Como funciona a venda e compra de um imóvel com inquilino

Toda aquisição imobiliária deve ser precedida de uma cuidadosa busca acerca das condições de solvência dos interessados, ou seja, da capacidade de pagamento, bem como eventuais ônus que recaiam sobre o imóvel. “A verificação da solvência se faz necessária porque a garantia geral do credor é o patrimônio do devedor”, frisa Ricardo Leite, advogado especializado no ramo imobiliário e sócio fundador da Cerqueira Leite Advogados Associados.

Especificamente em relação aos imóveis alugados, é essencial checar:

Inquilino

• Se o inquilino renunciou ou exerceu o direito de preferência na aquisição. Caso essa preferência não tenha sido exercida ou objeto de renúncia, o locatário poderá questionar a venda;

Comprador

• Necessário identificar se o contrato de locação se encontra registrado na matrícula do imóvel. Se estiver, o adquirente ficará obrigado a cumprir integralmente o acordo de aluguel;
• Se o contrato não estiver registrado na matrícula do imóvel, o novo proprietário poderá, segundo seu arbítrio, denunciar a locação após o prazo de 90 dias da data de aquisição. Se ele não denunciar o acordo no referido prazo, haverá a presunção de aceitação a todos os termos do trato e, por conseguinte, o comprador terá que respeitar a negociação.

“Por fim, o comprador deve se assegurar que as contas de consumo para aquele endereço, como as despesas de água e luz, estão quitadas, pois a pendência desses pagamentos poderá dar ensejo ao corte de fornecimento”, explica o advogado.

Vendedor

• Já ao vendedor do imóvel cabe seguir à risca a Lei do Inquilinato, que aponta que com um contrato de 30 meses, por exemplo, o proprietário não pode pedir esse bem antes dos exatos 30 meses.
• Procurar o inquilino antes de anunciar o bem, oferecer o imóvel a ele e aguardar a resposta. Caso o comunicado seja negativo ao interesse na compra, o imóvel está liberado para ser vendido.
• Garantir o recebimento do preço ajustado se certificando de que está transacionando com partes legítimas e bem representadas.

Inquilinos físicos x inquilinos jurídicos

Embora as colocações acima se apliquem tanto às pessoas físicas quanto jurídicas, existem ainda alguns alertas importantes:

a) O adquirente que compra um imóvel que era ocupado por pessoa jurídica e que eventualmente pretende destinar aquele bem para outra pessoa jurídica, deve se assegurar de que as licenças e inscrições fiscais necessárias para a operação naquele endereço foram transferidas para outro endereço ou atualizadas, para que não existam entraves burocráticos na obtenção de novas licenças;

b) Na hipótese de o novo comprador continuar explorando o mesmo ramo de atividade econômica do antecessor, em caso de eventual passivo, há o risco do adquirente necessitar comprovar em medidas judiciais que não teve qualquer vínculo comercial com a atividade anterior.

O inquilino que é uma pessoa jurídica e desenvolve atividade comercial no local poderá impor ao novo proprietário a renovação obrigatória do acordo se cumprir os seguintes requisitos:

1. Apresentar contrato escrito;
2. Atuação no mesmo ramo por 3 anos;
3. Prazo mínimo de vigência por 5 anos.

Direitos do proprietário

De acordo com Leite, os direitos do proprietário incluem o uso, a fruição, a disposição do imóvel, entregá-lo em garantia, a posse ou reaver o bem de quem injustamente o possua.

Ademais, decorrem desses direitos o recebimento do aluguel, a inspeção do patrimônio nos termos ajustados contratualmente, receber a propriedade no estado que foi locado e cobrar multas contratuais, seja por atraso no pagamento ou por infração contratual. “A inobservância dos encargos contratuais locatícios expõe o inquilino a suportar a ação de despejo por falta de pagamento, a chamada ação de despejo por infração contratual.”

Ricardo explica ainda que em se tratando de locação de natureza residencial, o prazo mínimo há de ser de 30 meses, sob pena de não ter cabimento a denúncia vazia, ou seja, a retomada do imóvel sem qualquer justificativa. Observado o prazo de 30 meses, a negociação passará a vigorar por prazo indeterminado, o proprietário poderá requerer a propriedade sem qualquer justificativa.

“Já referente as benfeitorias, elas poderão se incorporar ao imóvel ou não, conforme disposição contratual. Também assiste ao proprietário o direito de requerer a adequação do valor do aluguel à cotação de mercado, caso a quantia cobrada esteja defasada e não tenha existido qualquer ajuste neste sentido nos últimos três anos”, afirma ele.

Direitos do inquilino

O inquilino tem o direito de:

1. Exercer a posse direta sobre a moradia nos termos do contrato de locação, em especial se registrar o acordo na matrícula do imóvel;
2. Pleitear reajustar o valor do aluguel caso tenha oscilação relevante no valor da locação e não tenha existido nenhuma negociação sobre este tema nos últimos 3 anos;
3. Exercer a preferência na aquisição da propriedade, em caso de venda. Assim, antes de vender o bem, o proprietário deverá oferta-lo ao inquilino nas mesmas condições de pagamento que pretende vender o patrimônio;
4. Ser indenizado pelas benfeitorias realizadas no imóvel, salvo disposição contratual em contrário;
5. Em caso de ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino poderá evitar o despejo no curso do processo mediante a “purgação da mora”, ou seja, pode evitar o despejo fazendo o pagamento dos aluguéis vencidos.

Em se tratando de inquilino de locação comercial, poderá pleitear a renovação compulsória do acordo se a situação demonstrar:

a) Existência de contrato escrito;

b) Exercício de atividade comercial no mesmo ramo por pelo menos 3 anos;

c) Prazo mínimo de vigência por pelo menos 5 anos;

d) Demonstrar o cumprimento do contrato.