Averbação de imóvel: o que é e quando deve ser feita?

A averbação de imóvel é a última coisa que passa pela cabeça de uma pessoa quando ela realiza o sonho de comprar a casa própria ou quando termina uma longa reforma. Afinal, quem quer pensar em burocracia em momentos tão significativos? 

Este procedimento, no entanto, é fundamental para que o proprietário do imóvel não sofra com problemas no futuro. Afinal, a averbação do imóvel garante segurança jurídica, permite alterações na estrutura da casa e assegura o respeito às regras do Plano Diretor da cidade.

O que é averbação de imóvel? 

Averbação é o termo utilizado para o processo de formalização das alterações que o dono de um imóvel realizou na sua propriedade. Na prática, é o ato de comunicar para o cartório de imóveis qualquer construção, demolição ou outra transformação estrutural. 

Essas mudanças devem constar na matrícula do imóvel, pois é o documento formal que garante a segurança ao proprietário quando é necessário fazer qualquer validação.

“Enquanto o registro impacta diretamente os direitos relacionados ao imóvel, como transmissão, ônus ou limitação de propriedade, a averbação modifica os elementos da matrícula com relação ao próprio imóvel e às pessoas a ele relacionadas”, sintetiza a advogada Maria Flavia Seabra, sócia do Machado Meyer Advogados. 

Portanto, a matrícula do imóvel é o documento que detalha as informações de registro e averbação de um imóvel. 

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Em registro, estão dados técnicos, como transações comerciais, localização, valores, metragem do terreno e área construída. 

Em averbação, estão dados como modificações do imóvel, adaptações, novas construções ou reformas estruturais que aconteceram depois do registro. 

“A averbação se refere a alterações ou acréscimos ao imóvel ou às pessoas que constam no registro ou na matrícula. Isso acontece sem que haja alteração de titularidade sobre o imóvel”, resume Aloísio Santini, sócio do Villemor Amaral Advogados e especialista em Direito Imobiliário. 

Por que a averbação de imóvel é importante?

A averbação é obrigação do proprietário diante de qualquer atualização do projeto original. É isso que garante Arthur Ongaro, sócio do escritório Corrêa, Ongaro, Sano Advogados Associados e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Jabaquara. 

“Se você tem um terreno e resolve fazer uma casa com sala, banheiro, cozinha e quartos, precisa pedir autorização da prefeitura, receber a vistoria e tornar essa modificação pública e legal. A averbação é o documento que tem essa função”, resume. 

A averbação faz parte de uma jornada de regularizações que a propriedade precisa atender. Ela está conectada à arrecadação de impostos, por meio do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), um tributo municipal que deve ser pago em transações imobiliárias envolvendo pessoas vivas. 

Desta forma, se o imóvel foi reformado, certamente o valor dele mudou e, por efeito, o imposto a ser pago também. Ao mesmo tempo que o custo do imposto para um terreno vazio é bem menor do que o de um imóvel construído. 

E se a averbação do imóvel não for feita? 

No caso da não realização da averbação do imóvel, a prefeitura não vai saber exatamente em que estado a propriedade está. E essa informação é essencial para ela. “Algumas pessoas não fazem a averbação das construções e a prefeitura toma conhecimento pelo satélite a fim de recolher um imposto maior. Se algo não está correto, um fiscal vai lá verificar e pode multar”, explica Ongaro. 

Ele destaca a importância de consultar a prefeitura antes mesmo que qualquer modificação no imóvel seja iniciada. Isto porque, além de corrigir impostos, a averbação é importante para que o Plano Diretor da cidade seja cumprido. 

Ou seja, os espaços urbanos têm regras específicas de construção, como altura dos prédios, recuo das calçadas e distância entre vizinhos. Não cumprir essas determinações resulta em multa ou mesmo na obrigação de demolir aquilo que foi realizado. 

“O Direito Registral Brasileiro integra a categoria dos direitos que pressupõem a mais ampla. Dessa forma, verifica-se que o Direito só protege aquilo que é dado a conhecer às pessoas e, quando isso não é realizado publicamente, a segurança não é garantida”, alerta Aloísio Santini.

Onde averbar um imóvel?

O processo inteiro de averbação é realizado no cartório de registro de imóvel. O proprietário deve comparecer ao local com os documentos necessários – que variam de acordo com o tipo de averbação a ser feita. “Esse procedimento também pode ser realizado atualmente pela internet em vários cartórios do Brasil”, acrescenta Maria. 

