Os lançamentos e as vendas de imóveis cresceram nos primeiros três meses deste ano em relação ao mesmo período do ano passado, mas os números devem ser lidos com cautela, de acordo com analistas de construção civil e setor quer investir mais em imóveis de alta renda.

Um dos fatores é a base de comparação mais fraca, já que o começo de 2021 foi marcado por uma das maiores ondas de contaminações e mortes por covid, que inibiu negócios naquele período. O crescimento atual, portanto, não significa um momento de aquecimento do setor.

Além disso, 2022 não será um ano fácil para o mercado imobiliário, com inflação e juros elevados, preços dos imóveis em alta, poder de compra abalado, sem contar as incertezas sobre os rumos do País que sempre vêm à tona em épocas eleitorais.

Com tudo isso em vista, as incorporadoras ficaram mais cautelosas para abrir novos estandes e passaram a priorizar projetos de imóveis de alta renda destinados a pessoas com maior poder de compra e que sentem menos as crises – o que aumentou o valor geral de vendas dos empreendimentos.

Dados compilados pelo Estadão/Broadcast com base nos relatórios operacionais já divulgados por 15 incorporadoras listadas na Bolsa mostram que os lançamentos consolidados no primeiro trimestre alcançaram R$ 6,3 bilhões, avanço de 14,8% em relação ao mesmo período de 2021.

As vendas líquidas (descontados os distratos) alcançaram R$ 6,4 bilhões, aumento de 6,7% na mesma base de comparação anual. Já a velocidade média trimestral de vendas (que mede as vendas em relação ao estoque total) caiu de 22,9% para 18,1%.

Os números englobam as incorporadoras Cury, Direcional, MRV, Plano & Plano, Tenda, Cyrela, Even, Eztec, Helbor, Gafisa, Lavvi, Melnick, Mitre, Moura Dubeux e RNI. Das 15 empresas, cinco reduziram os lançamentos e as vendas no trimestre, enquanto outras 10 ampliaram esses indicadores. “Podemos dizer que a desaceleração esperada, de fato, se confirmou”, disse o analista do BTG Pactual, Gustavo Cambauva.

“As empresas têm mais estoques, estão trabalhando mais tempo nas pré-vendas (quando fazem coleta de intenção de compra antes da abertura oficial dos estandes) e aumentaram a cautela em um cenário macroeconômico mais complicado.”

Cambauva afirmou, entretanto, que a queda na velocidade de vendas tem sido moderada, uma indicação de que o mercado permanece saudável e distante de uma crise, apesar do desaquecimento. “O preço do imóvel subiu bastante, e as empresas continuam tentando repassar a inflação nos custos de construção para o preço final. Então, a solução foi atuar de modo mais seletivo nos lançamentos, priorizando projetos com mais aderência dos compradores. Não dá para lançar qualquer coisa”, disse.

A mesma leitura é feita pelos analistas de construção do Citi, André Mazini e Hugo Grassi. “A desaceleração aconteceu. Essa é uma verdade para todo mundo do setor. Agora a prioridade está nos projetos de melhor margem”, afirmou Mazini.

Segundo Grassi, o momento pede muita seletividade. “As incorporadoras estão tentando acomodar o portfólio de lançamentos com prioridade para os produtos voltados aos consumidores de maior renda, em que as empresas têm capacidade de colocar um preço maior”, disse. “Esse tem sido o refúgio para novas incorporações.”

preço médio dos imóveis residenciais subiu 3% no primeiro trimestre de 2022 e acumula alta de 17,5% nos últimos 12 meses, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Em São Paulo, maior mercado imobiliário do País, o crescimento nos preços foi de 3,1% no trimestre e de 20,1% em 12 meses.

Estratégias

Um exemplo da revisão no plano de negócios de imóveis de alta renda para se adaptar à nova situação do mercado é a Mitre, que apostou na diversificação dos produtos para atrair os consumidores. A incorporadora criou uma linha de alto luxo, com apartamentos oferecidos a mais de R$ 25 mil por metro quadrado. 

A ideia é fisgar ricaços com empreendimentos que combinam arquitetura de grife e localização em áreas nobres onde não há mais terrenos para construção. É aí que estão também os projetos mais rentáveis.

Ao mesmo tempo, a Mitre criou outra linha, mais econômica, na faixa de R$ 7 mil a R$ 9 mil por metro quadrado e com apartamentos menores (reduziu da faixa de 55 m2 a 60 m2 para 50 m2) para preservar a rentabilidade da empresa a ainda se encaixar no bolso dos consumidores.

No segmento mais econômico, empresas como MRV e Direcional também têm diversificado as operações com imóveis de alta renda. Essas incorporadoras são tradicionais dentro do Casa Verde e Amarela (CVA), mas passaram a engordar a linha de imóveis de alta renda, fora do programa habitacional, com o intuito de acomodar a necessidade de reajustar os preços. 

No primeiro trimestre, a MRV reportou quedas de 39% nos lançamentos e de 7% nas vendas, sob a justificativa de que postergou novos projetos do CVA à espera dos aumentos nos subsídios do programa.

Um destaque positivo do começo de ano, segundo os analistas, foi a Cyrela. A incorporadora do empresário Elie Horn mais que dobrou os lançamentos. Ao todo foram seis empreendimentos, sendo que os projetos de alta e média renda representaram 59% e 29% do valor total.


No período, as vendas também cresceram, indicando que ainda há espaço para a venda de projetos, desde que de forma assertiva, disseram analistas.

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