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Averbação de imóvel: o que é e quando deve ser feita?

Documentação é obrigatória e precisa ser providenciada em caso de qualquer modificação estrutural no bem imobiliário


Da Redação

02/07/2021 - 5 minutos de leitura


Além da correção de impostos, a averbação garante o cumprimento do Plano Diretor Estratégico da cidade/ Crédito: Getty Images
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23/10/2021 11:00 até 24/10/2021 23:00


Antes de falarmos da averbação de imóvel, é importante ter em mente que ela compõe um documento maior: a matrícula do imóvel.


A matrícula torna pública não somente a existência do bem, mas também a quem ele pertence e em quais condições, com seu histórico. Ou seja, a matrícula detalha informações de duas naturezas: REGISTRO e AVERBAÇÃO.

Na parte de registro, consta a propriedade, as transações comerciais como compra e venda e seus valores, a localização do imóvel, a metragem do terreno, a área construída etc. Já na parte classificada como averbação, constam as modificações, as adequações, as novas construções ou as reformas estruturais que o imóvel venha a sofrer após seu registro.

Arthur Ongaro, sócio do escritório Corrêa, Ongaro, Sano Advogados Associados e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Jabaquara, ressalta que a averbação é obrigação do proprietário diante de qualquer atualização do projeto original. “Se você tem um terreno e resolve fazer uma casa com sala, banheiro, cozinha e quartos, precisa pedir autorização da prefeitura, receber a vistoria e tornar essa modificação pública e legal. A averbação é o documento que tem essa função.”

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O advogado destaca ainda a necessidade de consulta à prefeitura antes que seja iniciada qualquer modificação no imóvel, posto que a legislação muitas vezes prevê limitações de altura, lateralidade e outros pontos, como recuo da calçada ou distância entre vizinhos. No melhor dos casos, a construção irregular rende multa ao proprietário.

“Multa é quando você construiu sem autorização, mas a sua construção é regular e pode seguir de pé. Se você fez uma construção irregular, se oferecer risco, será obrigado a destruir tudo o que fez. Terá que demolir mesmo.” Com o avanço da tecnologia, a alteração de espaços pode ser encontrada por mecanismos de buscas da perspectiva aérea: sobrevoos com drones ou imagens de satélite ajudam as prefeituras a verificar a modificação de endereços e autuar proprietários que não obtiveram autorização ou que não registraram a obra.

Por que a averbação de imóvel é importante?

O terreno é seu e a casa já está construída, mas você deseja apenas fazer uma piscina, uma edícula ou um quarto a mais. Precisa mesmo averbar?

“Sobre a piscina existe uma discussão, ela nem sempre é tida como área útil. Mas o que é coberto, é área útil. Precisa averbar a edícula e o novo cômodo. Na dúvida, melhor consultar a prefeitura para não ter problemas”, sugere Ongaro.

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Mas por que é necessário averbar tudo, tornando qualquer reforma burocrática? Bem, a explicação para isso está no controle de transferência da propriedade e arrecadação de impostos. A prefeitura de cada localidade recolhe o Imposto sobre Transferência de Bens Imobiliários (ITBI) e ele é calculado com base no valor do imóvel que, por sua vez, sofre variação a partir de obras para melhorias.

Se você tem um terreno vazio, o valor é x. Mas se existe um imóvel construído, tende a valer mais. E quanto maior e melhor é a estrutura, maior é o valor do bem. Portanto, maior é o recolhimento de impostos em qualquer transação comercial. “Então a prefeitura tem muito interesse em saber que você tem exatamente a área averbada. Algumas pessoas não fazem a averbação das construções e a prefeitura toma conhecimento pelo satélite a fim de recolher um imposto maior. Se algo não está correto, o fiscal vai lá, verifica e pode multar.”

A inspeção dos órgãos municipais tem a função de corrigir impostos, mas existe também outra questão de grande importância: o cumprimento do Plano Diretor Estratégico. Elaborado com a participação da sociedade, o Plano Diretor direciona as ações dos produtores do espaço urbano, públicos ou privados, para que o desenvolvimento da cidade seja feito de forma planejada e atenda às necessidades coletivas, garantindo o uso do espaço de maneira equilibrada, inclusiva, ambientalmente responsável, produtiva e com qualidade de vida.

Além disso, a correta averbação é fundamental para fazer um inventário ou solicitar um financiamento ao banco oferecendo o imóvel como garantia do empréstimo.

perícia vai detectar possíveis incorreções ou irregularidades no registro e na averbação, inviabilizando transações comerciais ou acesso ao crédito. Se este for o caso, uma solicitação é emitida para que seja feita a regularização dos documentos.

Para ajudar a colocar a situação em dia, de tempos em tempos as prefeituras promovem um período de anistia: extinguem a multa e cobram apenas o valor real da averbação. Caso você seja flagrado ou necessite da documentação com urgência, não poderá esperar a anistia e a multa será calculada com base no valor do imóvel. A tabela aplicada pode variar entre municípios.

Documentação necessária para averbação de imóvel

Antes de dar início à obra, o proprietário deve requerer o alvará, que é expedido pela prefeitura assim que acontece a aprovação do projeto.

Terminada a modificação, a prefeitura despacha a Certidão de Construção e o Habite-se, que, junto com a Certidão Negativa do Instituto Nacional do Seguro Social (INSS), são averbados na matrícula do lote, passando a existir oficialmente a construção no terreno.

Se você está pensando em construir um imóvel a partir do zero ou ampliar um imóvel já existente, deve providenciar, ao longo do processo, os seguintes documentos:

  1. Requerimento do interessado, com firma reconhecida – deve ser dirigido ao Oficial de Registro de Imóvel da localidade do terreno, solicitando a averbação de imóvel da construção;
  2. Habite-se, expedido pela prefeitura – este documento comprova que o imóvel tem condições de habitação; 
  3. Certidão de conclusão da obra, expedido pela prefeitura – informa o número dado ao imóvel, bem como a metragem de área útil;
  4. Certidão Negativa de Débito (CND) – é emitida pelo INSS, caso a construção seja maior que 70 m² (em alguns casos é possível conseguir a isenção deste documento. Consulte as condições na prefeitura local).

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