O que os investidores procuram em imóveis?

Mesmo em um ano atípico, com uma pandemia mundial inesperada, a procura por imóveis para investir ou morar continua em alta. De acordo com o departamento de Economia e Estatística do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), o mercado imobiliário está movimentado na capital, registrando aumento de 38% nas vendas quando comparado ao mesmo período de 2019.

Fábio Tadeu Araújo, economista e sócio-diretor da Brain Inteligência Estratégica, explica que os investidores estão examinando produtos que oferecem melhores oportunidades. “Salas comerciais pequenas e apartamentos compactos, ambos de até 40 metros quadrados (m²), são bons investimentos para os pequenos investidores que buscam boa rentabilidade e boa liquidez. Nesta situação, não estão inclusos projetos do Minha Casa Minha Vida que, apesar de ter essa metragem, são produtos familiares. A caça se concentra em studios de 1 a 2 dormitórios menores, mas muito bem localizados, onde o metro quadrado é valorizado. Sempre há mercado para este segmento, diferentemente de outros produtos que oscilam bastante entre oferta e demanda”, comenta Araújo.

Por outro lado, Dário Ferraço, sócio da SF Consultoria Imobiliária, alerta que, com a situação da pandemia, em que diversos profissionais estão em home office, as salas comerciais caíram, não sendo um bom investimento para o momento. “O segmento corporativo está em baixa por causa da pandemia. Contudo, em geral, o mercado imobiliário tem registrado nos últimos quatro ou cinco meses um movimento de retomada e valorização”, conta ele.

Bom negócio

Segundo Fábio, existem alguns pilares a se considerar na busca por um bom investimento, tais como: maior valor de locação, melhor valor de metro quadrado e menor taxa de vacância, uma preocupação que apenas os mais experientes têm, mas que é importante porque, às vezes, o produto com o valor do m² um pouco mais baixo está em uma região com menos oferta. Desta forma, a taxa de vacância é inferior e o patrimônio permanece mais tempo alugado e gera um retorno maior”, esclarece Araújo.

Dário Ferraço concorda e ainda adiciona alguns pontos recorrentes nas pesquisas, independentemente do tipo de propriedade. “A localização é importante para quem tem expectativa de grande valorização, mas isso não significa apostar sempre em pontos disputados, como as avenidas Berrini e Faria Lima. Às vezes, é melhor rastrear um espaço que está em crescimento e ainda tem uma relação entre custo e benefício interessante para investimento”, garante.

“Pensando em alta futura nos preços a médio e longo prazo, é interessante estar próximo de lugares consolidados. O motivo é que existe uma procura maior de unidades nestas áreas e, automaticamente, uma maior chance de locação. Este é um ponto positivo para o proprietário, pois há mais garantia de retorno financeiro e mais liquidez”, comenta Dário.

Além disso, Fábio aconselha que é preferível investir em moradias residenciais compactas, ou seja, estúdios de um quarto. “Existem ainda outras oportunidades nas quais o maior potencial está em salas comerciais e também no varejo. Não existe um único produto que é melhor no Brasil inteiro”, ressalta. “Em São Paulo, onde está o maior mercado imobiliário do País e, consequentemente, o melhor para se investir, neste momento se destacam produtos residenciais e galpões. Enquanto é possível para quase a totalidade dos investidores apostar em studios de 1 ou 2 dormitórios, as unidades ideais para o setor logístico são alcançadas por um menor número de pessoas, pois o capital investido é muito alto. Para isso, recorre-se aos fundos imobiliários, adquirindo-se uma cota de determinado empreendimento ou de um conjunto que compunha aquele fundo”, aponta o profissional.

Ainda sobre a caça por um imóvel interessante, é importante frisar que no mercado atual a procura é maior por um empreendimento pronto, como salienta Ferraço. “Este movimento é causado pela facilidade de crédito no momento, com a baixa da taxa Selic e o crédito imobiliário em alta. Nos últimos 11 meses, foram criadas algumas linhas de crédito para facilitar a obtenção de recursos pelos clientes e, desta forma, houve aumento do potencial de compra. No momento, ainda é possível encontrar preços antigos, mas em breve teremos alta dos preços novamente. Consequentemente, isto gerará valorização para quem compra o apartamento na planta. Mas a atenção do comprador deve estar nas taxas de correção”, diz o profissional.

Cuidados

É importante ter cautela antes de aplicar as economias. Dário Ferraço alerta que a presença de um profissional que conheça bem a região do imóvel é fundamental. “Também é importante pesquisar mais sobre as empresas, seja a construtora ou a intermediadora. Como o mercado imobiliário passou por um momento muito especulativo há cerca de cinco anos, o consumidor precisa estar mais precavido. É importante ficar atento ao prazo de entrega e ao crédito para financiamentos, para entender se a parcela está adequada à vida financeira do comprador”, orienta.

Ademais, Fábio Tadeu Araújo, economista e sócio-diretor da Brain, indica que o mercado imobiliário não é uma opção interessante quando o investidor precisa de capital com rapidez. “Isso ocorre porque não é possível comprar e vender rapidamente. Mesmo em casos que isto acontece, existem custos de compras, comissão, registro dos bens e impostos que acabam não compensando a ação.”

“Quando são feitas operações muito rápidas, pode gerar prejuízos. É possível ter lucro em uma ação como esta se o setor estiver em crescimento, como ocorreu no período de 2007 a 2011. Mas, dentro de períodos normais, revendas em curto espaço de tempo tendem a acarretar mais taxas de impostos do que efetivamente o lucro”, comenta Fábio.