Rodrigo Luna

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Depois da bússola, o mapa

Decisão de realizar empreendimentos imobiliários requer informações sobre o que fazer, onde, como e para quem

Por:Rodrigo Luna 23/01/2023 4 minutos de leitura
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"Qualquer decisão de empreender deve ser precedida de dados sobre quais são os limites da lei"/ Crédito: Getty Images

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Quem anda pelas as cidades e se depara com um projeto imobiliário sendo construído nem sempre imagina o quanto de ciência a escolha daquele local ensejou. Não é de agora que o mercado imobiliário se orienta por pesquisas e dados. Entre a decisão de compra de um terreno e a conclusão de um empreendimento são consumidos no mínimo quatro ou cinco anos. A aquisição do terreno é complexa. A definição e o desenvolvimento do produto e sua aprovação mais ainda. 

Aí vem a montagem da estrutura financeira do projeto e a escolha do agente financeiro, o lançamento, o início da comercialização das unidades, a construção, o acabamento, a entrega das chaves e a análise de satisfação dos compradores. Um ciclo longo que, além dessas etapas, tem de enfrentar os desafios impostos por oscilações no ambiente macroeconômico, político e social.

Para encarar todo esse processo, o mercado precisa de informações seguras. De uma fonte de conhecimentos que possibilite fazer a jornada com o mínimo de segurança e, assim, definir o que construir, onde, como e para quem. Errar no produto é simplesmente inadmissível. Porém, possível.

Limites

Não basta dimensionar a demanda e definir o que ela deseja. É preciso saber se é possível atendê-la. E quem determina isso nem sempre é o cliente ou o fator econômico, mas a legislação urbana. No município de São Paulo, por exemplo, a produção de moradias, incluindo as de interesse social, enfrenta vários obstáculos. Plano Diretor e leis de zoneamento travam o aproveitamento de áreas em boa parte do território da cidade. Isso explica a existência de monoprodutos em regiões consideradas Eixos de Estruturação Urbana – dotadas de serviço de transporte de massa.

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Portanto, qualquer decisão de empreender deve ser precedida de dados sobre quais são os limites da lei. O que pode ou não ser empreendido e se há ou não condicionantes. E, nesse aspecto, o geoprocessamento, que é a tecnologia capaz de espacializar e cruzar, geograficamente, informações de diversas fontes, é fundamental. Traz camadas de dados e mapas que podem ser estudados e analisados, permitindo uma melhor compreensão de como os fatores geográficos interferem nos negócios e nas atividades cotidianas.

Para ajudar o mercado em suas estratégias, foi criado o GeoSecovi, área de geoprocessamento de dados do Secovi-SP voltada ao mapeamento e ao diagnóstico da atividade imobiliária e assuntos relacionados ao urbanismo da cidade. Com o objetivo de fornecer conhecimento por meio do maior número de informações relevantes, atualizadas e geoprocessadas, durante anos essa área foi uma das principais bússolas do mercado. Auxiliou a tomada de decisões e estimulou o desenvolvimento de metodologias para pesquisa científica na área imobiliária, a partir de dados georreferenciados.

Inicialmente aplicada apenas à capital paulista, a ferramenta se expandiu para cidades do interior, como Bauru, São José do Rio Preto, Campinas, Jundiaí e Baixada Santista, que passaram a contar rapidamente com dados sobre: lançamentos imobiliários, serviços como bancos, supermercados, escolas e favelas; Setor Censitário Renda; relevo; rede viária; valor venal médio de face de quadra; e zoneamento novo e antigo, dentre outros.

Aprimorar é preciso e possível

Alinhado aos avanços das novas tecnologias, o Secovi-SP decidiu evoluir no apoio ao bom desenvolvimento imobiliário. Assim, em parceria com Dataland, empresa de tecnologia que utiliza Big Data e Data Science, passou a oferecer uma nova plataforma de inteligência de mercado: o Mapa Secovi.

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Com o propósito de reduzir os riscos de investimentos, potencializar as análises de viabilidade e levar decisões sustentáveis para as cidades ao longo do tempo, a plataforma vem para otimizar os estudos de viabilidade de novos terrenos ou na escolha de próximos empreendimentos, reunindo em um mesmo local dados urbanos, mercadológicos e legais.

Com base em referências de 2021, pirâmide etária, gênero, número de habitantes e densidade populacional por quadra estão no perfil demográfico. E para melhor entendimento do perfil do morador e do tipo de empreendimento a ser lançado, é possível conhecer o nível social predominante por quadra em oito classificações.

Um conjunto de dados do lote facilita a jornada do empreendedor e do intermediador imobiliário. São informações sobre finalidade e ocupação, desdobramento das restrições, tombamento, meio ambiente e Cetesb, dados da Defesa Civil e de comunidades; fluxo de mobilidade (trem, metrô, ônibus e ciclovia); e entendimento do entorno (ocupação residencial ou comercial), com o perfil de uso (hospitais, shoppings, escolas, serviços e comércio).

Com base na Pesquisa Secovi-SP do Mercado Imobiliário (PMI), e com várias opções de seleção e análise, é possível estimar a ocupação futura. E o Plano Diretor Estratégico da Capital foi traduzido em algoritmo, trazendo os principais parâmetros de uso, dentre os quais destacamos quebra de gabarito, largura de calçada e via, recuos, incentivos e cálculo de outorga onerosa.

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Foco no cliente

A plataforma Mapa Secovi se constitui em instrumento para que o mercado imobiliário siga de forma cada vez mais assertiva na direção do cliente e do desejo de moradia das famílias. E, vale salientar, esse cliente não é apenas o comprador ou o inquilino de um imóvel, mas a cidade, a coletividade.

Quanto mais precisas forem as decisões de onde e o que empreender, melhores serão as condições de atender demandas e promover o bom desenvolvimento imobiliário, urbano e humano.

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