A urgência e o modelo da regularização imobiliária têm nuances, mas sua função é a mesma: garantir a legalidade da posse ao atual detentor da propriedade. Ou seja: quando se compra uma casa, um apartamento, um prédio ou um terreno, é necessário atualizar a escritura e transferir o bem para o novo proprietário. Isto é a regularização do imóvel.


“No mundo jurídico, a lei estabelece que só é proprietário aquele que registra o documento de compra. Não basta pagar e assinar o documento de compra e venda. É necessário registrar o documento”, alerta o advogado Leandro Sender, especialista em direito imobiliário. “E para fazer o registro, você não depende mais do vendedor.”

Além das negociações envolvidas na compra de um imóvel, que podem levar semanas, meses e até anos para se concretizarem, existem também os valores da transação, que não se limitam ao pagamento do bem imóvel. Escritura de compra e venda e registro exigem o pagamento de impostos e taxas de cartório que podem variar de acordo com o valor do bem adquirido e da região.

Demora pode ser arriscada

“A partir do momento que a escritura foi assinada, basta que se alegue para o cartório de registros. Se você demorar ou não demorar, assume as consequências advindas da má fé do vendedor.” Mas, o que pode acontecer se o registro não for feito rapidamente? Sender explica que uma situação comum é o golpe da venda duplicada, onde o mesmo imóvel é negociado com dois compradores diferentes.

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Como a lei entende que quem tem o registro tem a posse, quem atualiza primeiro a escritura é reconhecido proprietário legal. “O que é possível fazer? Entrar com uma ação contra o antigo proprietário para reaver todo o prejuízo que ele causou. Mas a venda ao terceiro será declarada válida. A menos que se possa provar que o segundo comprador estava mancomunado com o vendedor. Aí é possível anular a transação.”

O impasse jurídico ocorre quando a venda duplicada ocorre para duas pessoas de boa fé, que pagaram corretamente pela aquisição. Neste caso, será preciso aguardar a conclusão da justiça. Por isso, é extremamente importante registrar o documento de compra o quanto antes. A recomendação do especialista é: assim que assinar o contrato, leve imediatamente a escritura para o registro de imóveis.

Como proceder?

“Você faz uma escritura de compra e venda no cartório de notas, onde todas as partes têm que assinar. Depois, aquele documento será lavrado pelo cartório e você vai receber a sua via. A via que você receberá, assinada e lavrada, deve ser levada para o cartório de registro de imóveis. É por isso que você não precisa mais do vendedor”, conta Sender. 

A presença do vendedor será solicitada apenas na eventualidade de alguma retificação na escritura ou para fazer constar alguma informação omitida a respeito da transação, como a forma de pagamento, valores ou dados pessoais das partes que firmaram o acordo, bem como informações do imóvel.

Para evitar problemas, o advogado que assessora a transação comercial pode pedir uma procuração ao vendedor, a fim de agilizar o processo de alteração nos documentos, em caso de necessidade. Desta forma, a presença física do vendedor é dispensável e o comprador pode resolver as pendências por meio do profissional.