Vai vender ou comprar um imóvel? Saiba o que é ITBI e como calcular esse imposto

Comprar ou vender um imóvel é o ponto final de uma longa história de sonho, planejamento e realização. Antes do “felizes para sempre”, porém, existe um processo burocrático que envolve uma série de taxas e custos necessários para manter a legalidade da transação. Um dos mais relevantes é o ITBI. 

O que é o ITBI? 

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal que deve ser pago em transações imobiliárias envolvendo pessoas vivas. O encargo é obrigatório para oficializar a aquisição e venda, mesmo de apartamentos na planta, e deve ser pago no momento do registro no Registro de Imóveis. 

“Há leis que determinam que o pagamento deve ocorrer por meio da lavratura da escritura pública, já outras por meio do registro da escritura”, explica Bruno Carreirão, advogado sócio do Carreirão & Dal Grande Advocacia. A falta de pagamento resulta na não regularização do bem no nome do novo comprador. 

Qual a diferença entre ITBI e registro de imóveis?

Apesar da confusão entre os termos, eles designam fases diferentes do processo de compra de um imóvel. O pagamento do ITBI é realizado justamente no momento do registro da escritura pública do imóvel no Registro de Imóveis. O procedimento é homologado em cartório, instituição responsável por registrar todos os imóveis de um território específico. 

“Esses registros são organizados em matrículas. Cada matrícula contém a descrição do imóvel e o histórico de transferências da propriedade, bem como outros registros e averbações pertinentes”, pontua Carreirão. 

Qual é o processo para emissão de um registro de imóveis?

Bruno explica que o registro de um imóvel ocorre por meio de um título aquisitivo, ou seja, um documento que comprove a realização daquele negócio. “Na maioria das vezes, o título será uma escritura pública, mas pode ser até mesmo um contrato de financiamento bancário, já que, por lei, ele tem força de escritura”, exemplifica. 

“Quando o título aquisitivo é submetido ao Registro de Imóveis, realiza-se o registro da transação na matrícula do imóvel. Em casos em que um imóvel ainda não possui matrícula no Registro de Imóveis, uma nova matrícula é aberta por meio de processo de usucapião”, adiciona. 

Como calcular o ITBI? 

Para calcular o imposto, é preciso multiplicar o valor venal do imóvel pelo valor da alíquota. Exemplo: nas cidades onde a alíquota é de 2% e o imóvel custa R$ 500 mil, o valor a ser pago no ITBI é de R$ 10 mil.

Geralmente, esse custo é pago por quem está comprando o imóvel, apesar de se tratar de uma tributação passível de acordos e negociações entre as partes envolvidas. Ou seja, quem está interessado em vender o imóvel também pode arcar com esse custo para passar a propriedade adiante.  

Taxa do ITBI

O valor da alíquota é decidido pela prefeitura local. Portanto, o valor pode variar bastante a depender da região, desde que não ultrapasse a taxa máxima permitida pela constituição de 5%. 

Veja a tabela de alguns municípios brasileiros:

• São Paulo (SP) – 3%
• Guarulhos (SP) – 2%
• Campinas (SP) – 2,7%
• Rio de Janeiro (RJ) – 3%
• Niterói (RJ) – 2%

De acordo com Francisco Arrighi, consultor tributário, sócio e presidente da Fradema Consultores Tributários, é possível economizar se houver inteligência na hora de pagar o ITBI. 

“Existem autorizações previstas na legislação que permitem lavrar o título em determinado Estado, mesmo que a sua residência seja em outro. Neste caso, o comprador tem 30 dias de prazo”, explica. “Se não for pago, o resultado pode ser a impossibilidade de registro do bem no cartório de Registro Geral de Imóveis (RGI).”

Nestes casos, de acordo com Francisco, o comprador se torna devedor e tem seu nome inscrito na dívida ativa. “Posteriormente, o município proporá execução da despesa, podendo levar a própria residência a leilão para liquidação do débito”, aponta.

É possível parcelar?

A possibilidade ou não de parcelar essa taxa depende do município onde o imóvel será adquirido. Alguns aceitam parcelamento em até 12 vezes sem juros, outros não. Em São Paulo, por exemplo, ainda não é possível parcelar o imposto.

É possível obter desconto? 

Quem adquire o imóvel por meio de financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e por meio do Minha Casa Minha Vida pode obter desconto no ITBI e até mesmo ficar isento de pagamento. Mas é preciso consultar as condições do município.

Quem não precisa pagar o ITBI? 

O ITBI é obrigatório para compras e vendas de imóveis, mas em caso de doação ou herança, o imposto cobrado é outro: o ITCMD (Imposto de transmissão causa mortis e doação). 

“Além disso, o ITBI incide apenas em transações envolvendo direitos reais, como propriedade e usufruto, que são suscetíveis de nota perante o Registro de Imóveis. Em casos como a transferência da posse de um imóvel ou direitos reais de garantia, como a hipoteca, o pagamento do imposto não é cobrado”, complementa. 

A isenção do pagamento do ITBI também acontece nos seguintes casos: 

• Quando o imóvel irá corresponder a um patrimônio jurídico;
• Quando há inclusão ou fusão de uma organização (pessoa jurídica);
• Na compra de um imóvel com o valor de até R$ 176.444,41 ou que esteja inserido no antigo Programa Minha Casa Minha Vida e atual Casa Verde e Amarela.