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Como funciona a venda e compra de um imóvel com inquilino

Comprador deve estar seguro de que as contas de consumo para aquele endereço, como a despesa de água e luz, estão quitadas

O contrato deve estar registrado na matrícula do imóvel, caso contrário, o novo proprietário poderá denunciar a locação após o prazo de 90 dias da data de aquisição/ Foto: Envato

Verônica Lima

18/06/2020 - Tempo de leitura: 5 minutos, 4 segundos


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02/06/2020 03:00 até 08/08/2020 15:00


Toda aquisição imobiliária deve ser precedida de uma cuidadosa busca acerca das condições de solvência dos interessados, ou seja, da capacidade de pagamento, bem como eventuais ônus que recaiam sobre o imóvel. “A verificação da solvência se faz necessária porque a garantia geral do credor é o patrimônio do devedor”, frisa Ricardo Leite, advogado especializado no ramo imobiliário e sócio fundador da Cerqueira Leite Advogados Associados.

Leia mais:
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Especificamente em relação aos imóveis alugados, é essencial checar:

Inquilino

  • Se o inquilino renunciou ou exerceu o direito de preferência na aquisição. Caso essa preferência não tenha sido exercida ou objeto de renúncia, o locatário poderá questionar a venda;

Comprador

  • Necessário identificar se o contrato de locação se encontra registrado na matrícula do imóvel. Se estiver, o adquirente ficará obrigado a cumprir integralmente o acordo de aluguel;
  • Se o contrato não estiver registrado na matrícula do imóvel, o novo proprietário poderá, segundo seu arbítrio, denunciar a locação após o prazo de 90 dias da data de aquisição. Se ele não denunciar o acordo no referido prazo, haverá a presunção de aceitação a todos os termos do trato e, por conseguinte, o comprador terá que respeitar a negociação.

“Por fim, o comprador deve se assegurar que as contas de consumo para aquele endereço, como as despesas de água e luz, estão quitadas, pois a pendência desses pagamentos poderá dar ensejo ao corte de fornecimento”, explica o advogado.

Vendedor

  • Já ao vendedor do imóvel cabe seguir à risca a Lei do Inquilinato, que aponta que com um contrato de 30 meses, por exemplo, o proprietário não pode pedir esse bem antes dos exatos 30 meses.
  • Procurar o inquilino antes de anunciar o bem, oferecer o imóvel a ele e aguardar a resposta. Caso o comunicado seja negativo ao interesse na compra, o imóvel está liberado para ser vendido.
  • Garantir o recebimento do preço ajustado se certificando de que está transacionando com partes legítimas e bem representadas.

Inquilinos físicos x inquilinos jurídicos

Embora as colocações acima se apliquem tanto às pessoas físicas quanto jurídicas, existem ainda alguns alertas importantes:

a) O adquirente que compra um imóvel que era ocupado por pessoa jurídica e que eventualmente pretende destinar aquele bem para outra pessoa jurídica, deve se assegurar de que as licenças e inscrições fiscais necessárias para a operação naquele endereço foram transferidas para outro endereço ou atualizadas, para que não existam entraves burocráticos na obtenção de novas licenças;

b) Na hipótese de o novo comprador continuar explorando o mesmo ramo de atividade econômica do antecessor, em caso de eventual passivo, há o risco do adquirente necessitar comprovar em medidas judiciais que não teve qualquer vínculo comercial com a atividade anterior.

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O inquilino que é uma pessoa jurídica e desenvolve atividade comercial no local poderá impor ao novo proprietário a renovação obrigatória do acordo se cumprir os seguintes requisitos:

  1. Apresentar contrato escrito;
  2. Atuação no mesmo ramo por 3 anos;
  3. Prazo mínimo de vigência por 5 anos.

Direitos do proprietário

De acordo com Leite, os direitos do proprietário incluem o uso, a fruição, a disposição do imóvel, entregá-lo em garantia, a posse ou reaver o bem de quem injustamente o possua.

Ademais, decorrem desses direitos o recebimento do aluguel, a inspeção do patrimônio nos termos ajustados contratualmente, receber a propriedade no estado que foi locado e cobrar multas contratuais, seja por atraso no pagamento ou por infração contratual. “A inobservância dos encargos contratuais locatícios expõe o inquilino a suportar a ação de despejo por falta de pagamento, a chamada ação de despejo por infração contratual.”

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Ricardo explica ainda que em se tratando de locação de natureza residencial, o prazo mínimo há de ser de 30 meses, sob pena de não ter cabimento a denúncia vazia, ou seja, a retomada do imóvel sem qualquer justificativa. Observado o prazo de 30 meses, a negociação passará a vigorar por prazo indeterminado, o proprietário poderá requerer a propriedade sem qualquer justificativa.

“Já referente as benfeitorias, elas poderão se incorporar ao imóvel ou não, conforme disposição contratual. Também assiste ao proprietário o direito de requerer a adequação do valor do aluguel à cotação de mercado, caso a quantia cobrada esteja defasada e não tenha existido qualquer ajuste neste sentido nos últimos três anos”, afirma ele.

Direitos do inquilino

O inquilino tem o direito de:

  1. Exercer a posse direta sobre a moradia nos termos do contrato de locação, em especial se registrar o acordo na matrícula do imóvel;
  2. Pleitear reajustar o valor do aluguel caso tenha oscilação relevante no valor da locação e não tenha existido nenhuma negociação sobre este tema nos últimos 3 anos;
  3. Exercer a preferência na aquisição da propriedade, em caso de venda. Assim, antes de vender o bem, o proprietário deverá oferta-lo ao inquilino nas mesmas condições de pagamento que pretende vender o patrimônio;
  4. Ser indenizado pelas benfeitorias realizadas no imóvel, salvo disposição contratual em contrário;
  5. Em caso de ação de despejo por falta de pagamento, o inquilino poderá evitar o despejo no curso do processo mediante a “purgação da mora”, ou seja, pode evitar o despejo fazendo o pagamento dos aluguéis vencidos.

Em se tratando de inquilino de locação comercial, poderá pleitear a renovação compulsória do acordo se a situação demonstrar:

a) Existência de contrato escrito;

b) Exercício de atividade comercial no mesmo ramo por pelo menos 3 anos;

c) Prazo mínimo de vigência por pelo menos 5 anos;

d) Demonstrar o cumprimento do contrato.

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