do imposto a ser pago. Caso contrate uma imobiliária ou um corretor para realizar este processo de venda, as corretagens pagas referentes aos serviços prestados podem ser descontadas do valor a ser calculado para a cobrança de imposto. 

Exemplo: se o proprietário alcançar um lucro imobiliário de R$700.000 com a venda, mas pagou R$100.000 de honorários ao corretor, esse valor será descontado do seu ganho e seu imposto será pago sobre R$600.000, claro, mediante a comprovação com nota fiscal. 

Imóveis adquiridos antes de 1969

Os imóveis mais antigos comprados em 1969 ou mesmo antes, caso sejam vendidos, o proprietário consegue a isenção de IR na venda do imóvel, mesmo com lucro, conforme dito na regra.

Um imóvel adquirido entre 1969 e 1988 possui uma alíquota diferente?

De acordo com a assessoria, de modo geral, imóveis comprados nesse período possuem uma alíquota específica. É como um desconto dado no valor final a ser pago pelo Lucro Imobiliário. 

No site de normas da receita federal consta uma tabela que detalha a porcentagem de redução para imóveis adquiridos em cada ano anterior a 1988, até 1969. Basicamente, há uma redução de 5% no percentual cobrado sobre o lucro imobiliário de imóveis adquiridos antes de 1988, e é aplicado mais 5% a cada ano anterior (1988 tem uma redução de 5%, 1987 tem de 10%, 1986 de 15% e por aí vai). 

isenção de IR na venda do imóvel de 1988 em diante

As possibilidades de isenção se mantêm as mesmas para imóveis adquiridos nesse período. Se o proprietário vendeu sua casa adquirida entre 1970 (lembrando que imóveis de 1969 já possuem 100% de redução) e 1988, poderá ter a isenção se usar todo este lucro imobiliário na comprar de outro imóvel residencial dentro de 180 dias após a venda ou se estiver vendendo seu único imóvel, especificamente, por um valor inferior a R$440.000.

“Caso não se encaixe em nenhuma dessas ações, o dono do imóvel adquirido nesse período automaticamente terá aquela redução, de acordo com o ano”, diz. Para melhorar o entendimento, veja na tabela:

ANO DE AQUISIÇÃO	% DE REDUÇÃO	ANO DE AQUISIÇÃO	% DE REDUÇÃO	ANO DE AQUISIÇÃO	% DE REDUÇÃO	ANO DE AQUISIÇÃO	% DE REDUÇÃO
Até 1969	100%	1974	75%	1979	50%	1984	25%
1970	95%	1975	70%	1980	45%	1985	20%
1971	90%	1976	65%	1981	40%	1986	15%
1972	85%	1977	60%	1982	35%	1987	10%
1973	80%	1978	55%	1983	30%	1988	5%

Alguma regra mudou durante a pandemia?

Segundo com a assessoria de Crédito Imobiliário Kzas Krédito, as regras, possibilidades e condições se mantiveram inalteradas, mesmo que algumas datas para a entrega final de documentos e comprovantes do imposto de renda tenham sido prorrogadas. 

O que acontece quando não é declarada a venda de um imóvel, mesmo com a isenção de IR na venda do imóvel?

Se um imóvel foi vendido ou comprado e isso não foi declarado pelo proprietário no respectivo Imposto de Renda, é simples: o ato é visto como uma sonegação de impostos. “É considerado um dever declarar o quanto foi gasto com a compra de um imóvel, quanto adquiriu com a venda de um, se este imóvel foi financiado e, no caso da venda, quanto teve de Lucro Imobiliário”, explica. Então, nesse caso, é preciso cumprir com o dever de pagar os tributos.

Caso não seja feito, a Receita Federal pode entender que há a intenção de alguma manobra de pagar menos impostos (ou seja, que está cometendo um crime). Assim, pode ser aberta uma investigação, para apurar os erros e convocar o proprietário para depor, a não ser que seja feita uma retificação alegando se houve o erro. “Isso ainda pode resultar no pagamento de multas, com o valor devido sendo corrigido e aplicado com a soma de juros ou na pena de dois a cinco anos de prisão.” 

Segundo a empresa, o mesmo vale para qualquer bem ou lucro adquirido que não seja devidamente declarado, causando irregularidades.

E quando não declaramos um ou mais imóveis próprios?

