Cada renda tem seu território: entenda como São Paulo se divide no mercado imobiliário

O mercado imobiliário de São Paulo reflete a diversidade social da cidade. A segunda edição do Índice de Demanda Imobiliária (IDI) revela que cada faixa de renda encontra sua zona preferida. A zona leste se consolidou como destino das famílias de menor poder aquisitivo, a zona sul assumiu a dianteira no médio padrão e a zona oeste lidera no alto padrão.

Desenvolvido pelo Ecossistema Sienge, CV CRM e Grupo Prospecta, em parceria com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o estudo avalia o potencial de investimento em apartamentos nas cinco zonas da capital.

A conclusão do levantamento aponta que a zona leste tem maior atratividade por imóveis do padrão econômico (renda familiar de até R$ 12 mil), a zona sul de médio padrão (de R$ 12 mil a R$ 24 mil) e a zona oeste (acima de R$ 24 mil).

Padrão econômico | Renda familiar de R$ 2 mil a R$ 12 mil

A zona leste confirmou sua força no segmento econômico no 2º trimestre de 2025, mantendo a liderança do ranking. O desempenho da região foi sustentado pelo crescimento na demanda direta e pela alta atratividade de novos lançamentos.

A zona sul caiu para a segunda posição após um longo período de liderança no segmento econômico. O resultado é impactado por uma queda nos indicadores de demanda direta e dinâmica econômica. Apesar disso, a região segue como um dos mercados mais sólidos da cidade, amparada por infraestrutura consolidada e amplo estoque de oportunidades.

A zona oeste manteve-se estável na 3ª posição. O Centro, por sua vez, subiu da 5ª para a 4ª colocação, impulsionado pelo aumento na atratividade de lançamentos.

As três primeiras colocadas a no ranking econômico são:

1. Leste – 0,796
2. Sul – 0,763
3. Oeste – 0,703

Médio padrão | Renda familiar de R$ 12 mil a R$ 24 mil

A zona sul assumiu a liderança no ranking do médio padrão, impulsionada por ganhos expressivos na demanda direta e no aumento de novos lançamentos.

Já a zona leste avançou da 3ª para a 2ª posição, beneficiada pelo aumento consistente na demanda direta, sinalizando maior interesse do público por empreendimentos na região. Enquanto isso, a zona oeste, que liderava no trimestre anterior, caiu para a 3ª colocação, em razão da queda na atratividade de lançamentos deste segmento.

“Cada padrão de renda tem uma zona líder, revelando oportunidades distintas e ajudando investidores e gestores a alinharem suas estratégias com a realidade local”, diz Gabriela Torres, gerente de inteligência estratégica da Sienge.

As 3 primeiras colocadas no ranking de médio padrão são:

1. Sul – 0,652
2. Leste – 0,648
3. Oeste – 0,646

Alto padrão | renda familiar superior a R$ 24 mil

A zona oeste manteve a liderança no segmento de alto padrão, sustentada por altos indicadores de dinâmica econômica, demanda direta e atratividade de novos lançamentos.

A zona norte segue em trajetória de crescimento, subindo da 4ª para a 3ª posição, impulsionada por avanços nos indicadores de demanda direta e atratividade de lançamentos. Já a zona sul permaneceu na 2ª colocação, com desempenho consistente e base sólida.

As 3 primeiras colocadas no ranking alto padrão são:

1. Oeste – 0,766
2. Sul – 0,675
3. Norte – 0,590

Metodologia do estudo

O levantamento considera dados de transações reais, anonimizados, e informações de mercado coletadas em diferentes fontes oficiais e privadas. A iniciativa busca ajudar investidores e gestores públicos a entenderem onde estão as melhores oportunidades.

O modelo matemático avalia a atratividade de cidades brasileiras para novos projetos imobiliários, utilizando seis indicadores principais, que abrangem aspectos essenciais do mercado. Cada indicador é ponderado por especialistas para refletir sua relevância, garantindo um resultado confiável e útil para decisões estratégicas.

• Indicador de Demanda: Mede o número de potenciais compradores, refletindo o tamanho do mercado consumidor e o potencial de consumo na cidade. (Fonte: IBGE)
• Indicador de Dinâmica Econômica: Avalia a capacidade do município de gerar ciclos de demanda e fortalecer a economia local por meio de fatores como emprego e renda, que influenciam a capacidade de compra e a sustentabilidade do mercado. (Baseado em dados do IBGE, CAGED e Receita Federal)
• Indicador de Ofertas de Terceiros: Avalia a concorrência e a saturação do mercado, indicando a disponibilidade de imóveis oferecidos por outros agentes e a viabilidade de novos empreendimentos. (Fonte: Portais de venda na internet)
• Indicador de Demanda Direta CV CRM: Usa dados de leads para medir a procura ativa por imóveis específicos, apontando áreas de interesse imediato e direcionando estratégias de marketing e vendas. (Fonte: CV CRM)
• Indicador de Atratividade para Antigos Lançamentos CV CRM: Verifica o desempenho de lançamentos com mais de 12 meses, oferecendo insights sobre a aceitação e estabilidade do mercado na cidade. (Fonte: CV CRM)
• Indicador de Atratividade para Novos Lançamentos CV CRM: Examina o potencial de empreendimentos lançados nos últimos 12 meses, destacando tendências e novas oportunidades de negócios. (Fonte: CV CRM)

A escala de atratividade vai de 0,000 a 1,000, onde as cidades que obtiverem um score próximo de 1,000 são consideradas altamente atrativas.