Uma mudança de paisagem está em curso em bairros de classe média e média alta paulistana, é visi´vel que SP tem boom imobiliário e vai além da evidente verticalização. O comércio segue no nível da rua: não mais em casas adaptadas como lojas, mas no térreo de edifícios.

Já entre novos apartamentos, uma das principais tendências é ser compacto: foram 250 mil lançamentos entre 2014 e 2020. Por outro lado, prédios corporativos, tão associados a São Paulo, estão mais raros, movimento que parte dos especialistas vê como sem volta.

Entre os endereços mais visados pelo mercado estão Jardins (região central), Pinheiros (oeste) e Vila Mariana (sul). A mudança tende a trazer novo perfil para a vizinhança – a exemplo do público de menos idade, solteiros e casais sem filhos, além de atrair mais comércio e serviços.

Para grande parte dos novos moradores, é oportunidade de viver mais perto do trabalho e do centro – adquirir imóveis maiores em bairros centrais fica inviável para jovens. Por outro lado, antigos moradores temem piora no trânsito e poluição sonora nas áreas, muitas que mantinham perfil mais residencial. 

Houve boom de studios e apartamentos pequenos para as classes média e alta (até 45 m²), lançados sobretudo após 2019 e não concluídos, segundo levantamento de engenheiros e arquitetos da USP. Por isso e pelo fato de vários dos imóveis já entregues terem sido vendidos, mas ainda estarem sem morador, a transformação é sentida aos poucos. 

Com o fim do isolamento trazido pela pandemia, antigos moradores também citam maior sensação de insegurança, em meio à profusão de canteiros de obras pelas ruas. Para especialistas, a dúvida é se haverá adesão à moradia compacta ou se a expectativa será frustrada, com prédios cheios de apartamentos à espera de inquilinos. 

A alta dos compactos é catapultada por um decreto de 2016, relacionado à Lei de Zoneamento, que permite classificá-los como “não residenciais”. Independentemente de funcionarem como “serviço de hospedagem ou moradia” na prática, a categorização dá acesso a estímulos do Plano Diretor (de 2014) – como as unidades não serem contabilizadas na área construída quando somam até 20% do total (podem ser construídas “de graça”, sem pagar as taxas geralmente cobradas) e estão em prédio com residências, por configurar “uso misto”.

Desde a publicação do decreto, 64 edifícios “mistos” com quitinetes não residenciais e apartamentos residenciais foram lançados até 2020, de acordo com o levantamento da USP, de autoria de Carlos Henrique Yui Morello, Gabriel Kiyoshi Wadamori Lima, Lucas Fabri de Araújo e Fernando Shikô Toma, com orientação do professor João Meyer. A equipe cruzou dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), de licenciamentos de obras e de incorporadoras.

A conta não inclui imóveis “econômicos”, de até R$ 240 mil, por vezes igualmente pequenos – desses, foram 211,1 mil lançados de 2014 a 2020. A maioria dos novos studios e microapartamentos se concentra em bairros nobres das zonas sul e oeste.

Há ainda número expressivo em Santana (norte) e em parte da zona leste, especialmente Tatuapé. Cerca de metade fica no entorno de estações de metrô e trem e corredores de ônibus, áreas com incentivos legais para crescimento populacional.


A metragem reduzida é tendência em metrópoles estrangeiras, nas áreas mais valorizadas. Em 2021, vídeo de um morador de Nova York viralizou pelo tamanho da casa, em que a pia do banheiro era ao lado do balcão de cozinha. Neste ano, artigo no The New York Times trouxe a questão “Preciso mesmo de um banheiro?”, sobre a experiência do apartamento de tamanho satisfatório, mas com o banheiro compartilhado. São Paulo, na prática, está longe desse quadro, por ter adensamento ainda considerado baixo.

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