“No caso de propriedades, é obrigatório declarar no Imposto de Renda apenas imóveis (casas, apartamentos ou terrenos) que já estavam sob nossa posse no último ano referente ao IR e que o valor total ultrapasse R$ 300 mil”, reforça. 

Por exemplo: desde 2020, o proprietário tem sob sua posse três imóveis: um no valor de R$150 mil. Outro no valor de R$50 mil e um terceiro no valor de R$100 mil. Juntos, estes totalizam R$300 mil, então, os três devem ser declarados no Imposto de Renda de 2022. Da mesma forma, se o proprietário já possui apenas um imóvel próprio no valor de R$300 mil ou mais, também deve ser declarado.

A equipe da empresa explica que, se o proprietário se encaixa neste perfil, mas não declarou seus imóveis, as penalidades que podem vir a acontecer são as mesmas de quando não se declara a compra e venda: irregularidades são apontadas, há uma apuração e, se não for ratificado ou não comprovar de onde veio o lucro para cobrir tal valor, pode ter que pagar multas, o valor é corrigido e somado a juros, o seu CPF pode ficar “manchado”, o que impossibilita a solicitação de empréstimos, e pode pegar de dois a cinco anos de prisão por crimes federais. 

Outro detalhe interessante: existe o DIMOB, Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias. Basicamente, é uma declaração que deve ser obrigatoriamente entregue à Receita Federal por pessoas jurídicas como corretores, imobiliárias e outros que comercializam imóveis construídos, loteados ou incorporados, que fazem o intermédio da aquisição, alienação ou aluguel de imóveis ou que realizam sublocação, contendo as transações que estes efetuam. 

Esse documento é usado pela Receita Federal para fazer um cruzamento fiscal de informações, ou seja, se a parte da imobiliária foi declarada no DIMOB, mas as outras duas partes do negócio não declararam, fica evidente para a Receita identificar que o indivíduo sonegou e é fácil encontrar tal pessoa.

“Se o valor das operações informadas não estiver coincidente, a declaração ficará retida em malha fina. Daí, ocorre todo aquele processo de ser chamado para depor, retificação ou aplicação das devidas penas. Por isso, fica claro que deixar de declarar imóveis de propósito não é uma boa escolha e difícil de sair impune.”

Como declarar o imóvel? 

• No momento de declarar o IR, grande parte dos dados sobre imóveis devem constar no setor de “Bens e Direitos”, então, é neste campo que se deve concentrar ao abrir itens sobre imóveis. Dentro deste setor, no campo “Discriminação”, é nele em que toda a ação deve ser detalhada — detalhes da transação, compra ou doação, dados do comprador, dados do vendedor, prazos, valores, metodos e muito mais. Os detalhes devem ser descritos nesta parte da “Discriminação”, e vai depender de qual ação foi feita. 

• Se o ato declarado é a venda de um imóvel, tal campo deve apresentar o nome e CPF do comprador, o valor da venda, a data da operação e, caso o comprador tenha financiado, o tipo de financiamento e nome do banco que concedeu o crédito. 

• Também deve ser declarado se houve o ganho de capital pelo Lucro Imobiliário da venda, para que, posteriormente, a devida alíquota seja paga. 

• Caso seja uma compra, o processo é bem parecido, mas o que vai constar em “discriminação” é a data de aquisição do imóvel, o número de matrícula em cartório, geralmente encontrado na escritura, a área, números de inscrição municipal e o número do imóvel perante a Receita Federal. É fundamental contar o nome e CPF do vendedor.

•  Se a compra ou a venda foi feita por financiamento, é nesta etapa, também, que isso deve ser declarado, mas o informe deve conter apenas o valor total das parcelas pagas até o momento.

E no caso de imóveis usados como locação, como declarar?

No caso de locação, tanto o valor recebido pelo proprietário, quanto o pago pelo locatário, devem ser declarados. Segundo a assessoria da Kzas, se o dono do imóvel recebe a locação, deve-se declarar seus rendimentos tributáveis recebidos de pessoa física (ou jurídica, se for o caso). O imposto não deve ser pago apenas no período de declaração anual de ajuste de Imposto de Renda, mas sim em todo último dia útil do mês subsequente ao qual recebeu o aluguel. 

Por exemplo: se o proprietário tem uma receita de aluguel em fevereiro, o imposto referente ao mês deve ser recolhido de todos os imóveis usados para locação até o final de março. E assim deve ser feito nos meses seguintes.