jamais deixe de consultar a reputação do leiloeiro e a situação do bem descrita no edital/ Foto: Getty Images
Investir ou não em leilão de imóvel é uma questão de perfil do investidor: está comprando para alugar ou para morar? Precisa dispor do bem imediatamente ou pode esperar, caso haja um inquilino na propriedade? Assim como qualquer outra aplicação financeira, o ramo imobiliário também apresenta riscos, mas é fato que imóveis podem ser arrematados por até 60% de desconto em relação aos valores praticados pelo mercado.
Olhando com atenção os editais, as grandes casas de leilão do País podem oferecer ótimas oportunidades, desde que o comprador possa assumir com os encargos imediatamente (pagamento à vista ou crédito já aprovado), saiba exatamente o que procura e até quanto deseja gastar. Confira abaixo quais são os dois principais perigos neste tipo de negociação.
Esta costuma ser a principal preocupação dos investidores: o despejo das pessoas que estão ocupando o imóvel recém adquirido por leilão. “Algumas pessoas que perderam os imóveis para os bancos ainda estão discutindo as ações na justiça através de uma prestação de conta, ação revisional ou até uma manutenção de posse. Veja, nenhuma destas poderá mantê-lo no imóvel. Contudo, o comprador vai ter a desagradável tarefa de manejar algum tipo de ação judicial para tirá-lo”, explica Bruno Felisberto, advogado da Bruno Felisberto Advocacia e Consultoria Especializada.
No entanto, devido à morosidade da justiça brasileira, o comprador pode negociar a saída do ocupante de maneira amigável e generosa, oferecendo prazos arrojados e até mesmo benefícios em dinheiro para que o morador se retire. Ainda assim, nem sempre uma solução tranquila é viabilizada por meio do diálogo, não restando outra solução senão apelar para a execução judicial e ação despejo.
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Em muitos leilões o comprador não tem acesso a imagens do interior do imóvel, contando somente com a descrição do edital. Por isso, não há garantias do estado de conservação do local. Mesmo que caiba alguma ação legal exigindo indenização do último morador, essa não costuma ser a prática, devido à morosidade, custas do processo e a necessidade de garantir o retorno do investimento.
“Sim, é possível entrar com uma ação a respeito dos danos do imóvel, mas esta não valeria a pena. Só os valores referentes a contratação de advogado, pagamento de custas judiciais, tempo que será tomado e o próprio resgate que será decidido, não compensam. Pode ser que ao término de uma ação deste tipo o imóvel já tenha sido negociado novamente”, afirma Bruno Felisberto, que também tem um canal sobre o assunto no Youtube.
Existem investidores que optam por outros mercados, entre eles fundos imobiliários, locação por temporada ou casas no exterior, devido ao desafio dos leilões de imóveis, como a necessidade de se envolver em ações judiciais, arcar com despesas que não estavam previstas e aguardar a proposta de um novo comprador para só então obter o retorno do investimento. Com relação às condições da negociação, jamais deixe de consultar a reputação do leiloeiro e a situação do bem descrita no edital.