O que explica o bom momento do mercado de galpões logísticos?

A queda acumulada de mais de 3,5% no Ifix em 2025 sinaliza o cenário de cautela para quem investe em fundos imobiliários (FIIs). Em contrapartida, o mercado de galpões logísticos celebra o bom momento que se arrasta desde o auge da pandemia e é impulsionado por uma prática cotidiana de tempos digitais: as compras online. 

Em 2024, a absorção líquida de galpões logísticos no Estado de São Paulo foi de 1,3 milhão de metros quadrados, segundo dados da consultoria imobiliária Newmark. O número representa um avanço de 18% em comparação com 2023. O setor também bateu recorde na década ao alcançar apenas 7,7% de espaços vagos no fim do ano.

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“A pandemia impulsionou o hábito dos consumidores pela compra online, acelerando o plano de expansão das empresas de e-commerce em todo o território nacional”, justifica Simone Santos, sócia-diretora da consultoria imobiliária Binswanger. “Esse cenário mudou o ciclo do mercado de galpões, que estava bastante machucado desde 2014”, pontua.

Importância do e-commerce

Santos explica que, depois do segmento bater recordes seguidos durante a pandemia, a grande preocupação do setor era saber se o apetite por galpões se manteria. “Os números mais uma vez mostram que sim. O mercado fechou 2024 registrando a menor taxa de vacância já observada e valores de locação passando a barreira dos R$ 30 por metro quadrado na Grande São Paulo”.  

De fato, um estudo da consultoria SiiLA, mostra que sete dos 10 maiores ocupantes do mercado logístico nacional são empresas de comércio online.

Apetite para investidores 

Não à toa, os fundos imobiliários ligados a galpões logísticos ocupam um papel de destaque na carteira de investidores que tentam fugir dos efeitos da inflação. Tomaz de Gouvêa, sócio-diretor de fundos imobiliários da MAG Investimentos aponta que o interesse dos investidores reflete o desempenho do setor logístico na economia real.

“Impulsionado pelo crescimento do e-commerce e da cadeia de distribuição, os galpões logísticos apresentaram ganhos nos preços médios de locação em diversas praças”, sinaliza.

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Ele analisa que a recente reprecificação desses fundos gerou uma oportunidade para investidores. “O cenário permite a alocação em ativos logísticos de alta qualidade a preços atrativos. Quando analisamos o valor implícito do metro quadrado desses imóveis nos FIIs, vemos um valor descontado com potencial de valorização futura, e com um carrego satisfatório no nível de yield atual”, observa. 

Tendência de estabilização

A alta nos preços do aluguel, alinhada a queda nas taxas de vacância direcionam o segmento a sonhar com um 2025 ainda mais lucrativo. No entanto, o aumento da oferta deve encaminhar uma estabilização para o setor. “Novas entregas previstas para 2025 somam cerca de 2 milhões de metros quadrados”, calcula Gustavo Favaron, CEO do GRI Club.

“Os preços médios tendem a se estabilizar após sucessivas altas impulsionadas pelo avanço do e-commerce e pela busca por eficiência na cadeia de suprimentos”, antecipa o executivo. 

Apesar da estabilização indicada por Favaron, o mercado de galpões logísticos deve continuar ocupando uma posição de protagonista este ano. “O segmento deve manter sua resiliência, impulsionado pela continuidade da reconfiguração da malha logística no Brasil e maior descentralização dos polos de distribuição – especialmente Nordeste-, além da integração entre modais. 

No entanto, os investidores que atuam neste mercado devem se atentar a novas demandas. “A taxa de juros em trajetória de alta dificulta um novo ciclo de captação e desenvolvimento, por isso a cautela na alocação de capital persiste”, alerta. “O foco agora está em projetos mais estratégicos, com padrões construtivos sustentáveis e localizações que otimizem custos operacionais”, entende Favaron“.