Mini-terrenos: potencial de construção fora do olhar das grandes construtoras

A busca por oportunidades para a construção de prédios residenciais continua aquecida com o surgimento de novas oportunidades de negócio. A exploração imobiliária segue olhando para bairros mais tradicionais de São Paulo que concentram imóveis mais antigos ou espaços comerciais que resistem ao desenvolvimento da cidade. Uma das estratégias do mercado imobiliário para a recuperação do setor na pandemia é investir em mini-terrenos.

Indo na contramão das grandes incorporadoras, que não olham tanto para essa categoria, a Rezende Empreendimentos, que anos antes já investiu nesses locais menores, percebeu nova oportunidade de investir no modelo. ”Não deixamos de fazer projetos de grandes empreendimentos, mas queríamos diversificar. O primeiro motivo de olhar para terrenos menores é diluir os riscos nesse momento pandêmico. Ao invés de fazer um investimento em um único empreendimento de 100 milhões de Valor Geral de Vendas (VGV), temos optado por comprar dois terrenos de 50 milhões de reais”, conta Guilherme Rezende, diretor da Rezende Empreendimentos.

O segundo motivo é a oportunidade de negócio. “A oferta desse tipo de terreno é alta. A terceira razão é uma adaptação do plano diretor, pensado pela gestão Haddad para fomentar o adensamento nas áreas com infraestrutura urbana em locais no entorno de corredores de ônibus, linhas de trem e metrô, para atender áreas do que chamamos de “ZEU” (Zona Eixo de Estruturação e Transformação Urbana), tornando a fachada ativa e deixando o comércio na altura da rua ”, explica.

A empresa busca espaços menores em bairros mais valorizados na cidade, com atributos que tornam esse tipo de imóvel mais atrativo e bem localizado, principalmente na zona oeste: Pinheiros, Vila Madalena, Jardim América e Butantã. Na zona sul: Moema e Vila Mariana. E na região central: Paraíso e Bela Vista, com foco na construção de apartamentos. “Qualquer imóvel residencial ou comércio inutilizado pode ser uma aposta de negócio para a construção de um novo empreendimento”, diz Guilherme.

“Nós buscamos terrenos com retorno de VGV entre 40 ou 50 milhões de reais. As grandes incorporadoras de capital aberto não têm interesse, preferem espaços com retorno acima dos 100 milhões. Isso nos influenciou a investir com corretores que comercializam esse modelo.” A lógica que a construtora segue é contribuir para a valorização social e econômica destes locais. De acordo com estudo do Sindicato da Habitação (Secovi), o primeiro semestre deste ano registrou 27,1 mil unidades lançadas somente em São Paulo. O número supera o recorde anterior dos primeiros seis meses de 2019.

A empresa tem agora dois empreendimentos em construção e já projeta mais 3 lançamentos programados para 2022. Por serem terrenos menores, os imóveis lançados são studios de um dormitório de 25 m² a 29m².  “Estamos desenvolvendo empreendimentos de um quarto, sem área de garagem. Pensando nos novos hábitos da pandemia, entendemos o térreo com espaços home office, bicicletário, áreas de recarga de bicicletas e patinetes elétricos, com espaço fitness, piscina e o espaço de lazer na cobertura”, explica. 

A Incorpor pretende lançar em janeiro de 2022 um empreendimento na Faria Lima, em Pinheiros, com apenas seis vagas de garagem para o edifício inteiro. “Antes, as vagas de garagem eram importantes, mas nos últimos 10 anos se tornou uma preocupação menor e entre o público que busca esse tipo de apartamento,  localizado em áreas com estrutura de mobilidade, a demanda por vaga de garagem diminui muito”, afirma. Segundo Guilherme, o imóvel na Faria Lima, considerado de alto padrão, é destinado para jovens de classes A e B, com renda de R$9.000 a R$11.000, que buscam morar próximo da região onde trabalham.