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Após análise dos documentos e o pagamento de uma taxa que pode variar de acordo com cada região e com o valor da propriedade, aquela alteração é registrada na matrícula do imóvel.

Quanto custa averbar um imóvel?

Cada estado tem uma tabela de valores que é seguida por todos os cartórios da região. Portanto, é importante pesquisar quais são os preços praticados na sua cidade. Existem, porém, duas formas de realizar esse pagamento: por valor declarado ou sem valor declarado. 

Para o valor declarado, o pagamento é proporcional ao preço do imóvel. Isto é, ele está diretamente conectado ao custo da propriedade depois das modificações feitas. 

Para averbação sem valor declarado, o preço a se pagar é fixo. Esse tipo de processo é seguido em casos de óbito, heranças ou mudança no estado civil do proprietário. 

“Averbações como alterações de estado civil, óbito e atualização de endereço normalmente são consideradas sem valor econômico e possuem um valor fixo a ser pago a título de emolumentos. O custo varia por Estado”, esclarece a advogada Mariana Mendonça Yoshino, associada sênior do escritório Machado Meyer Advogados. 

Enquanto isso, outros tipos de averbações são considerados com valor econômico, como a averbação de contratos de locação ou nova construção, e o custo dos emolumentos varia por Estado e de acordo com o valor envolvido.

“Existem algumas hipóteses específicas em que a averbação não terá custo, como a primeira averbação de construção residencial de até 70 m² em áreas urbanas objeto de regularização fundiária de interesse social”, pontua a advogada. “Também existem descontos para aquisição de imóveis oriundos de programas sociais ou classificados como habitações populares”, acrescenta.

Os tipos de averbação de imóvel

Existe uma série de tipos de averbação de imóvel. Cada uma possui as suas especificidades e demandam documentos específicos para ser realizada. 

Averbação de construção

Deve ser solicitado antes de iniciar uma obra. É necessário abrir um requerimento à prefeitura da cidade. Quando o projeto é finalizado, a prefeitura realiza uma vistoria do imóvel e emite a Certidão de Construção e o Habite-se. 

Documentos necessários: 

– Certidão Negativa do INSS;
– Certidão de Construção;
– Habite-se;
– Matrícula do lote.

Averbação de casamento

Averbação para alterar, cancelar ou excluir o conteúdo do registro de um imóvel motivado por um casamento. 

Documentos necessários: 

– Requerimento de averbação de casamento com firma reconhecida;
– Dados do(a) proprietário(a) e do(a) esposo(a);
– Certidão de casamento original ou cópia autenticada.

Averbação de logradouro

Movimento realizado quando o nome da rua ou alguma informação relacionada à localização do imóvel é alterada. 

Documentos necessários: 

– Requerimento para solicitar a alteração do nome do logradouro;
– Lei que determinou a alteração do nome da rua;
– Declaração da prefeitura com o nome da rua que está na matrícula do imóvel e o nome atual. 

Averbação de cadastro municipal

Documentos necessários: 

– Declaração da prefeitura com o número do cadastro e o da matrícula;
– Requerimento para solicitar a averbação de cadastro municipal.

Averbação de cancelamento de usufruto (óbito ou renúncia)

Quando o dono do imóvel morre e uma nova pessoa passa a responder legalmente por aquela propriedade. 

Documentos necessários: 

– Guia do ITCMD (via original) paga ou isenta para cada usufrutuário;
– Certidão de óbito (cópia autenticada) ou escritura pública de renúncia de usufruto;
– Se na matrícula mencionar que o usufruto é reversível/com acréscimo ao cônjuge sobrevivente não haverá cancelamento, mas sim averbação de acréscimo de usufruto;

Averbação de separação ou divórcio

Averbação para alterar, cancelar ou excluir o conteúdo do registro de um imóvel motivado por uma separação ou divórcio.

Documentos necessários: 

– Requerimento de averbação do divórcio assinado pelo proprietário do imóvel;
– Certidão de casamento atualizada com a averbação do divórcio.

Averbação de demolição

Necessária quando o proprietário do imóvel vai promover a demolição do imóvel ou de alguma estrutura localizada no espaço. 

Documentos necessários: 

– Certidão negativa de débito do INSS;
– Requerimento com assinatura do proprietário do imóvel;
– Alvará e certificado de demolição, emitidos pela prefeitura.

Texto inicialmente publicado em 02/07/2021.
Atualizações em 17/10/2022 e 21/08/2024