Saiba o que esperar do mercado imobiliário em 2023

Depois de um longo período marcado pela pandemia, 2022 prometia ser um ano de superação dos desarranjos no mercado imobiliário. Essa promessa resultou em um aumento de 12% no volume de venda de imóveis novos nos primeiros dez meses de 2022, com destaque para o segmento de alto e médio padrão, que representa 30% de todos os imóveis vendidos no período, de acordo com levantamento da ABRAINC. 

O ano passado também fechou com alta de 6% no valor de venda residencial e crescimento de 16,6% no custo de aluguel, de acordo com Índice FipeZap+, divulgado pelo DataZap+. Portanto, observa-se que o mercado conseguiu se sustentar mesmo com os crescentes ajustes do mercado e uma inflação alarmante. Neste cenário, o que esperar para o mercado imobiliário em 2023?

“O início do ano desenhava que 2022 seria bastante complicado por causa da subida dos juros. Porém, o setor foi surpreendido positivamente”, analisa Ana Maria Castelo, Coordenadora de projetos na FGV/IBRE. A projeção realizada pelo SindusCon-SP é que o ano feche com uma taxa de crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) da Construção de 7%. Em 2021, a alta foi de 10%.

”Quando olhamos as vendas no acumulado do ano, elas praticamente ficaram estáveis em relação a 2021”. Por outro lado, o SindusCon-SP projeta alta de 2,4% no PIB da Construção em 2023. Lembrando que 2021 foi o ano em que as imobiliárias precisaram fechar seus stands de venda e se adaptar à cultura digital para lidar com a queda na renda das famílias.

Foco na baixa renda

Os imóveis de alto e médio padrão nortearam o mercado imobiliário em 2022. A venda de residências deste segmento registrou aumento de 103% entre janeiro e junho deste ano, em relação ao primeiro semestre de 2021. O número é reflexo da política adotada por construtoras de apostar nesta categoria diante do desaquecimento do setor provocado pela alta dos juros.

“O cenário contribuiu para um mercado de alta renda com desempenho menor e o de baixa renda com uma queda maior”, sintetiza Castelo. Há de se pontuar que o Casa Verde e Amarela (CVA) aumentou a faixa de renda e passou a incorporar famílias com renda de até R$ 8 mil, trazendo uma parcela mais abastada para o programa. “A média e alta renda foi favorecida, compensando a alta dos juros e sustentando o CVA”.  

A perspectiva para 2023, porém, é outra. O presidente recém-eleito, Luiz Inácio Lula da Silva, prometeu a retomada e ampliação do Minha Casa Minha Vida, o que indica foco maior do governo em imóveis populares. Além disso, Castelo acredita que as habitações de interesse social (HIS), aquelas destinadas a famílias de baixa renda, devem ganhar impulso e destaque nessa nova conjuntura.

Reajuste fiscal

Em momentos de transição de governo, os atores do mercado observam atentos os caminhos que vão nortear a estratégia fiscal. Na visão de Castelo, esse fator é essencial para determinar os progressos tecnológicos em 2023. “A construção é um setor muito heterogêneo em questão de porte. As empresas precisam de um horizonte de crescimento”, justifica a economista.

“Houve muitos avanços nos últimos anos, mas ainda estão restritos a poucas empresas”, pontua. “Temos a perspectiva de avançar na reforma tributária para permitir que o setor consiga avançar de forma mais modernizada e sistêmica.” Para Robinson Silva, sócio-diretor do GRI Club Real Estate, este é o grande desafio do governo para o próximo ano.

Ele defende que a ação pode ajudar a mitigar os efeitos da taxa de juros e a inflação em alta. “Se houver melhora desses números, o mercado residencial deve ser impactado rapidamente pelo aumento do poder de compra da população”, aponta. “A autonomia do Banco Central é outro fator que garante mais estabilidade para a economia e, portanto, fomenta o setor.” 

Reformulação dos espaços de trabalho

Depois de anos de adaptação ao trabalho remoto, os escritórios voltaram aos holofotes em 2022 e devem continuar em evidência no próximo ano. Um levantamento do DataFolha mostrou que 52% dos brasileiros querem trabalho remoto ou híbrido, enquanto 45% preferem presencial. Porém, a demanda que surge é por um novo tipo de escritório, na opinião de Silva. 

“Esses espaços vêm sendo reformulados. Agora estão voltados à convivência para gerar uma experiência positiva aos trabalhadores, como uma estratégia para reter talentos.” O profissional avalia que a busca por imóveis comerciais com esta finalidade deve aumentar em 2023. Já para Daniel Gava, CEO e co-fundador da Rooftop, essa movimentação impactará também outros tipos de imóveis.

“Com a retomada do trabalho de escritório, ainda que parcial, os grandes centros voltaram a um cotidiano mais prático”, acredita. “Haverá mais demanda por imóveis arejados, com luz natural, espaço comum amplo para convívio, serviços completos e ambiente privativo com tecnologia.”

Para Silva, os empreendimentos certificados por práticas de sustentabilidade devem seguir cada vez mais valorizados, da mesma forma que as construções voltadas para o bem-estar do morador. “O consumidor está mais preocupado com esses aspectos”, indica. “Isso deve se refletir até na hotelaria e nos métodos construtivos, com destaque para moradia por assinatura, construção modular e madeira engenheirada.”

Oportunidade para corretores de imóveis

Enquanto incorporadoras e grandes empresas planejam um ambiente de transformações, o corretor de imóveis vai precisar se adaptar. “O governo eleito tem um cunho social forte, então o mercado de primeira moradia e casas populares deve ter um aquecimento significativo”, afirma Ricardo Martins, influenciador digital e corretor de imóveis da My Broker Imobiliária.

“É o momento dos corretores e imobiliárias olharem com mais atenção para o Casa Verde e Amarela/Minha Casa Minha Vida.” Ele defende ainda que os profissionais procurem se especializar. “Quem lida com a profissão como um plano A, deixando de ser um mero demonstrador de imóveis para ser um consultor de confiança, vai conseguir morder uma fatia significativa do mercado imobiliário”, acredita.

Ele vê o período de transição como um incentivo para o setor. “A troca de governos gera instabilidades, principalmente quando estamos falando de linhas de governos opostas. O mercado imobiliário é a opção mais estável e sólida. Nesse cenário onde muita gente está com medo de arriscar e perder, os investidores vão querer manter o pé no chão. E aí é uma oportunidade para quem souber vender.”