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Como será o mercado imobiliário em 2034? Especialistas respondem

Especialistas apontam tecnologias e tendências que podem se consolidar nos próximos 10 anos

Por:Breno Damascena 05/02/2024 10 minutos de leitura
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Adriano Mantesso, diretor geral da Ivanhoé Cambridge na América Latina, prevê o protagonismo de tecnologias como a Inteligência Artificial e o Blockchain no processo de compra e venda de imóveis/ Crédito: Divulgação/Ivanhoé Cambridge

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O mercado imobiliário segue um ciclo longo. Da compra de um terreno até a entrega das chaves, cumpre-se uma jornada que pode se estender por anos. É necessário, portanto, se preparar para as mudanças sociais, políticas, tecnológicas e econômicas que se apresentam no caminho. E quais serão essas mudanças nos próximos 10 anos? Como o setor deve se preparar para o futuro? 

Em um cenário tão constante, mas que precisa lidar com tantas transformações, como será o mercado imobiliário em 2034, uma década no futuro? Quais tendências vão se consolidar? Quais vão fracassar? Como será o morar? O Estadão Imóveis convidou profissionais e especialistas em mercado imobiliário e urbanismo para responder essas perguntas.

Cyro Naufel, Diretor Institucional do Grupo Lopes

“De 2019 para cá, o mercado imobiliário praticamente dobrou de tamanho. Acredito que em 10 anos o crescimento será mantido, com destaque para o segmento econômico e produtos para a classe média. Os empreendimentos voltados ao alto e altíssimo padrão sempre terão seu nicho, mas mantendo uma participação menor.

Imóveis menores

Acredito que a área média dos imóveis diminuirá com a constante queda na taxa de natalidade e diminuição das famílias. O público single ganhará ainda mais relevância.

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A mobilidade será questão fundamental na escolha dos apartamentos. O adensamento habitacional acompanhará a expansão das linhas de metrô nas grandes metrópoles.

Cyro Naufel, Diretor Institucional do Grupo Lopes, acredita que locação de imóveis deve se tornar mais flexível e lares mais tecnológicos na próxima década/ Crédito: Divulgação

Internet das coisas

Outro ponto importante é que com o crescente desenvolvimento da velocidade de conexão, a “internet das coisas” ganhará importância. O lar deverá estar totalmente conectado à internet, ancorado por aplicativos e algoritmos baseados em IA, proporcionando maior facilidade e comodidade para a rotina dos seus moradores.

As experiências absorvidas de maneira abrupta por causa da pandemia farão parte natural do nosso cotidiano. Aplicativos de delivery, ferramentas para coworking e home office, e-commerce, aplicativos de transporte e uso de drones deverão evoluir ainda mais nos próximos 10 anos. 

Destaco, também, a relevância que a sustentabilidade terá nos empreendimentos. Todos os edifícios deverão ser ecologicamente sustentáveis, adotando práticas como tratamento e coleta seletiva de lixo, energia limpa, reuso de água, carbon free, processos de reciclagem, entre outras.

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Novos modelos de locação

Afirmo que deve haver uma flexibilidade total na locação dos imóveis em termos de utilização e prazos de ocupação. Além das já existentes locações por curta e longa temporada, a oferta de imóveis “por assinatura” poderá oferecer total flexibilidade de ocupação pelo tempo desejado. Algo parecido com o que existe hoje na indústria automobilística com a oferta de carros por assinatura.

Para lidar com todas essas mudanças, as grandes cidades deverão investir cada vez mais na mobilidade, na redução dos deslocamentos e em transportes públicos

O espalhamento de áreas de lazer, de trabalho e moradia por toda a cidade será fundamental para proporcionar maior qualidade de vida a seus habitantes”.

Maria Eduarda Herriot, Co-Founder e CCO da Bel

“Em 2024, o mercado imobiliário brasileiro ecoa o passado, caracterizado por uma falta generalizada de confiança e relações tensas entre seus stakeholders. A falta de transparência, a precariedade da prestação de serviço e atendimento e os interesses conflitantes entre os participantes da transação prevalecem, perpetuando uma situação, aos olhos de todos, insustentável porém, até então, imutável.

