A despeito do ambiente macroeconômico mais desafiador para captações de recursos, a 3R Investimentos vai lançar ao mercado a oferta inicial de cotas de um fundo imobiliário de R$ 150 milhões até o começo de fevereiro. O veículo terá como objetivo desbravar um setor pouco explorado, que é a compra de imóveis ocupados por universidades comunitárias para explorar o recebimento de aluguéis. A operação é conhecida pelo jargão sale and leaseback, em que o vendedor do imóvel continua como inquilino.

O fundo visará a compra de participação em dois prédios do campus da Universidade de Passo Fundo (RS). A previsão é extrair daí um cap rate (relação entre a receita anual do aluguel e o valor pago no imóvel) de 12%, com dividendos na ordem de 10,5% ao ano – um retorno que pode ser considerado alto. A oferta será restrita a investidores qualificados e há conversas em andamento para ancoragem por familly offices ligados aos setores de construção e educação de São Paulo.

Existem ao menos dois fundos imobiliários voltados para prédios de universidades, mas nenhum deles atua com instituições de ensino comunitárias – que são organizações sem um dono definido. Aqui, as mensalidades devem servir apenas para cobrir os custos dos cursos, de modo que o lucro deve ser utilizado na própria universidade.

Mais riscos

Aos olhos de investidores, uma transação com esse tipo de universidade embute mais riscos (daí o pedido de maior retorno). Há, por exemplo, mais dificuldade de se cobrar inadimplementos ou até mesmo executar dívidas, já que a justiça dá maior proteção a organizações com fins sociais.

Para contornar esse risco, a 3R está montando uma arquitetura financeira que prevê receber os aluguéis diretamente dos alunos, controlando os boletos das mensalidades. Essa arquitetura é pouco usual entre os fundos, mas se der certo pode abrir caminho para novas operações do tipo.


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