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Novo Marco das Garantias deve impulsionar home equity no Brasil, mas divide opiniões

Projeto prevê que o mesmo imóvel seja utilizado como garantia em mais de um empréstimo

Por:Breno Damascena 10/10/2023 4 minutos de leitura
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O advogado Alberto Faro defende que a lei deve fomentar operações de imóveis ao estruturar alienação fiduciária em segundo grau/ Crédito: Divulgação

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Na última terça-feira (03), a Câmara dos Deputados aprovou o novo Marco Legal das Garantias de Empréstimos, projeto que tenta baratear o crédito no Brasil reformulando as regras sobre as garantias de empréstimos. A proposta deve impulsionar o acesso ao home equity (crédito com o imóvel de garantia), mas especialistas se dividem entre os reais benefícios da iniciativa. 

O que é o Marco das Garantias? 

Já encaminhado para sanção presidencial, o projeto de Lei 4188/21 determina novas diretrizes para as garantias apresentadas por um consumidor no momento de solicitar empréstimo em uma instituição financeira. O objetivo do Marco das Garantias é diminuir o risco de inadimplência para, consequentemente, reduzir o custo do crédito. 

Entre as normas defendidas pelo projeto estão a possibilidade de que um mesmo imóvel seja utilizado como lastro para mais de um empréstimo, a retomada extrajudicial de um bem financiado em caso de não pagamento e a intimação eletrônica do devedor via cartório.

Comunicação e renegociação

A lei torna possível, por exemplo, que o credor recorra a medidas extrajudiciais para recuperar o crédito concedido. Os cartórios, intermediários dessa relação, vão enviar comunicações via carta, correio eletrônico e até WhatsApp para o devedor com propostas de renegociação e descontos para quitar a dívida. 

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Caso ele não aceite, a ação pode evoluir até se tornar protesto por indicação. Isso significa que o credor não precisa mais ir à Justiça para tentar reaver os valores emprestados. Atualmente, o mais comum é que empresas e instituições não recorram a este tipo de ação judicial porque os valores e tempo envolvidos no processo são muito custosos.

“A nova lei traz avanços positivos importantes que vão se aplicar tanto para operações rotineiras no contexto de créditos imobiliários, por exemplo, mas, também, em outras operações de empréstimo relacionadas a companhias. Sem dúvida, vai facilitar o acesso a recursos”, defende o advogado Alberto Faro, sócio do Machado Meyer Advogados.

Marco Antônio Raimundo, CEO da Crediblue, fintech especializada em home equity, concorda. Ele entende que a lei vai melhorar a vida de credores e tomadores de empréstimos. “O Marco vai garantir as execuções contratuais estabelecidas na contratação do crédito imobiliário, possibilitando oferecer juros cada vez mais competitivos para as pequenas e médias empresas, PJs e pessoas físicas. Clientes também conseguirão se adequar mais facilmente aos prazos de pagamentos, evitando a inadimplência”.

Já o advogado especialista em direito imobiliário, Marcelo Tapai, acredita que a medida tende a encarecer os empréstimos. “Taxas cartorárias costumam ser altas”, justifica. “Além disso, a notificação por WhatsApp parece perigosa. Como saber se uma mensagem foi realmente lida ou apenas clicada sem atenção? E com os golpes digitais, como saber se uma mensagem é séria?”, questiona. 

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“Essa medida não parece querer agilizar o andamento das coisas, mas baratear as despesas do cartório, livrá-lo de responsabilidades e autorizar procedimentos que podem ser arbitrários. A intimação pessoal, por meio formal e confiável, deveria continuar sendo a regra”, defende o advogado.

Imóvel como garantia 

Outro ponto indicado pela lei é a autorização de que um mesmo imóvel seja utilizado como garantia em mais de uma dívida, mesmo que tomadas em bancos diferentes. A regra atual permite que o bem seja utilizado em um único empréstimo, de até 60% do valor de avaliação. O novo Marco das Garantias estabelece, entretanto, que o imóvel apresentado como garantia não pode ser o único imóvel da família. 

Além disso, se houver alienações fiduciárias anteriores, elas terão prioridade em caso de execução de garantia. Portanto, a garantia dos credores mais recentes incidem no montante obtido com a venda do imóvel.

“Se uma pessoa realizou um financiamento imobiliário e o banco tomou o próprio imóvel como garantia, na medida que ele é pago ou quando o imóvel tiver valor superior ao financiamento, será possível solicitar empréstimos adicionais a este mesmo credor oferecendo em garantia o mesmo imóvel já onerado nessa primeira operação”, explica Alberto. 

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Marcelo Tapai se mostra crítico à medida. “Isso pode causar uma situação de insolvência, pois se o sujeito já não consegue pagar um empréstimo, a tendência é que a dívida se torne mais ‘impagável’”, afirma. “É uma enorme vantagem para as instituições financeiras, pois concedendo mais empréstimos, elas lucram com mais juros e penalidades da inadimplência”. 

Para Marcelo Tapai, a nova legislação visa garantir somente os interesses do credor, em geral os bancos/ Crédito: Raphael Ranosi

Automóveis 

O projeto também prevê o uso de execução extrajudicial para recuperação de dívidas relacionadas ao financiamento de automóveis. Os procedimentos de retomada serão realizados por meio de empresas especializadas junto ao Detran

O modelo atual já prevê a tomada dos veículos em caso de inadimplência, mas a nova jornada vai tornar o processo mais fácil para os credores.

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