Quando uma pessoa é expulsa do condomínio, ela perde o imóvel?

No exercício diário de convivência estabelecido pelos condomínios, a máxima “Minha casa, minhas regras” é repleta de exceções. A vida em comunidade obriga os moradores a se adequarem a normas coletivas para manter a boa vizinhança ou, em casos extremos, para não ser expulso da própria casa. 

Mas o que causa a expulsão de um morador? Nestes casos em que o condomínio resolve recorrer à solução extrema, quais são os caminhos possíveis? Quando o proprietário é expulso do condomínio, ele perde o imóvel?

Quando o morador pode ser expulso do condomínio? 

O principal motivo para a expulsão de um morador do condomínio em que ele vive é a perturbação de sossego. De acordo com o artigo 1.277 do Código Civil, conhecido como o Direito de vizinhança, os condôminos têm o direito de exigir que ações sejam tomadas para coibir atividades que comprometam o sossego, a saúde e a segurança, inclusive quando elas são oriundas do mau uso de propriedade vizinha.

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“Caso determinado condômino apresente comportamentos antissociais como perturbação da ordem, desrespeito à convenção do condomínio, ameaças e agressões físicas e verbais, produção de elevados ruídos sonoros em locais e/ou horários não permitidos, criação de animais não compatíveis à segurança dos demais condôminos ou descumprimento das normas de segurança e saúde, é possível realizar sua expulsão”, detalha a advogada Maria Reis, especialista em Direito Imobiliário pela FGV/SP e sócia do escritório Lara Martins.

Ela destaca, entretanto, que o comportamento precisa ser reiterado e o condomínio precisa ter tomado medidas prévias, como notificações e aplicações de multas.

Caso Eddy Júnior

Em julho deste ano, a Justiça de São Paulo determinou que Elisabeth Morrone e o seu filho deixassem o condomínio onde moram após se envolverem em um episódio de racismo contra o humorista e músico Eddy Júnior, ocorrido em 2022. A juíza argumentou que os dois foram expulsos por comportamento antissocial.

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O advogado André Luiz Junqueira, professor da GP Academy, braço de formação e capacitação da URBX, aponta que este tipo de decisão costuma ser bastante rara e tomada apenas em casos extremos. “Não precisa ser necessariamente um crime, mas devem ser situações em que realmente a coletividade chegue à conclusão de que não dá para conviver com este indivíduo”, pontua.

Como expulsar um morador do condomínio?

A expulsão de um morador de um condomínio é um processo complexo que se desdobra em diversas etapas. O primeiro passo indicado pelo Direito de vizinhança é que o condomínio notifique o morador sobre os comportamentos antissociais. Se, após a notificação, os comportamentos persistirem, o condomínio pode aplicar multas, limitadas a até dez vezes o valor da contribuição condominial.

“Caso as multas não sejam suficientes para cessar os comportamentos, o próximo passo é obter a aprovação de três quartos dos condôminos restantes e realizar o ajuizamento da Ação de Exclusão de Condômino. Se o juiz acatar o pedido, o morador será expulso do condomínio”, esclarece Reis.

Ela recomenda que o condomínio apresente provas documentais como fotos, vídeos e boletins de ocorrência.

O morador expulso pode perder o imóvel? 

Se a pessoa expulsa do condomínio for proprietária do imóvel, ela não o perderá. Segundo Junqueira, porém, parte do direito de propriedade daquela pessoa é perdido. “Uma vez que o morador perde o direito ao uso, parte do direito de propriedade dela é lesado, mas ele continua podendo alugar ou vender o imóvel”, explica. 

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Reis, porém, comenta que é possível que o condomínio solicite a alienação forçada do imóvel. “O condomínio pode, juntamente com a Ação de Exclusão, requerer que o proprietário seja obrigado a alienar o imóvel em um prazo específico, sob pena de alienação judicial forçada. Se o juiz entender que a venda forçada é necessária para cessar os atos antissociais, essa medida poderá ser deferida”. 

“Entretanto, é importante que a necessidade da venda forçada tenha relação direta com o cessamento dos atos. Pois é plenamente possível que o proprietário perca o direito de frequentar o condomínio, ou seja, a posse do imóvel, mas continue sendo proprietário do imóvel, podendo usufruir do imóvel por outros meios, como alugá-lo, por exemplo”, acrescenta.