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Mais transparência e confiança

Em 2034, veremos um panorama transformado. A confiança nas relações e a transparência, embora demandem aprimoramentos recorrentes, se tornarão elementos-chave. 

Mesmo em um mercado desacreditado, muito por conta de um histórico de players fracassando anteriormente, empresas de tecnologia resilientes desafiam o status quo e vão encontrar caminhos para inovar, superando a desintermediação do mercado e oferecendo ferramentas que identificam contornos nebulosos nas transações. 

A cadeia de vendas será transformada: marketplaces imobiliários estarão com interesses mais alinhados com as imobiliárias anunciantes, demonstrando valor agregado e desincentivando tentativas de desintermediação como forma de resistência e sobrevivência.

Maria Eduarda Herriot, Co-Founder e CCO da Bel, prevê que a melhora no banco de dados deve impulsionar integração do setor/ Crédito: Anderson Cavalera/Divulgação/Bel

Corretores imobiliários vão deixar de sobrepor as imobiliárias porque haverá um controle maior de performance. Por fim, os proprietários não vão mais contornar as comissões devidas, transacionando diretamente com o cliente interessado, porque conseguem perceber o valor do serviço de intermediação prestado.

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Inteligência artificial

A onipresença da inteligência artificial também será notável, reformulando completamente o modelo de busca online por imóveis. Filtros padronizados já começaram a ser desafiados e eles devem dar lugar a buscas altamente específicas em plataformas imobiliárias repletas de informações detalhadas.

Em contraste com 2024, quando anúncios desatualizados e imprecisos são a norma, a busca por propriedades deve se tornar uma experiência precisa e prazerosa. O acesso facilitado aos dados é um divisor de águas e a indústria caminha em direção à construção de uma base de dados integrada, proporcionando uma visão mais holística do mercado.

Fábio Tadeu Araújo, CEO na Brain Inteligência Estratégica

“Veremos algumas transformações, como a troca de madeira por woodframe e outros materiais cada vez mais ecologicamente sustentáveis. Também veremos mais casas e prédios construídos de maneira industrial, como uma resposta à diminuição da mão de obra. 

Casas mais conectadas

Porém, o que mais vai mudar nos próximos 10 anos não é o imóvel em si. Ele vai continuar com quatro paredes e um teto. A maior mudança será no que está dentro desses imóveis. A melhora da velocidade da internet e a inteligência artificial vão fazer com que a forma como as pessoas moram mude radicalmente. 

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Casas mais inteligentes, cômodas e tecnológicas nos próximos 10 anos devem fazer parte da vida dos moradores, na visão de Fábio Tadeu Araújo, CEO na Brain Inteligência Estratégica / Crédito: Divulgação

Os equipamentos smart farão parte da rotina e todo mundo poderá viver uma vida mais tecnológica, com recursos melhores. As máquinas vão aprender melhor sobre as pessoas e isso deve se refletir em facilidade e comodidade para os moradores. 

E quem vive em apartamentos deve sentir as mudanças mais rapidamente e mais intensamente do que quem mora em casa. Os ricos das grandes cidades devem perceber essas mudanças antes dos pobres. 

Soma-se ao avanço da tecnologia, a busca do governo por mais regras buscando eficiência energética e acústica, impulsionando essas adaptações em edifícios”.

Paula Santoro, Professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (USP)

Incentivo à bancarização

“É crescente o papel do mercado imobiliário no mundo financeirizado e nas finanças públicas. A tendência é que ele cresça e siga em patamares altos nos próximos 10 anos. Portanto, continuaremos presenciando uma busca do setor por quem hoje não faz parte do mercado tradicional.

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Atrás dos recursos dos mais pobres e dos trabalhadores informais, veremos uma pressão ainda maior para a bancarização da população, para que eles tenham conta em banco e possam ir atrás de crédito habitacional. 

