Como Itapema se tornou a cidade mais valorizada do Brasil

De janeiro a novembro deste ano, Itapema, município no estado de Santa Catarina, registrou uma valorização de 17,55%. É a maior alta registrada neste ano, de acordo com o Índice FipeZAP de Venda Residencial. Atualmente, a cidade ostenta o segundo metro quadrado mais caro do Brasil, à frente de São Paulo, Florianópolis e Vitória. 

O Índice mostra que para adquirir uma propriedade em Itapema, é necessário desembolsar cerca de R$ 12.292 por metro quadrado. Apenas sua vizinha, Balneário Camboriú, tem o m² mais caro no País, custando cerca de R$ 12.575. E essa proximidade é justamente uma das justificativas para o preço praticado na região. 

“Balneário Camboriú tem uma área proporcionalmente pequena, tanto é que a cidade só está crescendo para cima agora. Itapema é bem maior e fica muito perto”, analisa Carlos Alberto Barbosa de Souza, Coordenador do curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade do Vale do Itajaí (Univale). “É uma região inteira com uma alta qualidade de vida, então o mercado acaba se integrando”, acrescenta.

Alia-se a isso a transformação que a própria Balneário Camboriú vem sofrendo, ao se tornar um destino adorado por um público com alta renda. “Desde meados dos anos 2000, a qualidade de vida da região vem melhorando. A cidade é vista por moradores do País e estrangeiros como a Dubai brasileira. Hoje, as lojas de luxo de Santa Catarina não estão em Joinville ou Florianópolis. Estão em Balneário”, afirma Carlos.

O papel das incorporadoras

Fato é que a silhueta de Itapema mudou. Canteiros de obra e empreendimentos grandiosos agora fazem parte da rotina de quem vive por lá. As construtoras especializadas no mercado de alto luxo se tornaram protagonistas desta transformação. 

“Algumas incorporadoras estão criando stands de venda em regiões prolíficas do Brasil, como o centro-oeste. Se houver algum interessado, ele pode entrar no jatinho da empresa e ir visitar o imóvel pessoalmente. Caso a compra seja efetuada, o apartamento chega pronto. É uma estratégia inteligente de venda”, indica o professor. “Destaca-se também a alta qualidade das construções”, ele complementa. 

O tratamento VIP com os clientes é justificado pelos preços dos imóveis e potencial de retorno financeiro. Um exemplo deste movimento é o Edify One, um empreendimento com 60 apartamentos de 264 m² a 966 m² de área privativa, em fase de construção na avenida Beira-Mar, uma das áreas mais nobres da cidade.

O prédio terá 41 pavimentos e 32 mil m² de área construída. Com previsão de conclusão para dezembro de 2028, o valor dos apartamentos varia de R$ 9,5 milhões a R$ 40 milhões, e o Valor Geral de Vendas (VGV) previsto é de R$ 600 milhões. 

“É uma construção grandiosa para uma cidade em crescimento. São ruas de paralelepípedo, mar de água quente e que atrai interesse de gente do mundo inteiro. Temos clientes da Argentina, do Uruguai e de grandes centros do País, como São Paulo e Curitiba”, pontua Luiz Feitosa, Diretor da Edify Construções. 

Além dos valores impressionantes, o empreendimento chama atenção por apresentar um sistema de segurança com inteligência artificial, uma academia com pé direito duplo, um pub com vista para o mar e uma piscina de borda infinita. Outro ponto de destaque do edifício é um dos nomes por trás do projeto: Neymar Jr. 

O fator Neymar

Neymar é um embaixador não oficial do litoral de Santa Catarina. Além de ser um frequentador assíduo da região, ele é proprietário de uma cobertura no segundo prédio residencial mais alto do país. Com 281 metros e 81 andares, o Yachthouse está em Balneário Camboriú e o apartamento, avaliado em em R$ 60 milhões, foi comprado na planta pelo jogador da seleção brasileira.

Mas essa não é a única participação de Neymar no mercado imobiliário local. A NR Sports, empresa criada para gerenciar os contratos publicitários do craque, é a dona do terreno em que o edifício Edify One está sendo construído. “De todos os lugares que ele poderia escolher para as férias, escolhe aqui. Isso chama a atenção do mundo para cá. Devemos um pouco dessa explosão ao Neymar”, defende Feitosa. 

O Coordenador do curso de Arquitetura e Urbanismo da Univale não discorda da afirmação. “Todo marketing ajuda. Ainda que a cobertura seja em Balneário, a publicidade pode impulsionar a política de construções em Itapema também. Outro exemplo é o Cristiano Ronaldo, que também tem imóveis em Balneário”, observa Carlos.

Impactos do crescimento

A rápida transformação do mercado imobiliário de Itapema, simbolizada pela valorização dos imóveis, causa impacto na cidade. “Era uma cidade onde as pessoas passavam o verão e iam embora. Agora a economia vive em movimento, o que aumenta a qualidade de vida, não apenas dos muito ricos, mas, também, de quem trabalha e vive no local”, enxerga. 

Em contrapartida, ele acredita que essa mudança está fazendo com que a cidade se torne para poucos. “Só pessoas muito ricas conseguem comprar um apartamento perto da praia. As pessoas de baixa renda acabam ficando muito longe, migrando para outras cidades. O custo de vida também aumentou e a mobilidade urbana tende a piorar”, critica. 

“Aquelas ruas pequenas e locais hoje são utilizadas como vias por milhares de pessoas. Enquanto os prédios ficam cada vez maiores, causando riscos para a estrutura de encanamentos e com o potencial de causar falta de sol nas habitações”, enumera Carlos. Para ele, a solução para que Itapema se adapte aos grandes empreendimentos imobiliários é incentivar um trabalho conjunto entre poder público, os construtores e a sociedade civil.