Evidentemente, o Minha Casa Minha Vida é especial para o País. Contudo, é um complemento para o mercado imobiliário. Se o País vai bem, esse negócio tem que existir. A mudança que o Governo Federal está ensaiando fazer deve impactar principalmente a faixa 1 (famílias com renda mensal de até R $ 1.800). A insegurança é grande. Já atrasaram pagamentos, realizaram cancelamento de contratos, cortes no orçamento de 2020. Os recursos utilizados para a contratação dessas moradias no Orçamento da União para este ano são tão escassos que são liberados apenas para situações excepcionais, como famílias de baixa renda que perdem suas casas em catástrofes, por exemplo. Agora, a faixa 2 e 3, que tem muito mercado, o Governo já sinalizou que deve continuar. Temos uma indefinição que ainda assusta um pouco, mas tem muita especulação também. Acredito que a Caixa Econômica e o Governo não vão abandonar [o Programa].
Fala-se muito de imóveis sustentáveis. O Green Building Council
(GBC) afirma que um bem certificado, seja residencial ou comercial,
pode valorizar até 30%. Como está sendo tratada essa questão nos canteiros
de obra?
Um empreendimento
sustentável tem valor agregado importante. Além de colaborar com a vida de
todos e do meio ambiente, esse fator passou a ser um diferencial desejável. Se
existirem, por exemplo, dois apartamentos iguais, um com itens sustentáveis e
outro sem, o que oferece reúso de água e teto solar tem muito mais liquidez.
Não há empresa séria hoje em dia que não se preocupe com isso. Aliás, até
existe um receio por parte das construtoras de receberem críticas por não estar
praticando itens fundamentais de sustentabilidade, seja de resíduos, seja de
consumo de água, entre outros fatores. A MRV, uma das maiores empresas que atua
no Minha Casa Minha Vida, já entrega suas unidades com painel solar para
aquecimento de água. Mesmo nos empreendimentos bem populares isso já é uma
realidade. É algo que está
culturalmente impregnado no empresariado.
A Caixa Econômica Federal
incrementou sua linha de financiamento imobiliário, criando um novo formato de
crédito indexado ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Como
o mercado avalia essa possibilidade?
A Caixa Econômica Federal sempre foi um
leme. Eu trabalho neste mercado há 50 anos e uma coisa que eu percebi é que em
todas as ocasiões em que a Caixa fechava o financiamento habitacional,
independente de quem ia utilizar seus recursos, o mercado esfriava, pois
entendia que a área imobiliária não estava bem. Então, o apetite da instituição
no sentido de promover o negócio move todo o mercado. O financiamento pelo IPCA dá uma grande vantagem no valor da prestação
inicial. A Caixa fala em redução da mensalidade
de 30% a 40% e ainda é opcional. Cabe à pessoa escolher se é adequado ou não ao
orçamento da família. Dados afirmam que a instituição já aprovou R$ 5 bilhões
em financiamentos pelo IPCA e tem R$ 600 milhões na esteira de contratação. Os
números apontaram também que o perfil dos clientes que estão recorrendo a este
modelo de crédito procuram imóveis com valor entre R$ 250 mil e R$ 300 mil.
Enfim, mais uma alternativa vinda de uma entidade que tem influência no setor. A
Caixa com uma atuação forte e ativa incentiva o mercado.
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Além da iniciativa da Caixa, outros
bancos resolveram entrar na briga do crédito e reduziram juros. Falta ainda
alguma ação para consolidar o entusiasmo?
Toda a alternativa
para incentivar o crédito imobiliário é sempre muito bem-vinda. A gente sabe que o FGTS e o recurso da poupança não são suficientes para atender a demanda de imóveis. Ter mais opções
aumenta a segurança no crédito imobiliário, então a engrenagem começa a
funcionar melhor. Mas ainda pode melhorar, com um reforço em parte do Programa
Minha Casa Minha Vida e ajustes na cobrança de impostos sobre o setor. Isso
também ajudaria a construção civil a acelerar ainda mais o passo.
O Governo Federal mencionou que
deverá lançar em breve um novo programa habitacional, batizado de Aproxima, pelo
qual vai oferecer terrenos para que construtoras ergam empreendimentos. Isso
pode atender anseios do mercado?