Parcerias entre Estado e empresas privadas

Outra tendência a se considerar é o fluxo do capital imobiliário no tempo. Os modelos de concessão ou Parceria Público-Privada (PPP) parecem ser uma agenda importante. Isso porque elas significam uma injeção de recursos públicos, sejam financeiros, de terras ou o direito de construir nas operações de construção de novas unidades.

Além da construção, as empresas se encarregam de prestar serviços para a manutenção destes locais, como parques. Assim, o mercado ganha duas vezes: com as obras e com os serviços. Não à toa, cada vez mais essas empresas estão apostando em se tornarem concessionárias.

Infelizmente, também prevejo percalços para a população de baixa renda nos próximos 10 anos. Essas lógicas imobiliárias financeirização tem privilegiado as rendas médias, não necessariamente atendendo ao déficit habitacional que o Brasil enfrenta, que atinge principalmente as famílias que não têm renda ou que recebem de zero a três salários mínimos.

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Este é um desafio para a próxima década porque ele já está aí há décadas e não foi derrotado. Cada gestão tenta dar uma solução mágica, mas nada funciona porque é um cenário que demanda soluções de longo prazo articuladas com políticas de saúde, assistência social e econômica.

Preocupação social e ambiental

As empresas também entendem a necessidade de investir em um braço social e ambiental. Acredito que o mercado vai aumentar a procura por recursos de fundos que hoje não investem em habitação de interesse social, como os títulos de impacto ambiental.

Na teoria, é ótimo, mas o problema é que para esses títulos serem emitidos, eles valorizam a alta finança e demandam a entrada do mercado informal, o que pode resultar no endividamento das famílias.

Neste cenário, o grande desafio é pensar o papel do estado, que hoje fornece terras públicas ao mercado imobiliário nas três esferas, inclusive na federal; e que dá subsídios para os mais pobres ingressarem no mercado. 

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O movimento acontece porque a indústria da construção civil é vista como avanço econômico e de geração de emprego rápido, que ajuda a superar crises. Talvez o olhar fique insustentável porque ao mesmo tempo que existem incentivos para o mercado privado de classes médias, ainda não é possível superar o déficit habitacional relativo a famílias mais pobres, que precisam de apoio total do estado. 

Estamos vendo a volta de propriedades públicas para o mercado habitacional, o crescimento de políticas de aluguel em detrimento da casa própria e a tendência de retrofit de áreas centrais ao invés da construção de empreendimentos do zero. 

O estado está se posicionando a favor delas, mas é necessário tomar cuidado para que essas três agendas resultem em ondas de estímulo à classe média e a valorização da terra, o que pode acabar segregando mais as cidades”.

Adriano Mantesso, diretor geral da Ivanhoé Cambridge na América Latina

“Em 2034, o mercado imobiliário estará profundamente influenciado por avanços tecnológicos que transformarão a forma como compramos, vendemos e habitamos espaços. 

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Imersão estimulada pela tecnologia

Tecnologias como realidade virtual e aumentada serão amplamente consolidadas, permitindo que os compradores explorem propriedades de forma imersiva antes de visitá-las pessoalmente. Inteligência artificial, internet das coisas e blockchain estarão plenamente consolidadas, proporcionando eficiência sem precedentes em transações imobiliárias, desde a pesquisa de propriedades até a conclusão de contratos. 

Além disso, a inteligência artificial e o aprendizado de máquina estarão integrados aos processos de análise de mercado, de avaliação dos riscos e precificação, melhorando a tomada de decisões ao oferecer insights mais precisos e personalizados aos investidores e corretores imobiliários. 

Em termos de demandas dos compradores e locatários, espera-se uma ênfase ainda maior na sustentabilidade e na conectividade digital dos espaços, com uma preferência crescente por edifícios inteligentes e ecologicamente responsáveis.

Maior eficiência energética

As cidades, por sua vez, irão se adaptar a esse cenário por meio de políticas urbanas voltadas para a eficiência energética, transporte público de alta tecnologia e o desenvolvimento de bairros inteligentes e sustentáveis. Ou seja, teremos uma integração cada vez maior de tecnologias inovadoras com priorização de espaços que atendam às necessidades e valores dos consumidores que estarão mais conscientes e conectados digitalmente”.

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