Fundos de shoppings são a terceira maior categoria do setor
Os fundos de shoppings representam 16,6% do mercado de fundos imobiliários. É a terceira maior categoria de ativos no setor, atrás de fundos de títulos (26%) e lajes corporativas (22,3%).
O otimismo com os fundos de shoppings até o começo do ano era justificado pelo movimento de recuperação da economia brasileira, com melhora de emprego, renda e consumo da população (ainda que a passos lentos). Na prática, todos os movimentos apontavam para aumento da ocupação dos shoppings e dividendos mais gordos para investidores.
Mas a pandemia fechou todos os shoppings do País no fim de março. As vendas foram a zero e os grupos foram obrigados a suspender ou reduzir aluguéis dos lojistas. Como consequência, os fundos de shoppings cortaram dividendos e ainda não retomaram. Entre os cinco fundos imobiliários de shoppings mais líquidos na bolsa, um parou de distribuir dividendos desde março (XP Malls), e os outros quatro (Hedge Brasil Shopping, Vinci Shopping Centers, HSI Malls e Malls Brasil Plural) diminuíram os proventos entre 50% e 80%, aproximadamente, conforme levantamento da Eleven Financial.
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Reabertura de shoppings não significou retomada nas vendas
Mesmo depois de iniciada uma volta gradual das operações – o Brasil tem hoje cerca de 40% dos shoppings reabertos -, a expectativa é que os fundos de shoppings ainda demorem meses para normalizar o pagamento de proventos. A nova realidade pode inibir o interesse de parte dos investidores.
“A retomada da atividade nos shoppings não vai ser rápida. Os administradores vão ter muito trabalho em lidar com fechamento de lojas e aumento da inadimplência nos próximos meses”, diz Rafaela Vitória, economista-chefe do Banco Inter. “A vacância nos bons shoppings hoje é de 2% a 3%, mas prevemos que podem chegar a 15% em alguns casos.”
Analistas dizem haver muitas barganhas neste momento
Por outro lado, ela afirma que muitos fundos imobiliário representam uma “barganha” neste momento, porque o valor das cotas caiu muito. “Considerando o preço hoje, vemos muitos fundos descontados, o que gera alguma atratividade para uma compra agora pensando no retorno lá na frente”, diz Rafaela. “Com o corte de dividendos, o investidor foi embora e desconsiderou que há fundos com ativos de boa qualidade sendo reabertos e que terão retomada do movimento ao longo dos próximos meses.”
O analista de real estate da Eleven Financial, Raul Grego, diz haver potencial de valorização das cotas de fundos de shoppings na ordem de 20% a 25% nos próximos 12 a 18 meses. “Se isso se materializar, vai ser um baita de um retorno”, afirma.
Mas esse caminho ainda é repleto de incertezas, de acordo com ele. Grego diz que os shoppings já reabertos estão com nível de vendas cerca de 30% a 50% menor do que no período pré-crise. A normalização dos negócios deve levar em torno de dois anos. “O shopping é um ponto de aglomeração, justamente o que muita gente está querendo evitar neste momento. Ainda vai demorar para se reverter isso”, afirma.
Ainda assim, para Grego o tamanho da queda no valor das cotas destes fundos – que chegou a 40% no pico da crise – foi “irracional”, o que abre a oportunidade de compra. “Os ativos não perderam 40% do seu valor intrínseco de longo prazo. Quem comprar agora poderá se aproveitar deste ganho de capital potencial”, afirma.
Leia a matéria completa em https://economia.estadao.com.br/blogs/coluna-do-broad/fundos-imobiliarios-de-shoppings-passam-de-queridinhos-a-aposta-de-longo-prazo/
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