A União,
os Estados e os municípios realmente têm áreas que podem ser melhor
aproveitadas. Logicamente, existe uma dificuldade para entender como isso será
feito, por questões de propriedade fiduciária, mas o próprio Governo de São
Paulo está fazendo o Nossa Casa, que prevê R$ 1 bilhão em investimentos para a
construção de 60 mil moradias até 2022. Isso vai muito na linha do possível
“Aproxima”. Evidente que esses terrenos devem ter problemas de documentação,
problemas ambientais ou se tratarem de invasões, mas é uma forma de resolver e
usar esses espaços para mitigar o déficit habitacional que existe. Aliás, não
só existe como é um número altíssimo, de 7,757 milhões, segundo a Fundação
Getúlio Vargas (FGV). A iniciativa deve ajudar muito, sobretudo para atender as
faixas mais carentes, 1 e 1,5.
De que maneira a liberação do FGTS,
iniciativa do Governo Federal, chegou a favorecer o mercado?
Eu diria que é um aperitivo no incentivo de tomada de decisão. R$ 500 já ajudam a formar o valor da entrada de um apartamento em determinados níveis sociais. Não é solução, mas é um grande incentivo, um somatório de viés positivo. Por isso eu acredito que nos próximos anos teremos um mercado muito favorável, especialmente se as reformas que buscam o equilíbrio das contas públicas avançarem. Já constatamos também que as empresas voltaram a contratar, fazer projetos e novos lançamentos. E não somente na área imobiliária, mas em centros logísticos, hospitais e todos os demais segmentos. Afinal, tudo depende da economia do País para voltarmos a crescer.
As políticas de planejamento urbano
de São Paulo para 2020 já estão claras?
A legislação
de São Paulo é sempre um exemplo para os demais munícipios. Tivemos grandes
mudanças na gestão do prefeito Fernando Haddad: em 2014, com o Plano Diretor, e
em 2016, com a Lei do Uso e Ocupação do Solo. Mas, por razões econômicas, esses
planos foram pouco testados, o que agora começa a acontecer. Temos, inclusive,
feito reuniões para ajustes dessas legislações. As entidades, como Sinduscon, Abrainc
e Secovi estão fazendo um esforço grande para isso, junto ao prefeito e ao
secretário de desenvolvimento urbano. Já existe um Projeto de Lei
praticamente pronto, que visa mudar o limite de altura dos prédios em zonas
centrais, de 48 metros para 60 metros, em zonas mistas de 28 metros para 48
metros, e construir mais vagas de garagem, mesmo para prédios com apenas 50
unidades de 80 metros quadrados. Essas alterações não mexem com o conceito, mas
oferecem mais flexibilidade para incorporadoras e construtoras atenderem o
mercado e o comprador, obedecendo a lei, logicamente. Isso mexe com o preço,
com a cara da cidade, com a urbanização e mexe com o mercado imobiliário como
um todo.
Como o setor tem se adaptado às
novas formas de mobilidade nas grandes cidades?
Existe esse
conceito de usar menos carro porque é bom para a cidade, para a saúde e para o
meio ambiente. Mesmo assim, muitas pessoas querem ter o carro na garagem pelo
menos para sair aos finais de semana. A cultura não dá saltos, ela vai aos
poucos. Mas sem dúvida nenhuma o mercado vai acompanhando. E todos estão
atentos. Antes, algumas construtoras não tinham coragem de lançar apartamentos
de quatro dormitórios se não fosse com quatro vagas. Hoje eu tenho certeza que elas
teriam essa coragem. Com isso, é possível erguer empreendimentos com menos
subsolo, menor área construída e mais baratos.
E como as novas tecnologias e os
aplicativos estão colaborando com o mercado?
As startups de construção estão favorecendo o aquecimento, inclusive as que estão nascendo aqui no nosso programa de inovação, o iCON Hub, criado para fomentar inovação e empreendedorismo na construção civil brasileira, unindo empresas, organizações, empreendedores e centros de conhecimento e tecnologia. Os aplicativos de temporada já são uma realidade muito forte, principalmente aqui em São Paulo e Rio de Janeiro. A gente sente uma tendência grande de investidores totalmente voltados à locação de olho nisso. Já as novas ferramentas e aplicativos que estão surgindo para aperfeiçoar a gestão, trazem ganhos de produtividade, vêm em ótima hora, pois muitas empresas estão com pouco caixa por causa da queda da atividade econômica ocorrida nos anos anteriores.
25/02/2020
bom